上月底，南山中心區的正東名苑入市，推售172套住宅，共有102批客戶認籌。

不過，讓人意外的是，跟項目差不多時間段入市的中海光明項目、中海龍崗項目、卓越寶安項目，認籌人數和比例都高于正東名苑。

更好笑的是，其他三個項目都公布的開盤成績，棄籌率不算高，而正東名苑連開盤去化成績都不敢公布。

南山中心區的新盤，賣不過西部的新盤也就算了，現在連東部的新盤都能踩正東名苑一頭。

可能是因為數據延遲的緣故，截止今日（9月5日），在深圳房地產信息平臺上，正東名苑所有在售的現房房源均顯示“未售”狀態。

都說今年深圳的豪宅不愁賣，怎么就正東名苑拉胯了？

高密度社區、產品差，低性價比是硬傷

正東名苑屬于南光村舊改二期，南光村舊改一期“南光城市花園”已于2009年入伙。

南光村于2005年被納入舊改計劃，據資料顯示當時共規劃三期開發，共占地面積約7.48萬㎡。

正東名苑總建面約15.94萬㎡，其中住宅約6.1萬㎡，辦公約3.77萬㎡，1萬㎡商業（全部用于回遷）。

由于項目占地面積不大，又有2棟超高層住宅，1棟寫字樓，導致容積率偏高，達到了6.4。雖然有規劃空中園林，但在居住環境和相關園林配套設施等方面還是有一定的缺陷。

項目雖然規劃有600多套住宅，但絕大部分都是回遷房，真正可售的僅172套。

并且，項目回遷的房源和可售的房源是混合在一起的，比較混雜。

此前，不少關注正東名苑的購房者，都是想買項目的59平的小戶型產品，上車門檻相對較低。

結果，項目真正能拿出來賣的產品，是63套、建面約78-102平的平層，總價762萬起；109套、建面約129-143平的復式，總價1182萬起。

這個價格去買前海或者寶安中心地段的限價新盤，不香嗎？

更何況，項目的產品設計也是一言難盡，設計者找個工廠擰螺絲算了。

建面約79平是項目平層戶型中設計最好的產品，廳出陽臺、方正兩房，整體布局緊湊，實用性不錯。

建面約90平的三房，這是淑芬見過深圳新房市場近年來，最差的三房設計，沒有之一。別的開發商都絞盡腦汁把79平、80多平的三房空間利用到極致，正東名苑倒好，怎么擺爛怎么來。

90平的三房，只有一個衛生間，整個戶型設計動線也是亂的。

在戶型圖上，客廳旁是畫了陽臺，但是客廳不往外拓，活動空間就很擠，往外拓，所謂的陽臺就變成了擺設。

更離譜的是，其中一個次臥就在廚房旁邊，即使廚房的排氣系統做得再好，這間次臥里的油煙味也不可避免。

項目的復式，也很逼仄，二層的利用率低。

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項目戶型圖，左右滑動查看更多

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不少網友直言，這復式簡直就是普通的公寓設計，不如平層住得舒服。

正東名苑真的一無是處嗎？

其實并不是。

首先是地段上，正東名苑就在南山中心區地段，從項目出發，步行300米可到地鐵9號線南山書城地鐵站，步行680米可到地鐵11號線南山站。

南山站還是地鐵11號線與正在修建的12號線的換乘站，預計今年年底、明年初就能開通。

其次是資源配套，從南山書城站一出來，就有海雅繽紛城、茂業百貨、南山書城等配套，項目周邊沿路各色餐飲店、便利店、藥店等也十分齊全，生活便利。

在教育資源方面，正東名苑家門口就是幼兒園，距離不到100米是掛名“廣東省一級學校”的向南小學。

中學可按積分申請隸屬南二外集團的學府中學，就在海岸城的對面，在南山區屬于中上游的學校。

再加上項目已經是現房，購房者也不用擔心爛尾、無法按時收房的風險。

可以說，除開項目本身的高密度、產品差等缺點之外，正東名苑的地段、資源配套放眼深圳新盤都是數一數二的。

對于正東名苑，金峰只能說，可惜了這么好的地段和資源。