日前，深圳華訊天谷大樓項目二次流拍之后，進入了第三次拍賣階段，起拍價格已從16億元降至13億之后，再度下降至10億元，相當于打了六折。接下來該項目是否會有人接手？這成為市場上關注的焦點，而更值得關注的是，在這場拍賣背后，涉及500多戶業主的房產交付問題。

開發商破產，天谷大樓項目已經停工近三年，延期交付兩年多，根據破產重整計劃，拍賣獲得的資金將用于天谷大樓項目的復工復建，未成功拍賣，意味著天谷大樓項目復工資金仍無著落。

業內人士對第一財經表示，按照10億元計算，上述項目的價格與周邊同類物業比起來沒有明顯優勢，而且該項目還涉及工程尾款、司法查封等問題，第三次成功拍賣的可能性較小。

項目已停工三年

（天谷大樓項目，圖片來源：京東拍賣網）

10月8日，京東拍賣網站顯示，深圳市華訊天谷大樓項目476套房源組成的資產包第二次流拍，起拍價約13.09億元，有6673萬人圍觀，但無人出價。目前，該資產包已經重新掛拍，將于10月24日再次拍賣，起拍價已從首次拍賣的16.4億元降至10.5億元。

競買公告顯示，上述標的處置單位為深圳市華訊方舟投資有限公司（下稱“華訊投資”）管理人，監督單位為深圳市中級人民法院。

天谷大樓項目位于深圳市寶安區西鄉街道廣深公路旁，項目總建設用地約3.3萬平方米，容積率6.9,規劃建筑面積約22.8萬平方米。土地用途為新型產業用地，土地使用年限50年（2016年至2066年）。該項目已于2017年1月取得不動產權證書。

天谷大樓項目包括地下3層、裙樓5層、塔樓5座，其中A、B、C座均為產業研發用房，D、E座裙房為研發用房，塔樓為配套宿舍。根據深圳市地籍測繪大隊出具的測繪報告，天谷大樓項目共1602套房產(不包含地下一層至三層停車位)，其中1105套已經辦理預售許可，辦理預售許可的房產中，500多套單身宿舍已經出售但未交房，本次拍賣的部分為獲得預售許可但還未出售的476套不動產組成的資產包。

“本次拍賣標的情況較為復雜”，競買公告如此提及，而這也是上述資產包兩次流拍的重要原因。

具體來看，競買公告顯示，目前天谷大樓項目處于停工狀態，且尚未竣工。476套拍賣標的成交后，由華訊投資繼續建設天谷大樓項目，竣工驗收合格后，將標的房產交付給買受人。值得注意的是，天谷大樓項目未來的復工復建時間還不能確定，因此本次拍賣的標的物竣工驗收時間亦無法確定。

競買公告還提及，本次拍賣的資產包中105套單身宿舍已被司法查封，目前已向人民法院申請解除房產的查封措施，解封時間受制于查封法院的配合程度，時間無法確定。

另外，競買公告還表示，拍賣成交后，法院不出具確認成交或確認產權裁定書等相關法律文件，也不出具更名過戶裁定書或協助執行通知書等法律文書。在產權變更條件達成后，買受人自行辦理過戶手續，買受人可向相關部門申請辦理預售合同備案、網簽等手續，風險自負。

“因法律、政策或其他原因導致不能交付的風險由買受人承擔。如買受人計劃補辦相關登記手續的，由買受人自行辦理，華訊投資、管理人不保證拍賣標的物能辦理過戶及權屬登記手續。”競買公告顯示，

另外，競買公告顯示，“本次拍賣公告所作的標的物情況說明，僅為競買人參與競買提供參考，不能作為競買人判斷、權衡價值的最終依據，競買人根據自身需求可自行調查、了解、核實。未盡事宜，深圳市華訊方舟投資有限公司及管理人不承擔任何責任。”“本次拍賣成交價不包含由買受人負擔的稅、費等。”

復工資金從哪里來？

上述拍賣標的情況之所以如此復雜，與其開發商破產重整不無關系。

2014年，華訊方舟集團控股的上市公司華訊股份有限公司（下稱“華訊股份”，000687.SZ，已于2022年6月退市）借殼上市，主營業務為軍事通信及產品。2016年開始，華訊股份的資產負債率持續上升，2019年末，同比增長61.57%至123.79%；2018年開始，華訊股份連續虧損，后華訊股份公告承認，該公司財務造假、虛增利潤。

隨著控股的上市公司連續虧損，華訊投資也宣布破產。2021年3月31日，深圳市中級人民法院發布公告稱，華訊投資資金枯竭，無法承擔天谷項目工程的續建工作，已明顯陷入財務困境。華訊投資主要資產即為該在建工程，而該工程存在變現困難的情況，且財產價值可能大幅貶損。

此后，法院指定廣東浩源律師事務所、北京市中倫（深圳）律師事務所擔任華訊投資的管理人（下稱“管理人”）。華訊投資破產重整案分別于2021年5月、2021年9月兩次招募共益債投資人、意向投資人，但最終均無投資人愿意接手并提供資金，華訊投資只能自救。

2022年11月20日，深圳市中級人民法院批準華訊投資的破產重整計劃。按照重整計劃，天谷大樓項目復工復建資金缺口約7.7億元。另外，天谷大樓項目有兩個復工復建籌資路徑，一個是債權人或其他資金提供方籌集資金，另一個是處置部分資產回籠資金支持復工復建。按照目前天谷大樓項目已經開啟拍賣資產的情況來看，債權人不愿出資，華訊投資選擇了第二個路徑，即通過協議轉讓、網絡拍賣、整體打包、單間銷售等方式對已取得預售許可的房產按現狀處置。

盡管已經開始拍賣資產自救，但是華訊投資重整計劃的實施，以及天谷大樓項目的交付依舊面臨不確定性。

天谷大樓項目的業主對第一財經表示，近期開會得到的消息是，按照現在物業的狀態，完成交付還需要7.7億元，但是此前天谷大樓項目對工程總包方的欠款已經有8億元左右，如果不將欠款補上，總包方也不會真正動工，所以要想順利復工交付，還需要16億元左右。

“好賣的宿舍產品已經銷售了不少，留下大部分辦公類產品，想要有市場人士接手，挺難的。”合一城市更新集團深圳公司副總經理肖巍對第一財經表示，雖然按照10億元的價格計算該項目樓面價不算高，但這個項目此前已經銷售了一半左右的單身宿舍，扣除銷售部分，實際的樓面價與周邊同類物業比起來沒有明顯優勢，而且該項目還涉及工程尾款、司法查封等問題，第三次成功拍賣的可能性較小。

與此同時，肖巍提及，近年來深圳各區正積極籌集保障性租賃住房，如果區政府、國企入場，該項目盤活的可能性會比較大，不過，其也表示，該項目改保租房的成本可能不低，若最終算完帳虧的不嚴重，在解決樓盤交付問題基礎上，還能完成保租房任務，政府方面還是有動力的。

天谷大樓的物業性質為產業研發用房和單身宿舍，產業研發用房在使用上與寫字樓相似，而在寶安區寫字樓空置率高企的背景下，天谷大樓是否值得投資？此前參與該項目的一位工作人員對記者表示，如果將天谷大樓用作總部大樓，而不是單獨出租售賣，其投資價值會比較高。

廣東知恒律師事務所鄭博恩對第一財經表示，不同于一般的司法拍賣，在破產拍賣中，為提高財產處置效率，債務人財產可以進行多次網絡拍賣，直至變現為止，拍賣次數并不受限。在多次拍賣仍無人競拍的情況下，債權人會議可自主選擇是否繼續進行拍賣。另外，債權人會議可調整重整計劃，制定其他自救方案。

已延期交付兩年

早在2019年天谷大樓項目就已經停工，至今已有四年，按照此前已售的500多套房源的預售合同，2021年6月30日就應是交房時間，也就是說該項目已延期交付兩年多。

王芳（化名）是500多戶天谷大樓業主中的一員，其對第一財經表示，此前，其家庭在深圳并無住房，盡管當時購房的時候知道天谷大樓的住房性質是單身宿舍不是商品住宅，但在深圳房價普遍較高的情況下，能以一百多萬的價格在深圳購買一套住房，已經是一件幸運的事情，只是沒想到花出去的錢換來的是這樣的結果。因為已經花了幾十萬在這套房產上，盡管項目已經延期交房兩年多，其每月依舊正常支付這套房源在銀行的貸款。

而近期華訊投資要求業主簽訂一份補充協議和承諾書，讓500多戶業主放棄近四年的延期交付違約金，王芳和業主們很惱火。

華訊投資發布的通知表示，按照重整計劃，業主需要簽訂一份購房補充協議，協議簽訂之后，華訊投資將不再支付業主2021年6月30日～2025年3月10日將近四年的房產延期交付違約金，而按照購房合同，延期交付違約金按照購房款總價每日萬分之四的比例賠償。上述承諾書表示，若2025年3月10日未能如期交付，華訊投資將賠償業主購房款總價每日萬分之三的延期交付違約金。

另外，華訊投資發布的相關通知還表示，根據重整計劃，若購房人未在 2023年 8月 31 日前簽署《補充協議》，則將視為解除原合同而不再交房，因購房款成立債權的則納入普通債權范圍，依重整計劃償債方案按比例清償及債轉股。

“他們的意思是，華訊投資想辦法籌資保交樓，業主就不要再追究其他的責任，這樣才能有利于讓投資人接盤該項目，算是一個免責協議。”王芳表示，大多數業主都不能接受。“不過不簽約，最終變為普通債權人，如果華訊投資破產清算，業主能拿到的錢只有購房合同金額的13%。”王芳感到無奈。

按照上述邏輯，為了降低損失，業主似乎不得不選擇簽訂補充協議，放棄延期交付違約金。對此，鄭博恩對第一財經表示，業主可以向法院提起訴訟，或可向破產重整批準法院反映自身訴求，在反映無果的情況下提起訴訟。

華訊投資發布的通知顯示，截至2023年7月26日，已經有134戶購房人簽署了補充協議和承諾書。而在8月末，即補充協議簽訂截至日期前幾日，華訊投資又發布通知稱，鑒于公司正公開處置房產籌資，洽談融資工作正在進行，為保障購房人權益，將簽署補充協議截止的時間延長至復工復建后。

截至發稿，天谷大樓項目復工的時間依舊還是一個未知數。