回顧今年首輪土拍，莘莊的兩幅宅地毫無疑問是“C位”，兩宗地塊均位于莘莊商務區內，板塊內各項生活配套醇熟，加之靠近軌道交通12號線七莘路站，因而受到不少房企“青睞”。

兩宗莘莊宅地引來近30家房企競拍，最終建工&保利拿下莘莊13A-10A、13A-13A地塊，中企拿下莘莊16A-07A地塊，聯動價均是8萬/㎡。

作為城市副中心，莘莊在閔行一直是老大哥的地位，但在TODTOWN天薈和金輝海上銘著之后，新房已斷供多年，此次終于要迎來新房入市，讓大家好不激動。

而且這2個地塊有12號線地鐵站可直達漕河涇、南京西路，周邊商務樓、產業園眾多，客群非常多。

如今，兩個莘莊的新項目都公示了規劃方案，預計最快今年四季度就會面世。筆者今日也去項目周邊實地探訪，今天就跟大家聊聊踩盤情況。

1、現場實探

莘莊新項目所在的位置是莘莊商務區，雖說是商務區，但它并沒有熱鬧的氛圍，路上沒有太多的行人，但共享單車巨多！說明這里的打工人不少啊。

莘莊商務區是莘莊打造城市副中心的重要載體，投資和潛力都巨大。“十三五”以來，這里集聚高新技術企業43家、市級科技小巨人（培育）企業1家、區科技小巨人企業5家、科創新銳企業2家、區級研發機構2家。集成電路產業、總部企業、現代服務業集群效應初步顯現，區域經濟增長勢頭迅猛。

這里產業發展得是不錯，但有一個比較突出的問題：缺乏生活氣息。

項目周邊除了維璟印象城和對面公租房樓下的商業之外全是辦公樓，生活氣息相當匱乏啊！

可能是因為人氣不足，這些店鋪還有空置的，這些開著的店鋪，只有在午休的時間才生意興隆，非休息時間則是門可羅雀。

靠近春申湖，可能是兩個莘莊項目的賣點。春申湖湖岸一片碧綠間，開放著色彩繽紛的花朵，就像一幅生趣盎然的田園風景畫，讓人不禁陶醉其中，流連忘返，美景是炎炎烈日踩盤的安慰劑。

值得一提的是，春申湖上將有“大動作”，據莘莊鎮黨委書記吳敏華透露：春申湖四島將建設成為標志性的文化設施，包括演藝中心、音樂廳、美術館和圖書館等，目前正與中國第一個獲得“建筑界諾貝爾獎”普利茲克建筑獎的建筑設計大師對接，請他為四島進行整體設計，屆時一定能實現建筑和內容的完美結合。”

近日相關草案也已公示，變化如下：

不得不說，這個規劃很高明，因為與在湖中央造商辦相比，做文化設施更利于改善莘莊商務區缺乏生活氣息，對提升板塊的宜居、人氣的聚集都是很有幫助的。

另一方面，莘莊商務區交通優勢明顯，目前在建的嘉閔線和12號線西延伸，在這里十字交匯，建成后，對將來這里能匯聚居住人口打下了基礎。

但這一片區除了中企、保利&建工這兩塊地，只有公租房、人才公寓，因此學區基本是不用指望了。

下圖是保利&建工莘莊項目的現場實拍，已經有施工隊進場了，動作還是比較快的。照片中的高樓是城開莘社區，是閔行的人才公寓，已經有不錯的入住率了，看來這里對居住人口還是有吸引力的。

根據項目規劃設計方案，項目總計容面積27211.55㎡，有2棟26層住宅，建筑高度79.55m，1棟8層公租房住宅，建筑規劃高度24.95m。

保利&建工莘莊項目的優勢是離地鐵站較近，同時靠近春申湖，地鐵+湖景兩手抓，預計之后熱度會更高。但項目的建筑面積較小，可售住宅不多，上車難度比較大。

下圖是中企莘莊項目的現場實拍，地塊被鋼板圍起來了，施工隊還沒進場。

根據項目規劃設計方案，項目擬建7棟10-18F高層住宅、1棟8F保障性住房以及若干配套用房。

該項目距離地鐵站有一定距離，優勢是面積比較大，可售住宅比保利&建工莘莊項目多，上車概率更大。

綜合來看，莘莊這兩個新盤最明顯的短板就是學校，但項目靠近調整規劃后的春申湖，還是讓人覺得未來可期的。

2、莘莊置業分析

接下來跟大家聊聊莘莊。說到莘莊，大家會想到1號線的終點站，想到堵在莘莊立交上的痛苦，想到堪比市區的繁華……

莘莊是一個很有“奮斗色彩”的板塊，在上世紀90年代初，莘莊還是一個無名小卒，隨著1號線從錦江樂園延伸到莘莊，莘莊就此拉開了“逆襲”的序幕，一點點地補齊配套，發展至今已經擁有了非常完善且成熟的基礎配套，成為了新一代的城市副中心。

如果用腳投票的話，莘莊絕對是滬西南外環外最受購房者認可的板塊之一，而且莘莊的房價也是外環外的高地之一。

那么在莘莊置業，都有什么優勢呢？

首先是能享受非常便利的交通條件。莘莊是1號線的起點站，這條線路一路向西北延伸，途徑上海南站、徐家匯、等核心站點，貫穿上海中心城區，迅速快捷到達上海各個角落。同時，5號線的起點站也設在莘莊，與1號線無縫鏈接，連接了春申、顓橋，到達閔行開發區和奉賢新城等地區。

莘莊北部還有“換乘王”12號線，起點站在七莘路，七莘路也是莘莊商務區的入口所在，極大地便利了在這邊工作人群的出行和通勤。

公路交通方面，莘莊還有大名鼎鼎的莘莊立交橋，與外環線、滬閔高架路、滬昆高速、滬金高速等盤桓交接，可以直達市中心、浦東腹地、大虹橋、奉賢等地，是上海西南的重要交通要道，所以它也非常堵~

得益于優越的交通條件，大量的居住人口進入莘莊，進而成就了如今配套完善的莘莊，這是置業莘莊的第二個優勢。

如果說交通優越和配套完備只滿足自住的功能，那么莘莊的產業優勢則帶來了無限的發展可能。

莘莊的地理位置非常優越，東北方向是漕河涇開發區，西北方是大虹橋商務區，西南方有松江工業區和G60科創走廊，正南方有閔行經濟開發區，紫竹科技園區，然后莘莊本身也擁有莘莊工業區和莘莊商務區，能夠吃到眾多的產業紅利，頗有點“嘴大吃八方”的感覺。

從未來看，莘莊是上海的4大城市副中心之一，規劃站位很高，未來莘莊主城副中心將成為上海主城區西南城市客廳、G60科創走廊的主城區橋頭堡、閔行南北兩大區域核心之一、閔行行政文化公共活動中心，并成為面向閔行主城片區、上海西南近郊地區的區域級綜合服務中心。

未來莘莊還將接入嘉閔線（在建）、中運量f3等軌交線路，交通通達度將進一步提高。

總的來說，莘莊擁有天然地理位置優勢，便捷的交通，又有足夠的產業賦能，大型商業組團。再憑借城市副中心規劃，莘莊是既有當下，也有前景，未來可期！

3、莘莊的二手房市場

莘莊是一個外環外的板塊，但他的二手房價格比一些浦東中環板塊還要高。比如TODTOWN天薈，成交價在去年就突破14萬/㎡。

如今來看，TODTOWN天薈的成交價穩定在12萬/㎡左右。

TODTOWN天薈算是個例，我們可以看莘莊另外兩個具有代表性的次新房——金輝海上銘著和好世鹿鳴苑，價格均穩定在10萬/㎡左右。

再來看莘莊的早期商品房，莘莊早期商品房成交數據：

早期商品房樓齡基本都在15年以上，但如果有好學區，成交價格基本都穩定在8萬/㎡以上，上表中的小區絕大多數都對口閔行一、二梯隊的學校，故而價格客觀。

再看近5年莘莊的房價漲跌幅，其二手房的漲幅超過20%。你不要小看這個漲幅，莘莊這些年鮮有供地，從而少有kfs去炒作，它的二手房價格可以說是水分較少，都是靠實打實的資源漲上去的。

總體來說，莘莊的次新房是賣上10萬/㎡是沒啥問題的，而莘莊的新房聯動價才8萬/㎡，這不是現成的紅包等著撿嗎？

總結：

1.莘莊本身是一個人口聚集地，居住需求旺盛，但其新房斷供已久，這就已經決定了莘莊的新房項目熱度不會低！

2.莘莊新房所在的莘莊商務區，是莘莊2035年的核心增長極，未來前景可期，值得入手。

3.據當下的工程進度，莘莊的新房預計最早在今年四季度入市。