作者| 貓哥

來源| 大貓財經

最近，首富們都在往越南跑。

前華人首富李嘉誠，賣掉歐洲的產業，都投在了越南的房地產，差不多1800億吧；

另一前華人首富趙長鵬，在半年身價縮水90%后，也往越南跑，試圖翻盤，一句“我愛越南粉”，示好的意圖明顯，擁躉們也開始扎堆兒。

首富過境，越南的房產先嗨了，在國內的短視頻平臺上，也可以看到，越南的房產登記處火爆程度，要說是跟2017年的國內售樓處相比，也不差啥。

當然，國內也是一片歡騰，“十年翻5倍”的調子起來，獲得了近8000贊，反正是人人看好越南。

而在越南的不少中介已經在國內的短視頻平臺默默蓄客，說不定有路子的，已經開始去越南看房了，沒有門路的估計也蠢蠢欲動，生怕錯過了一次暴富的機會。

就是想復制一個“柬埔寨的奇跡”嘛。

當年的“柬吹”們說，“十年前看深圳，現在看西港”，現在的“越吹”說，“前十年看上海，未來十年看胡志明市”，套路都是一樣的。

不過，胡志明市無論是房價還是地價，都很給他們漲臉，公寓均價約2.2萬人民幣，帶地住宅均價約5萬人民幣，地價最高約12萬人民幣，一些網紅出來現身說法，在越南買房，坐享上漲收益，甚至連臺灣地區網紅都“15億越南盾買房，3年漲5億”。

但，真的能賺嗎？

大規模的海外投資房產，也就是這幾年的事兒。

2017年9月份的時候，曾有一個故事挺動人，在一個房產經紀峰會上，一個衣著樸素的中年人當場拍板，用2億美元在柬埔寨買了整一棟樓，當時鬧得還挺震驚的。

后來發現，這個人也不是什么神人，一方面是中介推動，另一方面，背后有一個炒房團的支持。

那年柬埔寨確實火，大批的人往那邊跑，尤其是西港，中國人的天堂，夜總會、，那是一個風光，房價肉眼可見地上漲，比肩國內的一線城市。

柬埔寨炒房的中心在西港，而西港炒房，首推鼎鼎大名的歐成效“歐神”了。

歐成效封神，是靠中國房地產紅利，在當初只漲不跌的紅利時代，歐神大量加杠桿買房，湊下了不菲的身家，后來搞了一個水庫論壇，教人買房，什么資金騰挪、信用卡套現、套貸，各種加杠桿的方法，向他的信徒們傳授，還真積累了大批粉絲。

然后，為自己的項目引流。

啥項目呢？西港的土地。

2019年，歐神的團隊就搞了西港的土地項目，即便是有了后來的疫情，也不忘到處推介，20-40萬一畝，聽起來也不貴，歐神與眾多經濟學家交好，日常沒少勾肩搭背，講起宏觀經濟來也是指點江山，“賣掉深圳15萬/㎡的房子來投資西港”的言論就聽起來分外可信。

根據他們自己的說法，整個2019年，就賣了6300畝，如果按30萬/畝的均價，那也賣出了20億左右。

然而，從泡沫累積到泡沫碎裂，差的也就是一場“掃黃打非”，而炒房的又豈止一個歐成效。

2020年，一通“掃黃打黑”，20萬中國人逃離西港，房價地價都崩了，當初的投資血本無歸，西港已經成為騙局代名詞。

而在今年，大忽悠也開始現原形了，“歐神”的資金鏈都斷了，開始借錢還月供了。

疫情之下，這樣的故事更多了，最近，還有500多中國業主被坑慘了。

他們是通過國內中介推薦，買了一家叫做豐臣公司的開發商的房子，疫情當頭，很多人無法走出國門，但是豐臣公司承諾，交房后，這些物業可以作為民宿運營，業主不來日本也可以拿租金。

交房前，就可以享受6%的投資收益，交房后，還可以拿到租金，雖然是房子，但是房產+理財的雙重收益，如果再加上如果房子升值，那就是三重收益。

一套房子500多萬人民幣，外匯不是不方便嘛，豐臣公司還可以接受人民幣支付。

可以說，這些業主已經贏麻了。

但是，該到過戶的日子了，不僅沒有過戶，當初承諾的收益還斷了。為啥呢？現在啥原因都可以歸結到疫情，反正就是經營困難，開發商當初賣出去的房子，就成為了他自救的手段。

買房的業主反應過來了，趕緊去查自己的房產，有的根本過戶不了，還有的整棟樓都被豐臣公司拿來做抵押了。

而且，當初的貼心服務中，購房款不少都被打入豐臣公司老板西園寺優真的個人賬戶，簡單算一下，大約有25億的房款。

這個時候回過頭來再看，里面的貓膩就不少，業主是想炒房獲利，開發商是想融資，而中介可以撈一筆中介費，說利益鏈也好，同盟也罷，業主這個時候找誰都不靈了。

找中介，已經賺完錢的中介說自己合規，有手續，找開發商，他們敢分分鐘破產給你看，一旦破產，這500多人面臨的可能就是錢房兩空。

而且，如果你真想這個時候去日本看看你的爛尾樓，無論是政策還是花銷上，都是代價不菲。

忽悠，它缺德，但有效。

這種包租的忽悠，很多都是扯淡，聽起來就像擊鼓傳花，而真要是拿到房子租出去，也會遭遇到噩夢，比如在美國。

美國房價不低，絕大部分人的選擇將房子出租，補貼購房成本或者貸款，也算是一筆收入，但是這兩年想拿錢并不容易。

今年，美國人沒少抗議，其中有一項要求，就是延長“租客保護令”，這個法令是說，即便是你沒有交房租，你的房東也不能輕易趕你走。

對租客是好事兒，反過來對房東來講，簡直就是災難。

很多租客仗著法律，即便有收入，也不交租，還有一些更厲害的，有錢開豪車、去度假，就是沒有錢交租，即便房東通知搬走，也賴著不走。

房東想要趕一個租客有多難呢？

先要提前通知，如果不走，要填寫正式文件來驅逐，然后由法院來判決，命令租客搬出去，中間還要有雙方的辯論，這中間的短則數十天，長則幾個月。

在國內的通用做法可能是斷水斷電或者找人把租客的東西搬出來，一勞永逸，但是在美國，這些都會被認為是不當行為，你有理的也可能面臨違法。

美國人自己處理這些事情上，都是焦頭爛額，你一外國人，還是亞裔，在那個地方，還不是得被當成軟柿子捏，就現在的抗議來看，“到期即續”已經是慣例，畢竟如果真取消，可能影響數百萬人。

除了美國，歐洲的大部分國家也有類似的保護令，并且貫穿整個疫情期間，而日本的法令本身就偏向租客，沒遇到，算幸運，遇到了，認倒霉。

說實話，全球疫情仍在繼續，距離能走出國門，尚待時日，肉身還出不去的海外投資，真的大可不必。

每當各種“神跡”信息轟炸的時候，就是需要警醒的時候了，他們到底是在圖你的本金，還是需要你來做接盤俠？

越南房子乃至那些你看不到的房子，還能不能升值呢？

好多問題在發酵：

這一波房價上漲，與美國的放水周期有重合，現在美國為了本國通脹問題已經開始加息了，全球房價都受影響，越南能獨善其身嗎？

胡志明市上班族的平均工資800萬越南盾（約合人民幣2400元），而公寓均價7600萬盾，越南房產，是不是就像外國人之間的傳花游戲？

因為南海問題，越南對中國護照區別對待，護照使用受阻，而護照又是在國外的唯一身份證件，能不能拿到產權，還得另說呢。

大不了當接盤俠，但再之后還有沒有接盤俠呢？

疫情之下，不虧損已經能跑贏絕大部分投資。

只要沒錢，騙子就騙不到我們。

啊，多么痛的領悟。