珠海房產之窗訊 十年前，前山、上沖、南灣等都還是剛需隨便挑的區域，可那時還有置業者嫌棄它們離傳統城市中心太遠、商業配套不足，觀望多年如今再看，卻都是大寫的“買不起”，真想說10年前買房是最正確的決定。

剛需持幣置業從曾經的100萬無奈擴大到400萬，但符合額度的房源仍舊鳳毛麟角，加上市區對非本地戶籍限購，門檻越來越高，更有不少板塊價值急速升級，逼離剛需們開始有了逃離主城區的沖動。

上個月730中央政治大會召開，大會對2019年下半年樓市的定調是：

劃重點：房住不炒，不以房地產作為短期刺激經濟的手段。

由于主城區房價高、換房成本高，置業者除關注房屋居住屬性外，還期待有可觀的增幅。

曾幾何時，房價暴漲，短期一年就可獲利15-30%房價收益，而租金收益相比房價漲幅卻微不足道，純投資置業者基本不對外出租坐等溢價。

但既然政策形勢不讓房價漲，以后就要改變這種邏輯了，長線持有是必然命題，在漲幅空間縮小、消化周期延長、供應庫存加大的局面下，置業者如何控制成本尤為重要。

重視房租、以租養貸就是現階段貼補現金流的有效手段。然而你要的租金不成熟的新區給不起，因此我們面對當下節點最適合回歸主城區，在那里尋找能夠給你提供持續現金流的房子。

越中心的房子越貴，租金自然也越高，未來升值空間也會更高。比如，西區金灣、斗門供應量及成交量均領先全市，價格也有誘惑力，但人口、產業遲遲跟不上，住房空置率高，租金沒有上漲動力。但南灣比金灣大概率能租得出去，也更租得上價。

既然房價漲幅不允許走上快車道，那么主城區更值得置業者踮踮腳夠一夠。西區房價直逼主城區，優質地段新房的優勢更全面凸顯。提到主城區買房四萬的價格早已畏首畏尾，但有主城情結的置業人群就沒有了立足之地了嗎？具有核心發展價值的城市次中心區域你是否好好看過了呢？

隨著整個城市的不斷擴張，另一方面也是因為核心城區房價越來越高，需求逐漸轉移，剛需客、投資客一退再退，曾經的城市邊緣化地帶跟隨城市發展的步伐，如今成為了城市次中心區域，珠?？梢哉f就有幾個這樣存在的區域。

前山明珠路版塊

憑借交通和商業活力，明珠路板塊正從剛需洼地向改善需求定位升級。

交通路網十分便捷，通達城市內外。覆蓋包括城市內部的主干道——明珠路，在建打通珠海南北交通的快速線金琴快線，以及對外貫通灣區主要城市的廣珠輕軌。

珠海交通路網/南方+

商業發展日新月異，已從單一商超、百貨形式發展為多業態、多功能組合的綜合體模式。珠海奧園廣場、珠海印象城、新香洲華潤萬家、明珠商業廣場、誠豐廣場共同構筑版塊商業熱度，生活氛圍更加醇熟。

有產業支撐，版塊內“三溪”科創小鎮是政府重點產業布局的要地，聚焦數字經濟、高端智造等領域，引進一批有實力、有經驗的產業運營商，建設高端產業集聚區。

版塊內最有價值的地段當屬城軌沿線物業，中海環宇城在售44-127㎡一到三房面價3.5-3.6萬/㎡。

城軌明珠站旁新盤綠景喜悅薈營銷中心、樣板房均已開放，整個項目約45萬㎡，其中南區由7棟住宅和2棟酒店式辦公組成，北區由2棟超高層寫字樓組成，是集住宅、辦公和商業于一體的都市綜合體，戶型涵蓋95-160㎡三-五房。

據現場銷售口徑，首批單位推出3棟、5棟95-110㎡三房，驗資20萬享99折優惠，吹風價三萬，預計9月初開盤。

綠景喜悅薈效果圖/項目公眾號

與之相隔一條明珠路的樂富里預計本月加推2棟73㎡2+1房，98㎡三房，目前誠意登記中，據珠海住建局公布備案均價34998元/㎡。

樂富里效果圖

周邊二手房價（數據來源于貝殼網）

南灣灣仔版塊

灣仔板塊與澳門隔江相望，占位港珠澳大橋延長線的第一出口及落橋點，穿版塊北面而過。毗鄰十字門中央商務區，處于橫琴新區與保稅區、洪灣、灣仔一體化發展區域。

緊鄰規劃面積17.6萬方，體量之大、業態之豐富珠澳兩地商業新地標——十字門華發商都，據悉今年年底一期開業，二期明年開業。

十字門華發商都效果圖

環繞灣仔、跨境工業區、拱北、橫琴四大口岸，大批命運工程正在十字門灣仔片區交匯。據珠海傳媒集團報道，珠機城軌一期珠海站至橫琴長隆站預計今年11月20日開通，設立灣仔北站、灣仔站、十字門站。洪鶴大橋、洪灣樞紐互通二期工程、金琴快線等主骨干路網開工建設。

高標準、全方位的交通規劃和完善的公共、商業配套服務，既為十字門灣仔片區的發展按下了“加速鍵”，也為追求品質住居的精英人士找到了落腳點和新路徑。

近期版塊也有新動向，水岸華都升級之作——二期·悅港灣全新面市，將帶來89-120㎡精裝三、四房，現已開放營銷中心。

佳兆業悅港灣效果圖

周邊二手房價（數據來源于貝殼網）

南屏科技園版塊

這個版塊是銜接珠海主城區和西區的必經地帶，與珠海整個地域的中心點——鶴州一江相望。

此前公布的《珠海城市概念性空間發展規劃2013—2060》(下面簡稱《珠海概規》)中，到2060年，珠海將形成“一核、兩心、六片”的城市結構?！耙缓恕敝跟Q洲被定位為城市未來的中央商務區，新建6條軌道線也將由此經過，樞紐地位即刻顯現。

交通前行，規劃四條高速鐵路：廣江珠澳高鐵、廣中珠澳高鐵、深珠高鐵、珠江肇高鐵。

按照《珠海概規》，對鶴洲的開發將于2020年正式啟動，屆時香海、洪鶴、金海大橋相繼通車，與廣澳高速珠海段、金海高速、江珠高速、鶴港高速等形成真正高效的高速公路網。

市公路局媒體見面會公布我市正規劃在珠海大橋南側修建一條雙向六車道的珠海隧道連接珠海大道，同時擴建珠海大橋西至泥灣門大橋西段，屆時，珠海大道通行能力將大幅提升，鶴州CBD藍圖指日可待。

目前版塊內居住氛圍還在培育，住宅用地規劃較為分散，分布在珠海大道兩側。社區商業配套有華發水岸新天地及泰樺廣場、傳統底商。但住宅價格在南灣高端住宅區實屬洼地，華發水岸距離華發商都核心商圈10分鐘左右車程。

在售新盤碧桂園·華發香洲府以23萬㎡建面成為版塊內最大規模社區，主打改善居住客群。7月已推約94-110㎡三、四房，折后約23500-26000元/㎡帶精裝。全新組團【璽樾】122-144㎡江景四房8月10日內部解籌，均價25000元/㎡帶精裝。

周邊二手房價（數據來源于貝殼網）

如果置業者與以上三個版塊有工作地緣性關系，可以多留意關注下動態，不要遺忘主城區還有優質地段次新房、新房在向你伸出邀請的手，置業者可以擇機入市。