一、裁判觀點(diǎn)：

行為人與相對人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。

二、案情簡介：

原、被告系兄弟姐妹關(guān)系，均系許某5和吳某的子女。系爭房屋原系某某廠分配給許某5家庭的公房，并于1994年左右買為產(chǎn)權(quán)房，產(chǎn)權(quán)登記在許某5一人名下，但屬于許某5和吳某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。吳某于2005年12月29日去世，許某5于2022年12月29日去世。許某5去世后，原告向被告提及父母房產(chǎn)如何繼承分配的事宜才得知，許某2已于2022年9月與許某5簽訂房屋買賣合同并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，將系爭房屋產(chǎn)權(quán)變更至許某2一人名下。原告認(rèn)為，許某2和許某5在明知系爭房屋為許某5和吳某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)且有其他繼承人的情況下，仍擅自簽訂房屋買賣合同并辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，顯然屬于惡意串通，損害了原告的合法權(quán)益，故原告提出訴請如上。

三、原告起訴：

判令確認(rèn)被告許某2與許某5（已故）就上海市寶山區(qū)房屋（以下簡稱“系爭房屋”）簽訂房屋買賣合同無效。

四、被告答辯：

被告許某2、許某3、許某4共同辯稱，吳某早已去世，許某5有權(quán)處理系爭房屋。許某5曾說過系爭房屋要留給許某3、許某4，后經(jīng)商量，將系爭房屋出售給許某2用以另行購買經(jīng)濟(jì)適用房。許某2與許某5之間的房屋買賣真實(shí)合法有效，系雙方真實(shí)意思表示。不同意原告的訴訟請求。

五、一審法院判決結(jié)果：

本院認(rèn)為，根據(jù)本案查明的事實(shí)，許某2與許某5簽訂的上海市房地產(chǎn)買賣合同對房屋交付時間、付款協(xié)議均未作約定，許某2自述其與許某5并未確定房屋價格，而買賣合同約定的房屋價格明顯過低，許某2亦無證據(jù)證明其向許某5支付過任何款項(xiàng)。

綜合上述事實(shí)，本院認(rèn)定許某2與許某5并無買賣的真實(shí)意思表示，實(shí)為贈與，該房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)為無效。對于雙方之間的贈與合同關(guān)系的效力，本院認(rèn)為，系爭房屋是吳某與許某5的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，吳某去世后，其繼承人對系爭房屋中吳某的權(quán)利未進(jìn)行過析產(chǎn)和繼承，故系爭房屋應(yīng)由許某5與許某1、許某2、許某3、許某4共有。在該共有財(cái)產(chǎn)未予以分割之前，各共有人對系爭房屋并無明確的份額，對于該共有財(cái)產(chǎn)的處分，需各共有人一致意見才能作出。現(xiàn)在沒有證據(jù)證明在許某2與許某5簽訂買賣合同時已經(jīng)征得許某1的同意，故許某5的行為構(gòu)成無權(quán)處分，侵犯了許某1的合法權(quán)益，應(yīng)認(rèn)定為無效合同。

合同被確認(rèn)無效后，系爭房屋的房地產(chǎn)權(quán)利應(yīng)當(dāng)恢復(fù)登記至許某5名下。由于許某5已經(jīng)去世，故現(xiàn)在房地產(chǎn)權(quán)利應(yīng)當(dāng)由其繼承人許某1、許某2、許某3、許某4共有。至于系爭房屋的具體析產(chǎn)繼承及分割問題，與本案并非同一法律關(guān)系，本案對此不予處理，當(dāng)事人若協(xié)商不成可另行起訴。綜上，依照《中華人民共和國民法典》第一百四十六條、第一百五十七條的規(guī)定，判決如下：

一、“許某5”與被告許某2就上海市寶山區(qū)房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》無效；

二、上海市寶山區(qū)房屋由原告許某1與被告許某2、許某3、許某4共有，被告許某2應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)，配合辦理上述房屋的產(chǎn)權(quán)恢復(fù)登記手續(xù)。

六、法律依據(jù)：

1、《中華人民共和國民法典》

第一百四十六條行為人與相對人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無效。

以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。

第一百五十七條民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

……本文由上海市浩信律師事務(wù)所王俊偉律師根據(jù)裁判文書網(wǎng)查詢整理，如需轉(zhuǎn)載請注明出處。另可參考《二手房陷阱：買賣合同條款解讀與風(fēng)險防范》一書。專注于各類房產(chǎn)案件的訴訟、執(zhí)行和處置，尤其擅長代理小業(yè)主起訴開發(fā)商這一群體性訴訟 “螞蟻斗大象”律師團(tuán)隊(duì)。