娃說

今天，我想對黃埔中央城說一聲謝謝，謝謝你們讓我的名氣越來越大。

就拿最近這幾天來說吧，我連續見了好幾位開發商，當人家問我怎么稱呼時，我說“姓T”，然后，對方又問“那我怎么叫你好呢？”

我回：叫我二娃就好了！

對方立馬換了個口氣：哦......原來你就是二娃啊，二娃我知道的！就是前段時間收律師函那個嘛，久仰大名呀。（場面一度有點尷尬，哈哈哈哈哈哈）

如果我沒記錯的話，今年已經有3-4位粉絲問我同一個問題了：你看好某某火車站旁邊的升值前景嗎？你覺得房子買在這里，價值大不大？

比如，疫情期間，就有個外地粉絲，他聽信了中介的一面之詞，想在佛山西站附近買房投資。因為，對方告訴他，佛山西站規劃很牛逼，未來是要承接廣州南站的龐大客流量的，升值潛力非常大。

? 佛山西站實景圖，攝影師@小7的背包

還有一位粉絲問我，新塘TOD旁邊的物業可以投資嗎？等凱達爾國際廣場開業后，房價是不是會漲？

而上周，我又遇到一位粉絲問我同樣的問題：你看好棠溪火車站周邊升值前景嗎？這里的房子值不值得投資？

既然有這么多人來問我這個問題，那么今天，二娃就來簡單的和大家聊幾句。

我們先來看看，大家最關心的一個問題：火車站旁邊的物業，升值潛力大嗎？

說實在的，二娃覺得不大！

我們都知道，物業的升值潛力是由地段、交通、學位、配套、環境、產品等多方面因素共同組成的。所以，一個樓盤升值潛力有多大，得看它具備以上哪些條件，而并非單單由一個火車站所決定。

? 火車站附近的物業，細鵬攝影

此外，不管是廣州，還是全國，大家其實可以發現一個共同點：90%的火車站，不會建在市中心，而是建在比較偏遠的郊區。這就決定了一個問題：火車站所在之地，地段都很一般。

因此，火車站周邊的配套，教育資源以及居住環境，也好不到哪去。

所以，這樣的地方，物業升值潛力又怎么可能大呢？

? 90%的火車站，地段都很偏，企鵝攝影

第二個問題：一個火車站/交通樞紐的建成，對一個板塊或區域的房價，到底影響有多大？

討論這個問題前，我們不妨來看看其他火車站對板塊房價的影響有多大，比如廣州南站，新塘南站等。

? 廣州南站，企鵝攝影

根據權威媒體報道，2019年春運期間，廣州南站日均人流量達50萬人次/天，位居亞洲第一。

那么，如此大的客流量究竟給板塊帶來了什么呢，它改變周邊房價了嗎？不查不知道，一查嚇一跳！

廣州南站的房價這幾年還真的漲了不少，從2015年的1.8萬/㎡，已經漲到了3.8萬/㎡，5年時間，漲幅達109%！

但大家先別急著笑，因為這個漲幅，并不是因為廣州南站的出現而漲的，它更多的是因為整個大市都在漲。

不信，我們來看看同一段時間內，番禺其他版塊的漲幅情況！

很明顯，廣州南站的房價漲幅，在番禺眾多板塊中，根本不值一提。

下面，我們再來看看新塘南站，會不會是一個特別的存在呢？

? 新塘南站實景圖

據中指院數據顯示，從2019年12月到2020年8月（新塘南站于2019年12月，正式通車），新塘整體房價并沒有多大變化，甚至還有下跌的趨勢。

由此可見，一個火車站亦或是交通樞紐中心，對板塊房價的拉動并沒有什么卵用。

說到這兒，可能很多人會反駁我：一個火車站，一個大的交通樞紐，每年能給城市帶來百萬甚至上千萬的人流量，哪怕拉不動房價，至少可以給板塊或城市帶來巨大的人口紅利吧？

? 廣州南站實景圖，細鵬攝影

呵呵，請問，這百萬或千萬的人口是定居下來了還是怎么滴？人家只是路過，只是過來坐個車，好嗎？

如果非要說這些人流量帶來了什么利好的話，那我覺得應該是周邊的住宿和餐飲。比如民宿，酒店，旅館，生意會好很多，然后路邊攤攤，小吃店，餐館生意肯定也可以。

但這跟人才引進，跟你家物業升值，可沒有半根腿毛的關系，畢竟，你又不是開旅館，開飯店的！

那么，一個火車站的到來，到底對區域和周邊業主來說，是好還是壞？

二娃覺得吧，對區域來說，我覺得應該算是一個利好，畢竟改變了人們交通出行的方式，交通成本和時間成本也會隨之降低。

但對業主來說，我覺得利好不太明顯。說真的，咱們這種整天為柴米油鹽奔波的普通人，一年四季能有幾次去坐火車，坐高鐵??？無非就是逢年過節回趟老家，或者出差旅游時，才會坐一次。平時而言，自己家附近有沒有火車站真的一點也不重要。

反而，一個火車站的出現，會讓你的居住環境變成，晚上特別吵鬧，尤其是挨著鐵軌的那些小區，每天晚上睡在床上，跟蹦迪一樣！

另外，整個區域的交通也會隨之變得擁堵，因為四面八方的人都跑這里來坐車，人員很混亂，治安管理也不好，安全感大大降低。要知道，火車站偷搶事件最多了！

就拿我自己來說吧，我每次去南站接人，最大的感受就是，堵車堵到想哭。然后，火車站門口站著各種各樣的人，很混亂，即使是我長得這么丑的人，半夜去那里，都會沒有安全感，擔心有人對我圖謀不軌，貪圖我美色。

最后，奉勸大家一句：投資買房，請遠離火車站。你想著買來升值賺錢，但最后，很有可能只是買了個寂寞。