大家好，怎么區(qū)分我們房屋的性質(zhì)呢？主要通過證載來判斷，我這里給大家分享一個(gè)案例。

案情介紹：

2009年某公司取得房屋拆遷許可證，公告后，對位于某市某區(qū)的房屋進(jìn)行拆遷。被拆遷人甘某的房屋位于拆遷范圍之內(nèi)。在實(shí)施拆遷的過程中，甘某與某公司就房屋用途和補(bǔ)償安置問題達(dá)不成一致，于是申請某拆遷主管部門進(jìn)行裁決，某拆遷主管部門裁決認(rèn)定，該房屋產(chǎn)權(quán)登記證登記的房屋性質(zhì)為住宅，應(yīng)當(dāng)以此為依據(jù)來進(jìn)行補(bǔ)償。甘某不服行政裁決提起行政訴訟，以裁決侵犯其合法權(quán)益為由，請求撤銷行政裁決。

甘某訴稱：該房屋自2006年起獲得經(jīng)營超市的營業(yè)執(zhí)照，一直經(jīng)營至今。應(yīng)該按照經(jīng)營性用房進(jìn)行拆遷賠償，應(yīng)該給予停產(chǎn)停業(yè)損失。

被告某拆遷主管部門辯稱：房屋的使用性質(zhì)應(yīng)以房屋產(chǎn)權(quán)證書為準(zhǔn)，該房屋登記為住宅，就應(yīng)按照住宅用房給予拆遷補(bǔ)償。

判決結(jié)果：

維持行政裁決的結(jié)果，某拆遷主管部門依照產(chǎn)權(quán)登記認(rèn)定房屋性質(zhì)為住宅并進(jìn)行拆遷補(bǔ)償并無不當(dāng)。

案例分析：

本案爭議的焦點(diǎn)是依據(jù)什么來認(rèn)定被拆遷房屋的性質(zhì)？

由于本案發(fā)生在《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》實(shí)施之前，應(yīng)該適用《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定。本案中對房屋用途的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，是房屋產(chǎn)權(quán)證還是營業(yè)執(zhí)照，雙方各持己見。房屋產(chǎn)權(quán)證是城市房屋管理部門依法向所有權(quán)人核發(fā)的證明房屋所有權(quán)狀況的憑證，而營業(yè)執(zhí)照是國家工商管理部門依法向從事工商業(yè)的公民、法人和其他商業(yè)組織核發(fā)的證明商事主體資格的憑證。在對房屋使用性質(zhì)進(jìn)行認(rèn)定時(shí)，主要參考的是房屋產(chǎn)權(quán)證上對房屋性質(zhì)的書面認(rèn)定，其次應(yīng)該考慮到房屋實(shí)際的使用情況。在新的征收補(bǔ)償條例沒有出臺(tái)前，在不能提供相關(guān)的證明使用性質(zhì)變更的文件的情況下，一般都是依據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)證來認(rèn)定房屋的用途，這樣很可能造成實(shí)際經(jīng)營者的損失。

但是這種情況已經(jīng)改變，2011年《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償安置條例》正式實(shí)施，某市人民政府印發(fā)了《某市國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償暫行辦法》，對房屋性質(zhì)的認(rèn)定進(jìn)行了明確的規(guī)定。獲得停產(chǎn)停業(yè)損失需要滿足以下三個(gè)條件：

第一，被征收房屋具有房屋權(quán)屬證明或經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定為合法建筑；

第二，有合法、有效的營業(yè)執(zhí)照，且營業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的營業(yè)地點(diǎn)為被征收房屋；

第三，已辦理稅務(wù)登記并具有納稅憑證。

對于非住宅的補(bǔ)償，按照非住宅經(jīng)營補(bǔ)償評估公式計(jì)算；以自有非住宅房屋，從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的；停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)=（月凈利潤×修正系數(shù)+員工月生活補(bǔ)助）×停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償期限。以住宅從事經(jīng)營活動(dòng)的，按照實(shí)際經(jīng)營面積每平方米800元至3000元給予一次性補(bǔ)償，具體標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)縣房屋征收部門結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況確定。所以根據(jù)目前這個(gè)規(guī)定，即使是住改非的房屋也能獲得停產(chǎn)停業(yè)損失。

友情提示：

由于拆遷安置補(bǔ)償涉及拆遷各方當(dāng)事人的重大利益，也成為拆遷人、被拆遷人利益博弈的焦點(diǎn)。由于經(jīng)營性用房的補(bǔ)償價(jià)格要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅用房，在產(chǎn)權(quán)置換中，被拆遷房屋是經(jīng)營性用房，還可以要求置換營業(yè)用房。所以在確定房屋拆遷補(bǔ)償與安置措施前，確定拆遷房屋的用途就顯得至關(guān)重要。雖然，根據(jù)某市的規(guī)定，即使是住改非的房屋拆遷也可以獲得停產(chǎn)停業(yè)損失，但是相對于本身就是經(jīng)營性用房的被拆遷房屋補(bǔ)償相對較少。所以在這種現(xiàn)實(shí)下，被拆遷人如果從事經(jīng)營活動(dòng)，應(yīng)該及時(shí)變更房屋產(chǎn)權(quán)證上的房屋使用性質(zhì)，并且保存好營業(yè)執(zhí)照、納稅證明等經(jīng)營憑證，這樣才能最大限度地維護(hù)自身的合法權(quán)益。