9月28日，恐怕會是今年的金華房地產市場歷史上一個具備標桿意義的日子。可以說，這一天，金華樓市真的震了一下！

當天上午，市區東陽街姜家村約85畝地塊公開拍賣，作為今年下半年以來體量最大的商住地塊，有外來開發商中梁地產、杭州城建、溫州華鴻、金地集團和本地開發商嘉恒房產、新紀元置業、中天房產等多家企業參與競拍，競爭的激烈程度為近年來罕見，經過300多輪的競價，才最終落槌。最終，由外地開發商紅星房產與本地的房企厚樸置業組成的聯合體將該地塊收入囊中。

該宗地塊成交價為14410元/平方米，總成交價接近8.12億元，折合每畝成交價約961萬元，以最高容積率1.7計算，折合樓面價為8476元/平方米。最終的成交價相比起始價，溢價率達到了101%。

一個對比參考的對象是今年6月份拍出的湖海塘126畝地塊，這宗地塊當時也是萬眾矚目，成交溢價率達到了難得的23%。東陽街新地塊土地面積僅有該地塊的2/3，但成交總價也同樣達到了8.12億元。湖海塘地塊成交樓面價為5227元/平方米，而東陽街新地塊為8476元/平方米，僅僅以數據而言，相當于短短3個月，樓面價每平方米漲了3200元以上，漲幅高達60%以上。可以說，土地一級市場的瘋狂，遠遠超過了房價的上漲幅度。而在未來，也將體現在最終的銷售房價上。

自從北上深等一線城市和合肥、南京、廈門、蘇州等城市房價狂飆，特別是本月杭州樓市進入瘋狂狀態后，金華房地產業界和廣大市民都在猜測，金華房價會不會漲，什么時候漲，從該宗地塊拍賣出讓后的市場反應來看，金華樓市有可能正在醞釀一輪普遍性的全面漲價，但漲幅大小現在還不能確定。

8476元/平方米的樓面價到底有多高，為什么會這么高，該宗地以后可能會打造什么產品，房價的下一步走勢如何，大家一起來深挖一下。

地價到底有多高

昨天下午將近1點鐘，記者聯系金華厚樸置業老總胡煒，帶著剛拿下新地塊的興奮，他和紅星房產的人員才吃上中飯?！耙粋€上午，手機就已經沒電了?！彼f，業內的同行、媒體的記者、還有許多朋友，紛紛打電話給他，表示祝賀的同時，都有一個感嘆：怎么拍得這么高？

而在金華市民的朋友圈里，各大本地論壇中，“新地王誕生”、“東陽街新地塊以后單價至少1.5萬元”、“金華房價要漲了”，種種話題也成為關注焦點。

那么，這個地價到底有多高？

先來看看總價，從總價上來看，該地塊也排得進近年來市區出讓地塊總價的前十名。歷數最近十年來市區成交的高總價地塊，有最高的紫金灣的12.8億元，光明·湖海城市花園的11.96億元，金報·步陽華府的10.37億元，濱江·金色藍庭的10.3億元，綠城·御園西區的10億元，綠城·御園東區的9.28億元，都在市區土地出讓史中留下一筆。而東陽街新地塊與6月份的湖海塘地塊，以8.12億元左右的總價，能夠排到這個總價排行榜的第七位左右。

純粹以數字計算，東陽街新地塊的樓面價的確已達到金華的頂峰位置。

最近一年多市區拍出的地塊中，樓面價較高的項目有5050元/平方米的老南站地塊中梁·首府，接近人民東路原鐵路司機學校中梁·香堤公館的樓面價5322元/平方米，以及老農貿地塊新紀元·銀海灣的5600元/平方米。

在湖海塘板塊中，光明·湖海城市花園樓面價為3927元/平方米，濱江·金色藍庭為6664元/平方米，湖海塘新地塊的樓面價5277元/平方米正在它們中間。

把時間線放得更長一些，在上一波金華樓市大幅上漲的2010年的時候，金華也曾經拍出過幾宗高樓面價地塊。比如市中級人民法院旁邊的金華漢晟置業項目，樓面地價達到了7371元/平方米。御江帝景地塊曾經是當年的樓面價地王，創下過7133元/平方米的歷史記錄。印象城地塊當年也拍出過1430萬元一畝的天價，樓面地價達到7147元/平方米，震驚了浙中樓市。綠城御園的西區和東區，樓面地價一幅超過了5600元/平方米，一幅超過了6000元/平方米，是項目周邊區域有史以來的最高價格。

但是，所有的這些價格，都比不上東陽街新地塊，即使最高的，也與該地塊有著每平方米1000元以上的差距。

那么，東陽街新地塊是不是金華有史以來的樓面價地王？

2010年11月，位于金東新區清照路北側、郵電小區南側一幅面積為6321平方米的沿江地塊，被廣天房產以1.4萬元/平方米的地價競得，折合樓面價為1.33萬元/平方米，這一成交價創下了有史以來市區商住用地樓面價的記錄。這就是現在的廣天·江畔美林灣。

但一則這宗地塊面積很小，二則地塊為1～1.05的容積率，為排屋別墅類高端產品，這樣的記錄不具備普遍意義，對于市場也沒有那么大的影響。

從綜合數據和市場影響力來說，東陽街新地塊以8476元/平方米的樓面價，當之無愧稱得上新地王。

為什么拍得那么高

首先該地塊處于較為成熟的區塊，周邊品質大盤云集，學區配套不錯，地塊本身的條件優越，都成為該地塊遇熱的先決條件，在拍賣之前，房地產業界就紛紛看好該地。

而該宗地塊土地面積約合85畝，在近年來出讓的宅地中排到中等以上位置。以起始價7160元/平方米來計算，起始總價為4.03億元，每畝起始價格為477萬元。這樣的門檻，對于大多數想拿地的房企來說，并不算高。而以1.7的最高容積率計算，起始樓面價為4212元/平方米，與周邊在售樓盤的均價相比空間較大，對開發商極具吸引力。

該宗地塊的競爭者是今年以來所有地塊中最多的，這與去年以來市區投放的上規模宅地很少有關，開發商一直喊“餓”；也與國內一線和熱點二線城市地王不斷，房價猛漲有關，雖然沒有直接傳導到金華，但手中有余錢的開發商拿地的信心在增強。

業內人士分析，隨著今年上半年幾宗關鍵地塊的出讓成功，給市場和開發商帶來了更充足的信心。一方面是一二線城市房價大漲的大背景，溢出效應不斷顯現，金華的機會正在到來。

另一方面是金華經過去年和今年半年時間的去庫存，供求關系更趨健康。此外，金華最近幾個月新建商品房住宅價格環比微漲或持平，也說明市區房價較為穩健。業界對于下半年和明年的市場預期正在轉好，更有信心出手拿地。

9月中旬，開發區相關部門發出公告，將在東陽街邊、永和苑小區以西地塊建造農貿市場，這個位置正對新出讓地塊，隔著東陽街相望。目前保集藍郡和周邊的悅府江南等小區，包括更遠的天龍南國名城、保集半島等小區，在下午買菜都會跑到這里的南市小區臨時菜場，預計農貿市場建成后，將成為周邊的農貿產品交易中心，周邊的玲瓏悅居和金廈花園等小區也將受益。而生活配套升級，想入手該地塊的開發商的出手理由，無疑更多了一條。

而從本次拍賣外來的開發商占比過半來看，一方面是外來開發軍團看好金華市場，爭搶日趨激烈。另一方面，一線城市和強二線城市的地價狂飆，對他們也有擠出效應。

作為一級市場和房產開發的上游，金華的土地市場其實在之前已經發出信號，提前啟動。

還是以今年6月拍出的湖海塘126畝地塊為例，去年年底該地塊首次公開出讓時，起始價為7230元/平方米，但因為報名不足和報價偏低，拍賣和掛牌都沒成功。僅隔半年時間，成交地價每平方米上漲了2440元，總價上漲了近2億元。

該地塊的出讓，對市區的房價走勢起了一定的刺激作用，也將為土地出讓樹立標桿，為更多開發商出手拿地增加理由。到了本次拍賣，更確定了這一點。

可能會做什么產品

開發商聯合體中的厚樸置業是本地開發商，其第一個作品，就是同樣位于東陽街上的玲瓏悅居，該樓盤從今年5月開盤，開盤當天銷售近九成，一個多月就進入清盤倒計時，是今年的當紅樓盤，一直在市場聚光燈下，在東陽街再拿項目，相當于本土作戰。

而外地房企紅星房產，就與大家耳熟能詳的國內家居業大鱷紅星美凱龍同出一源。事實上，紅星美凱龍在最近幾年來，一直在尋求機會進入金華市場，之前也有過一些風聲說將和本地的一些商業地產項目合作，但并未得到證實。而今以紅星房產直接合作拿地的形式進入金華市場，也給了人們更多的想象空間。

“紅星房產進入，是否意味著東陽街地塊將開設家居賣場？”對于業界的疑問，拿地雙方僅對外表示，未來業態還在設計中，肯定的是將打造精品。

不過，從業內人士看來，成立于2010年的紅星房產，營業務范圍涵蓋商業運營管理、不動產開發、商業資產管理輸出，是國內百強地產企業。

最近幾年紅星地產一直在商業地產領域“開疆拓土”，目前已布局了17座城市，共計20個商業廣場。而東陽街新地塊為商業、住宅地塊，總可建面積約為9.5萬平方米，其中商業部分是否會建成紅星房產自持的商業地產，而且主要面向家居方向，還是很有可能的。

當然，一切還要等到規劃方案公布的那一天。

是否會引爆金華房價

其實，金華樓市這兩個月，雖然沒有杭州市場那么瘋狂，但房價上漲已經出現在了部分樓盤，只不過有的是明漲，有的暗漲。有的是小漲，有的大漲。

比如8月份時，保集·湖海塘莊園最后兩棟湖景高層開盤，均價一舉到了1.3萬元/平方米，直接可見湖海塘景觀的西邊套價格更是高達1.5萬元/平方米，引發市場一陣嘩然，但熱鬧的售樓處和一片紅的成交數據，說明了買房群體對于這樣的新價格體系，已經有了相當的接受程度。

就在前幾天，位于金東新城區的紫金灣開啟新房源認購，原定的60套房源一搶而空，加推的20套房源也很快售完。據臺灣鄉林集團方面透露，紫金灣06、07#樓新房源預計于10月再次加推，屆時，房價將微上調500元/㎡。

除了這些明漲的樓盤外，最近一個月來，市區一些只剩下不多尾房房源的樓盤，也借著這股風潮上調了售價，而購買者依然比幾個月前更加踴躍，再次印證了買漲不買跌的規律和購房者的從眾心理。

此外，從權威數據上來看，金華的整體房價也已經有所上漲。

9月19日，國家統計局發布《2016年8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》。其中，金華8月新建商品住宅房價格環比，一舉沖破了7月份不漲不跌原地踏步的態勢，上漲0.8%，這也是最近四年來，金華新房價格環比最大一次漲幅，同比漲幅也比上月表現更加好。二手房住宅方面，環比漲幅從7月份的0.2%上漲到0.6%，同比漲幅擴大了0.5%。可以說，8月的金華房價，各項指數表現均頗為搶眼。

不過，值得指出的是，金華房價環比漲幅擴大，主要體現在自己與自己相比的縱向比較上，橫向比，相比一線城市和合肥、廈門、蘇州、南京以及杭州的樓市狂飆，金華的房價和整體市場還是穩定的。比如同樣是8月份的一手商品住宅環比漲幅，金華上漲0.8%，寧波上漲1.2%，溫州低于金華，為0.2%。而杭州的環比漲幅是3.3%，同比去年8月的漲幅更是驚人的22.2%，相當于在杭州買房，今年8月買比去年8月要漲價22%以上。而金華的同比漲幅為3.5%，基本上在正常的市場波動范圍內。

金華晚報記者 嚴瑾漪

編輯：方一 合作：0579-83186139