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明發房產、明發房產怎么樣

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明發房產、明發房產怎么樣

明發房產、明發房產怎么樣

劉偉/發自北京

已在資本市場沉寂數年的閩系房企明發集團(國際)有限公司(下稱“明發集團”,00846.HK)終于迎來了轉機。

1月18日,明發集團復牌。當日,市場上的看空情緒不斷蔓延,最終股價暴跌61.38%,收報0.73港元;不過,復牌次日,明發集團的股價便開始回暖,1月19日,收報0.79港元,漲幅為8.22%。

2009年登陸港交所的明發集團,在2016年因業績真實性被質疑,被港交所要求停牌。期間,明發集團通過補充發布年報,更換上市公司董事會、管理層等措施,終于在2021年年初恢復上市地位。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜告訴中國房地產報記者,上市公司地位對于停牌多年的明發集團而言,意味著企業形象、品牌影響力與市場公信力。加上多年不能交易,投資人和實際控制人的壓力也是可想而知的,這也就是明發愿意全部更換管理層也要復牌的原因。

但畢竟實際控制人未發生變化,明發集團還掌握在黃氏家族手中。即使管理層全部更換,柏文喜補充認為,“理論上,未來還有可能恢復原管理層,除非市場監管機構與港交所對原管理層復職發出禁令。”

停牌風波

成立于1994年的明發集團,是由黃氏四兄弟親手創辦,其中,持股55%的主席黃煥明擁有絕對控制權,其余三兄弟分別占15%股權。

在分工方面,黃煥明掌管著公司資金財務、投資情況,主管上市、宏觀戰略等方面;黃慶祝則主要負責廈門總部事務,業務范圍主要在廣東和福建,曾負責多個城市的商業廣場開發及營銷;黃連春則分管南京總部,黃麗水專攻設計等技術方面。

2009年,明發集團成功登陸港交所,成為繼寶龍地產、禹洲地產之后在香港上市的第三家廈門民營房企。

成為公眾公司后,明發集團的財務數據始終受到公眾的關注。2015年,明發利潤巨幅縮減至2609.4萬,僅達到2014年8.29億元的3.15%。也正是2015年的年度業績,讓明發集團陷入停牌危機。

直接導致明發集團停牌的,是一位會計事務所獨立核數師,對明發集團2015年年報“不發表意見”,認為其財務數據真實性存疑。

該核數師表示,其未能取得明發集團在2014年的三筆出售事項足夠且適當的審核憑證,對上述交易的商業實質、收款及付款的性質及來源存在疑問。具體而言,三筆出售的受讓方涉及最終明發集團本身或其受薪行政人員的關聯人士,甚至是控股股東及其關系密切的家庭成員。

因上述三項出售事項事關重大,彼時核數師要求對交易真確性及商業實質性進行獨立調查,但截至2015年業績報告發布,明發集團并未展開調查。2016年4月1日,明發集團正式停牌,一直至今。

2016年4月29日及2018年7月27日,港交所先后兩次向明發集團發出復牌指引,但直到2018年8月1日港交所正式發布修訂版的"上市新規"——即倘若企業維持停牌連續12個月則可取消其上市地位。之后,明發集團才開始加快復牌的動作。

2019年7月,明發集團相繼公布了內部監控缺陷、補救措施以及實施的進度,并披露2016-2018年三個財政年度各份年報及中期報告。

人事方面,2020年4月,創始人兼主席黃煥明辭任。隨后于7月,黃慶祝辭任執行董事兼集團首席執行官,黃連春辭任執行董事、集團首席運營官兼執行副總裁。至此,明發家族四兄弟均離開了一線管理職位,退居幕后。

國金證券(香港)執行董事兼投行部董事總經理黃立沖對記者稱,明發停牌已經超過4年,當時,其停牌的時間點還屬于舊的停牌和除牌機制。在舊的停牌機制下,港交所要求一家企業復牌有更寬松的要求,會給與更多的時間,港交所會看公司是否有財困,是否有潛在的沒有處理和調查清楚的財務問題。

目前看來大股東和之前董事辭職,某種程度來說,獲得港交所的接受,算是解決了之前公司管理存在的責任缺失問題。

柏文喜認為,眼下,明發集團的成功復牌交易,對于明發的市場形象與企業信用恢復是一個較好的契機,但是之前的“財務造假存疑”“創始人離任”等問題還需要明發給出合理的澄清以及以穩定的業績與運營實踐對市場疑問做出答復。

千萬土儲

雖然明發集團近年來幾乎與資本市場脫鉤,但其在土地市場上仍在不斷積累實力。

資料顯示,2016年以后,明發集團布局了長三角、環渤海等地區在內的超50座內地城市,并進駐香港和臺灣地區,以及日本、柬埔寨、泰國、澳大利亞等國發展地產業務;累積投資、開發規模近3000萬平方米(含儲備土地),其中商業地產超1000萬平方米。

2016年-2018年,明發集團應占土地儲備分別為1820萬平方米、2140萬平方米、2240萬平方米,合計持有項目分別為77個、99個、116個。

截至2020年6月30日,明發集團應占土地儲備增加5.6%至約2250萬平方米,合共包括133個項目。其中,福建在明發總土儲中占比為10.4%,安徽和江蘇的土地儲備則分別高達36.8%、22.3%,此外在北上深一線城市占比1.2%;且這批位于江蘇、安徽的發展中物業,極大部分將于2021年完工。

2020年,明發集團的全口徑銷售額為106.6億元,在克而瑞排行榜中位于171名。目前,除少數幾家房企的土儲貨值達到萬億以上外,明發集團這樣的土儲水平在行業內屬于中游水平,遠超其銷售所處位置。

與房地產行業的整體發展趨勢相同,明發集團也陷入增收不增利的困境。從綜合收入上看,明發集團呈上升趨勢。歷年財報數據顯示,2016年-2019年綜合收入分別約為人民幣50.9億元、100.71億元、116.42億元和126.61億元。

同期,公司權益持有人應占綜合利潤分別約為人民幣11.69億元、10.24億元、8.55億元和9.52億元,僅2019年的凈利潤實現小幅抬升。此外,2016年至2018年,集團每股基本及攤薄盈利已由人民幣19.2分減少至人民幣14.0分。

融資方面,2017年至2019年,明發集團的融資現金流分別為人民幣40.79億元、4.23億元和-36.50億元。2020年6月,明發集團還曾發行了一筆1.76億美元債券,按年利率22%計息。若未能按條件支付到期款項,這筆債券利率或將高達32%。

由此看來,明發集團亟須上市平臺恢復正常運行,為其補充低成本融資渠道。

柏文喜認為,考慮到當下市場環境的疫情反復,以及“三道紅線”嚴控房企融資,明發集團目前想要獲得資本市場的認可,仍舊困難重重。

但復牌也帶來了轉機,畢竟明發集團擁有相對優質的資產與可持續的業務,再加上上市公司的地位,如果以復牌為契機將公司經營納入正軌,明發的未來還是有較大的可想象空間的,柏文喜判斷。

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