關鍵詞：遇冷，橫盤，3萬庫存，350萬人口。

作為云南西南部的文山州，它的地理位置十分優越，處于兩省區交界，且是邊境城市，南部與越南相連。與大部分云南城市一樣，文山州的環境不用多介紹，那絕對是美麗，空氣質量好，水資源豐富，然后是亞熱帶氣候，四季如春，適合居住生活。

目前文山州有人口350萬，GDP有1185億。從人口經濟比例看，它是一個四線城市的配套，總得來說，人口不多不少，GDP少了一點。

回到樓市，文山州的樓市，近幾年表現比較低迷。在過去的三年里，文山州的樓市一直是跌多漲少的走勢。多方面因素影響，全國樓市都在大范圍地下滑，文山州也是跟隨大潮。文山州的最大問題是，剛需客不足，然后以農業為主的經濟，對樓市很難有帶動。

那么，當下的文山州樓市是什么情況？我們先看看；

根據安居客數據，目前在售的二手房均價是5553元/平，下滑2.1%。

具體各區縣房價如下：

文山市，5667元/平。硯山，3938元/平。

西疇，4576元/平。麻栗坡，4212元/平。

馬關，5531元/平。丘北，5287元/平。

廣南，5161元/平。富寧，5952元/平。

從房價走勢圖看出，過去一年里，文山州的樓市，從4月份開始，就出現拐點，然后一路下滑，連續下滑一年。糟糕的是，截止今日，仍未見回暖，可謂是樓市冰冷，跌跌不休。

其中，有7個城市的房價下降，只有富寧的房價保持上漲。呈現的是一個跌多漲少的樓市分布圖。

那么，為什么文山州的樓市突然出現大跳水呢？未來的樓市走向如何？

主要看三點；

1，庫存大。根據房產網數據，目前在售的二手房掛牌量高達2.6萬套，算了安居客，貝殼網等平臺的數據，至少有超過3萬套的庫存。然而根據去年的成交量推算，每個月才1千套左右的成交量，那么要消耗這3萬的庫存，需要28個月。去庫存周期太長，去庫存壓力太大。

值得注意的是，這只是二手房的數量，算上新房，新樓盤，以及待開樓盤的數量，那么文山州去庫存壓力更加大。

2，人口少，購房客流失。350萬人口的文山州，由于與省會昆明不遠，這里的優質購房客被昆明吸走不少。然而，樓市經過這5年的洗禮，能上車的剛需客早就上車，剩下的都是不缺房子的，或者是暫時沒錢買票的乘客。

文山州的問題還在于，區縣多，人口分散，那么樓市也就不集中。不集中的樓市，很難被炒房客炒起來。這也是阻礙樓市發展的因素之一。

3，疫情的影響。當下仍是疫情未完全消散，很多企業受到牽連，開工難，經營受困，那么，老百姓也同樣是受到牽連，收入少了，大家都在為生活而努力。哪里有錢來買房或炒房呢？今年文山州的GDP名義上增長，但是同比下滑不少，加上物價上漲，材料上漲，特別是礦業鋁材的上漲，基本可以說，人們的購買力不漲，反而是下滑。

所以，疫情影響著經濟發展，經濟發展也影響著樓市的發展。它們是一榮俱榮一損俱損。

綜上，庫存大，疫情影響，剛需客不足，等等都是阻礙樓市發展的因素。因此，當下還不是抄底的時候，購房客要提供謹慎。剛需客則可以擇機入手。

以上，就是文山州的樓市分析，大家是什么觀點？歡迎交流，這里是老北說房！