2024年5月13日，廣東佛山市住房和城鄉建設局等九部門印發關于持續推動房地產市場平穩健康發展的若干措施的通知。其中涉及鼓勵支持住房“以舊換新”、調高公積金可貸額度、公積金可作首付款、取消首套房貸利率下限、有房就可申請落戶、居住公寓執行民用水電氣價格標準等十三條措施。以上措施自印發之日起實施。

鼓勵住房“以舊換新”

“以舊換新”繼續發力，自2023年以來，約有蘇州、無錫、鄭州等30余城表態支持“以舊換新”。而且今年以來，長三角二三線城市似乎更顯踴躍。此次佛山也鼓勵支持住房“以舊換新”。支持房地產開發企業、中介機構和購房人三方聯動開展“以舊換新”活動，鼓勵房地產企業開展存量房產置換新房的活動。支持地方國企參與“以舊換新”活動，對收購市場存量房產用于保障性住房、租賃住房、人才住房等，加大融資支持力度。自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，佛山與其他城市“以舊換新”最大的區別就是對收購市場存量房產用于保障性住房、租賃住房、人才住房等，加大融資支持力度。需要后續明確實施主體、針對存量收購還是增量（新房）收購，資金安排等。存量收購最大的問題不在于政府意愿問題，而是資金平衡的問題，一般來說，會按市場評估價收購，收購以后不管是出租還是出售，都存在資金平衡、盈虧的考驗。

有房即可申請落戶

近日，武漢、杭州、南京、沈陽等多地密集發布最新落戶政策。佛山也跟進放寬購房入戶政策。通知中提到，在佛山市持自有合法產權住宅房屋的非本市戶籍人員可以在房屋所在地申請入戶，共同居住生活的配偶、未成年子女可以隨遷。

李宇嘉認為，在廣州外圍入戶門檻大幅度降低，大專學歷即可入戶，且廣州基本上退出限購政策的情況下，佛山只能通過購房入戶、低房價優勢來吸引人口。過去，佛山承接了大量的臨廣（州）人群居住，主要是房價低、不限購、交通便利，廣佛線、2號線、7號線已經將兩個城市鏈接。現在，廣州退出了限購，入戶門檻也低了，對佛山樓市的沖擊非常大。未來，隨著限購退出，購房入戶大范圍普及，城市之間搶人口大戰打響。城市的競爭力，主要還是就業、教育資源，房價的穩定性和前景，當然，還包括住房及社區生活配套的完善性。這方面，佛山還需要加強，除了吸引需求、鼓勵買房以外，還要把公共配套的質量做起來。

調整公積金、房貸利率政策

除了優化公積金政策這個常用方式外，佛山也加入階段性取消首套房商貸利率下限的陣營。佛山此次加大公積金貸款購房支持力度。調高公積金繳存余額計算倍數，整體提高住房公積金貸款的可貸額度。推行住房公積金貸款二手房交易“帶押過戶”。通過個人住房商業貸款或個人住房公積金貸款方式購買本市新建商品住房的職工，可申請提取公積金用于支付購房首付款。

落實首套住房貸款利率動態調整機制。實施階段性取消佛山市首套商品住房商業性個人住房貸款利率下限政策。具體利率水平由商業銀行與借款人自主協商確定。

居住公寓執行民用水電氣價格標準。對佛山市商務公寓等類住宅用于居民家庭住宅居住的，其水電氣執行居民生活用水用電用氣價格。

業內認為，房貸利率估計會協同，若新房價格指數連續三個月同環比下跌，就會取消首套房貸利率下限。

居住公寓執行民用水電氣價格標準則是事后追認，因為居住公寓本身違反了土地用途管制和批后監管，過去一直不認可這一產品在規劃上的合法性。此次，從尊重歷史和現實的角度，住建部門提出了居住公寓執行民用水電氣價格標準，關鍵看自然資源部門是否認可。李宇嘉表示，凡是涉及金融、財稅、規劃和用地等方面的政策，都必須要得到相關主管部門的認可和支持。當然，作為調控主體責任部門，住建部門需要提出。

優化容積率計算規則 降低公攤面積

通知中還提到，優化供地管理。土地供應實行市級統籌，優先安排優質地塊供應。綜合考慮項目實際需求及周邊商業配套，合理設置規劃條件，保障純住宅項目用地供應。

適度優化住宅用地配建要求。屬地政府按照規劃要求，優先做好待出讓土地相對集中區域的學校、醫院等配套公服設施的建設，大力增加優質義務教育和醫療資源。

優化容積率計算規則。鼓勵支持企業開發多樣化、高品質住宅產品。新出讓的住宅用地，住宅套內陽臺的“折半”計容面積上限由套內建筑面積的18%提高至20%；取消對單個陽臺的進深和面積限制；取消凸（飄）窗窗臺與地面高差小于0.45米需計容的要求。出具規劃條件時，為后續的建筑方案編制預留一定的彈性。

李宇嘉認為，優化容積率計算規則，一方面是為了提高套內面積，降低公攤面積，有利于提振業主購房的積極性。另一方面，連同實施土地出讓價款分期支付，也是為了提振開發商拿地的積極性。該政策從廣州學習而來。不過，從廣州的政策來看，有利于新批地塊的競爭力，但對存量未開發地塊有一定壓力。

調低開竣工違約金標準 緩解開發商資金鏈緊張

從開發商層面，通知提到，實施土地出讓價款分期支付。擴大保函覆蓋面。精準滿足項目融資需求。合理優化企業稅收繳納機制。

調整開竣工違約責任核算規則。新出讓的房地產開發項目，開竣工違約金標準由每日萬分之三調減為每日萬分之零點五，竣工違約責任核算時，以逾期竣工建筑面積占總建筑面積比例核算違約金。已出讓的房地產開發項目，自本措施印發之日起（含當日），開竣工違約金標準按本規則執行。因不可抗力導致項目不能按期開竣工的，可申請順延開竣工時間。

李宇嘉認為，由于市場下行超出預期，開發商資金鏈緊張，加上部分地塊存在土地平整和配套商上的短板，約定的開竣工日期難以履行，收取違約金的話，更加劇了開發商的壓力。

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文/北京青年報記者 宋霞

編輯/樊宏偉