房產(chǎn)稅申報計稅難點解析——地價如何并入房產(chǎn)原值征稅

2010年12月21日，財政部國家稅務(wù)總局下發(fā)了一個似乎和房產(chǎn)稅八竿子搭不上邊的文件《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》財稅[2010]121號，就是這個文件對其后的房產(chǎn)稅影響極大。

該文關(guān)于將地價計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問題明確如下：

對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。

　　本通知自發(fā)文之日起執(zhí)行。

該政策的出臺是為了解決企業(yè)由于執(zhí)行企業(yè)會計制度和會計準(zhǔn)則不同而造成的固定資產(chǎn)計稅基礎(chǔ)不同問題。但對于該文存在一定的爭議。認(rèn)為對土地已經(jīng)征收了土地使用稅，現(xiàn)在對地價又征收房產(chǎn)稅，有重復(fù)征稅之嫌。許多納稅人不理解，有一定的抵觸情緒。

在具體計算納稅上，地價如何并入房屋原值征稅有一定的難度，許多企業(yè)會計人員不知道如何計算。下面舉例加以說明。

例一：某省一企業(yè)擁有辦公樓一棟，建筑面積3000平米，賬面原值240萬元；車間2棟，建筑面積150000平米，賬面價值9000萬元。廠區(qū)土地100000平米，取得土地價款共計2800萬元。假使該省原值扣除率30%。請計算每年應(yīng)繳納多少房產(chǎn)稅。

首先確定容積率。

該企業(yè)容積率=建筑面積/土地面積=（3000+150000）/100000=1.53>0.5

地價全額記入房產(chǎn)原值征稅。

年度應(yīng)納稅額=（240+9000+2800）*（1-30%）*1.2%=101.136萬元。

例二：某省一企業(yè)擁有辦公樓一棟，建筑面積3000平米，賬面原值240萬元；車間2棟，建筑面積150000平米，賬面價值9000萬元。廠區(qū)土地340000平米，取得土地價款共計9520萬元。假使該省原值扣除率30%。請計算每年應(yīng)繳納多少房產(chǎn)稅。

該企業(yè)容積率=建筑面積/土地面積=（3000+150000）/340000=0.45<0.5

地價不能全額記入房產(chǎn)原值征稅，應(yīng)計算應(yīng)稅地價。

單位地價=9520/340000=0.028萬元/平米

應(yīng)計稅土地面積=（3000+150000）*2=306000平米

應(yīng)計稅地價=306000*0.028=8568萬元

年度應(yīng)納稅額=（240+9000+8568）*（1-30%）*1.2%=149.5872萬元。

例三，考慮日期因素。某省一企業(yè)于2016年12月份繳納土地出讓金9000萬元，繳納契稅360萬元。2017年一月份取得土地證，土地面積340000平米。辦公樓于2017年8月份竣工驗收，建筑面積3000平米，竣工驗收價值240萬元；11月份車間竣工驗收，建筑面積150000平米，竣工驗收價值9000萬元。如何計算房產(chǎn)稅？

2016年12月份繳納土地出讓金9000萬元，繳納契稅360萬元，并不繳納房產(chǎn)稅。

2017年一月份取得土地證，也不涉及房產(chǎn)稅。

2017年8月份辦公樓竣工驗收，應(yīng)于次月開始繳納房產(chǎn)稅，三季度應(yīng)繳納的稅款只有一個月即9月份的應(yīng)納稅款計算如下，計算時考慮地價并入征稅問題。

首先計算容積率，計算容積率時應(yīng)考慮沒有完工的車間的建筑面積。

容積率=（3000+150000）/340000=0.45<0.5，按2倍建筑面積計算地價。

單位地價=（9000+360）/340000=0.02753元/平米。

應(yīng)計稅土地面積=3000*2=6000平米。

應(yīng)計稅地價=6000*0.02753=165.1765萬元。

第三季度應(yīng)納房產(chǎn)稅=（240+165.1765）*（1-30%）*1.2%/12=0.2836萬元。

2017年11月份車間竣工驗收，應(yīng)于次月開始繳納房產(chǎn)稅。

車間12月份應(yīng)納房產(chǎn)稅=（9000+2*150000*0.02753）*（1-30%）*1.2%/12=12.0813萬元。

該企業(yè)第四季度應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=0.2836*3+12.0813=12.9321萬元。

僅供參考。