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熊貓貝貝專欄內(nèi)容：地產(chǎn)話題第四百八十二期（NO.482）

專欄內(nèi)容提要：

硬核分析+專業(yè)解讀：《民法典》最新關(guān)于婚姻中房子歸屬和界定相關(guān)問題的匯總，以房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)視角，進(jìn)行全面解讀分析。

資深地產(chǎn)人，憑良心寫作，講人話，結(jié)善緣，有態(tài)度。

客觀行文，理性看事。 還請各位讀者朋友多多支持。

（獨(dú)家內(nèi)容，侵權(quán)摘抄必究，首發(fā)頭條號）

我是@熊貓貝貝小可愛，地產(chǎn)行業(yè)策略研究者，房地產(chǎn)和樓市觀察分析者，歡迎關(guān)注。

圖片來源：網(wǎng)絡(luò)

這是熊貓貝貝第482篇原創(chuàng)文章：

時代永遠(yuǎn)不會停下腳步，社會環(huán)境，人文關(guān)系，科學(xué)技術(shù)，還有各種觀念也必然跟隨時代步伐而產(chǎn)生相應(yīng)的改變和進(jìn)化升級。

但是有一個核心原則是永遠(yuǎn)不會改變的。

那就是在任何時代背景下，對于規(guī)則的理解，認(rèn)知，和運(yùn)用，是每一個社會個體得以生存發(fā)展，保障自身權(quán)益的必然性。

直白一點，想要活得好，先把法學(xué)好。

現(xiàn)代文明社會，規(guī)則就是法律。

從1993年開始，中國正式邁入市場經(jīng)濟(jì)大環(huán)境以來，資產(chǎn)私有制逐漸被社會財富價值觀主流所接受與普遍承認(rèn)，雖然市場經(jīng)濟(jì)模式的普及對于中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了重要的作用，但是各種因為財產(chǎn)界定和分割而導(dǎo)致的糾紛和矛盾，也呈現(xiàn)出數(shù)量逐年上升的趨勢。

1978~1992年：經(jīng)濟(jì)體制改革目標(biāo)的探索確立時期

1993~2002年：社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制建立時期

2003年至今：社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制完善時期

這其中，關(guān)聯(lián)婚姻和房產(chǎn)的財產(chǎn)界定和分割問題，是市場經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，最為集中的領(lǐng)域。

原因并不復(fù)雜，對于絕大多數(shù)中國家庭來說，占比最大的家庭財產(chǎn)，莫過于房子了。

據(jù)不完全統(tǒng)計，在離婚率高居不下的近10年來，關(guān)聯(lián)房產(chǎn)的相關(guān)糾紛，就占到了超過七成以上的比例。

而出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，和市場經(jīng)濟(jì)制度建立，成長，再到成熟過程中，相關(guān)法律法規(guī)的界定存在滯后性和缺乏標(biāo)準(zhǔn)性而導(dǎo)致的，這個必須要得到理解，法律是國之重器，制定跟不上發(fā)展是正常的情況。

但是隨著2021年正式實施的民法典出臺，也宣告了社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制正式從民生關(guān)聯(lián)角度，開始走向成熟化和規(guī)范化：

2020年5月28日，十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》，自2021年1月1日起施行。婚姻法、繼承法、民法通則、收養(yǎng)法、擔(dān)保法、合同法、物權(quán)法、侵權(quán)責(zé)任法、民法總則同時廢止。

《民法典》關(guān)系到非常多的領(lǐng)域，本文針對婚姻領(lǐng)域中房產(chǎn)歸屬問題給大家匯總，充分了解和認(rèn)知，在各種情形下房產(chǎn)歸屬是將如何得到解決的。

PS：

• 本文得到筆者的法學(xué)界資深好友的鼎力支持和分析解讀，在此表示衷心感謝，相關(guān)解讀和分析內(nèi)容已獲正式授權(quán)。
• 文章略長，部分分析解讀的內(nèi)容可能較為扎心和深度，需要一定的時間和耐心，并且進(jìn)行思考。
• 每個人的認(rèn)知層次不同，不做強(qiáng)求，這篇文章的內(nèi)容不是什么大路貨，也不是什么看完能夠帶來輕松愉悅精神滿足的爽文，請結(jié)合自身需要和認(rèn)知需求理性看待。

選擇大于努力，思維決定層次，是任何時代任何環(huán)境下的重要規(guī)則。

讀者通過文字選擇作者，作者也在通過文字選擇受眾。

圖片來源：網(wǎng)絡(luò)

婚姻遇上房子，好像總會有一些意外發(fā)生，有人為了房子夫妻反目成仇，有人婚前因為房子直接分手，有人為了房子假離婚結(jié)果弄假成真。

為什么牽扯到房子，會產(chǎn)生這么多問題呢，歸根到底還是因為房子的價值高。

中國人自古就講究“居者有其屋”，認(rèn)為要先安家再立業(yè)，可見人們把房子看得有多重要，而正因為這個原因，造成了社會生活中由房子產(chǎn)生的諸多糾紛。

一般來說，因為婚姻關(guān)系而導(dǎo)致的房產(chǎn)關(guān)聯(lián)問題，一般會出現(xiàn)在以下幾個不同的階段和背景之下：

1、婚前財產(chǎn)界定

2、婚后財產(chǎn)界定

3、父母出資的房產(chǎn)財產(chǎn)界定

4、房產(chǎn)繼承的財產(chǎn)界定

這篇文章，就會針對以上四種情況，以《民法典》標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行詳細(xì)解讀。

圖片來源：網(wǎng)絡(luò)

一人出資

1、婚前還清個人貸款或是全款買房，房屋落在自己名下的，無論是婚前還是婚后取得房屋產(chǎn)權(quán)，均視為個人財產(chǎn)，另一方無權(quán)要求分割。

2、結(jié)婚前已支付了房屋首付，并向銀行貸款，房屋落在自己名下，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸的該房屋認(rèn)定為個人財產(chǎn)，而夫妻共同還貸支付的款項以及房屋相對應(yīng)的財產(chǎn)增值部分由雙方平分，而尚未償還的貸款則為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。

3、房屋落在對方名下按共同共有處理，如果沒有特殊情況，多會視為以結(jié)婚為目的的贈予，按登記方個人財產(chǎn)處理。

4、房屋落在雙方名下的房屋算夫妻共同財產(chǎn)；離婚時不考慮出資情況，一律平分。

解讀：

結(jié)合中國傳統(tǒng)“男方買房，女方陪嫁”的普遍習(xí)俗，經(jīng)常出現(xiàn)嫁娶入門，房子分家的糾結(jié)矛盾，在最新民法典里面得到了清晰的界定。

從這里可以看到，假如是男方婚前自己一個人出資買房的，除非房屋產(chǎn)權(quán)上有女方的名字或者男方有書面的條件贈與協(xié)議，女方對該房屋都是沒有所有權(quán)或部分所有權(quán)的。

當(dāng)然，出于平等的角度上來看，性別對換，同樣適用，體現(xiàn)了公平的原則。

“房本加名”的關(guān)鍵時間點請大家注意：婚前。

如果一方自愿把房子的一半所有權(quán)贈予另一方，并通過贈予或者買賣的房子加上了另一方的名字，那么這套房子就屬于夫妻雙方的共同財產(chǎn)，離婚的時候應(yīng)當(dāng)分割。

雙方出資

1、房屋落在夫妻二人名下，房屋屬于夫妻共同財產(chǎn)，離婚時不考慮出資情況，一律平分。

2、房屋只是落在一人名下，

如果在同居期間，那法院基本會按共同生活期間，以結(jié)婚后共同使用為目的，作為共同共有處理，通常不作為按份共有處理。

如果不是同居期間，按共同財產(chǎn)處理還是按借款或贈與處理，不確定，法官會綜合購房背景、出資數(shù)額，尤其是公平角度來判定，沒有統(tǒng)一定論。

解讀：

民法典正式出臺以前，婚前同居中的共同購買行為，在以往的法律法規(guī)中界定和判斷是有一定空白和盲區(qū)的。

而民法典對“未婚同居”有了更為細(xì)致的界定和說明。

同居中的戀人兩人都出資一起買房，都是為了婚后共同使用的，這種情況處理起來就按照兩人共同平等所有。

如果不是同居的，比如朋友之類的，那就按照公平的角度處理，這個可能就稍微復(fù)雜一點，這就涉及到購房出資的貨幣來源相關(guān)證據(jù)，事實上，共同買房以后最終沒有實現(xiàn)確定的婚姻關(guān)系的情況并不少見，那么在婚前對共同購買的大宗資產(chǎn)，特別是房產(chǎn)，不管是首付，還是月供，資金流水，特別是流向，會成為判定的重要依據(jù)。

特別提醒，以按揭為例，還款一般都是男女雙方中一張銀行卡進(jìn)行還款管理，如果資金流向要追溯，最好是直接轉(zhuǎn)入，而不是進(jìn)行第三方或者多次轉(zhuǎn)賬。

圖片來源：網(wǎng)絡(luò)

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一人以婚前個人財產(chǎn)出資

1、房屋落在自己名下

如果房屋已經(jīng)支付了全部房款，算個人財產(chǎn)。

如果房屋只是支付了全部首付款，房屋按個人財產(chǎn)處理；只不過房屋尚未償還的部分以及房屋增值價值的部分，屬于夫妻共同財產(chǎn)，屬共同共有。

2、房屋落在雙方名下或?qū)Ψ矫?/p>

房屋算是共同財產(chǎn)，實際算是一方對另一方的贈與，夫妻雙方共同共有房屋產(chǎn)權(quán)。

解讀：

長期存在于婚姻關(guān)系中的“房本加名”的問題，在此次民法典中得到了充分全面的界定。

特別值得關(guān)注的，是共同償還房貸的部分，歸于夫妻共同財產(chǎn)的規(guī)定。

不過需要注意兩個問題，首先房產(chǎn)增值部分屬于夫妻雙方的共同財產(chǎn)；另外共同還貸部分與夫妻雙方的工資高低無關(guān)，即使一方?jīng)]有工作，但是也承擔(dān)了家中的其他事務(wù)，共同還貸部分仍然均等分割。

雙方用共同財產(chǎn)買房

1、無論落在雙方名下，還是落在一方名下，都屬于夫妻共同財產(chǎn)。

2、若落戶在未成年子女名下，一般視為未成年子女財產(chǎn)，由撫養(yǎng)方暫時管理。

解讀：

如果是婚后買的房子，一方用婚前財產(chǎn)全額買房的話，這套房子的房屋產(chǎn)權(quán)不會按照夫妻雙方共有處理，而按照出資方的個人財產(chǎn)處理。

而無論出資方是誰，只要房屋產(chǎn)權(quán)登記方包含了夫妻另一方的名字，那么這套房子的房屋產(chǎn)權(quán)就是雙方共同所有。

圖片來源：網(wǎng)絡(luò)

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結(jié)婚前

1、一方父母全額出資：

登記在出資方子女名下，房屋屬于出資方子女的個人婚前財產(chǎn)。

2、一方父母支付了房屋首付款：

，由夫妻二人共同還貸，離婚時會將房子判給房屋產(chǎn)權(quán)登記方所有，由其繼續(xù)支付剩余貸款。對于婚內(nèi)共同還貸部分（包括本金和利息）及其產(chǎn)生的增值，則由得房子的一方對另一方作出補(bǔ)償。

一般情況下也認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)，而非登記方的個人財產(chǎn)，非登記方有權(quán)要求分割房屋。父母明確表示贈予登記方或雙方之間有其他相反約定的除外。

，應(yīng)認(rèn)定為雙方的共同財產(chǎn)。如果雙方約定了共有方式是共同共有或按份共有，并進(jìn)一步約定了各自份額，則按約定享有產(chǎn)權(quán)。如果雙方對共有方式?jīng)]有進(jìn)行約定，則視為等份共有。

3、雙方父母均出資：

房子屬于夫妻共同財產(chǎn)；應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為父母的出資為對各自子女的贈與，而不能因為產(chǎn)權(quán)登記在雙方名下就理解為對雙方的贈與。

房子屬于夫妻共同財產(chǎn)；應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對各自子女的贈與，而不能簡單理解為雙方父母對一方的贈與。如無其他相反約定，應(yīng)認(rèn)定為雙方按份共有。

解讀：

父母買房，一般都當(dāng)做贈與處理，這套房子無論只寫了對方名字還是夫妻雙方名字，則出資方的子女對房子都擁有部分或者全部產(chǎn)權(quán)。特殊約定的按約定處理。

一般來說，如果對于子女婚姻前景存在一定的疑慮，最好還是在婚前買房的時候，進(jìn)行一個財產(chǎn)界定，明確父母出資數(shù)額，明確出資類型（借款，贈與，繼承，轉(zhuǎn)讓），對可能出現(xiàn)的婚姻問題關(guān)聯(lián)的財產(chǎn)分割，具有關(guān)鍵性決定意義。

父母的愛，不可盲目，親兄弟都要明算賬，對于自己的孩子婚姻的投入，也要有法律公證意識。

圖片來源：網(wǎng)絡(luò)

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結(jié)婚后

1、一方父母全額出資：

房子落在出資方兒女名下，屬于個人財產(chǎn)。

房子落在對方（或雙方）名下，屬于夫妻共同財產(chǎn)。除非有父母出資時的書面約定或聲明，證明此出資時贈與自己子女一方的，一般會認(rèn)定為對雙方的贈與，離婚時按夫妻共同財產(chǎn)進(jìn)行分割。

2、一方父母部分出資（或首付款）婚后雙方共同還貸：

房子落在出資方子女名下（或雙方子女名下），房屋應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)，父母出資部分視為對雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。離婚分割時可以出資父母的子女一方適當(dāng)多分。

3、雙方父母出資：

房子落在一人名下，多按夫妻共同財產(chǎn)處理，該不動產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但是另有約定的除外。

房子落在雙方名下，房屋屬于夫妻共同財產(chǎn)。

解讀：

婚后，若父母出資買房，除特殊約定以及全款買房落在自己子女名下的，都算作對夫妻的共同贈與，房子屬于夫妻共同財產(chǎn)。

特別提醒值得注意的是，民法典對“約定，聲明”地反復(fù)強(qiáng)調(diào)，這對于復(fù)雜的婚前婚后財務(wù)合并和分割，具有重要的意義，法律最大的意義，是在證據(jù)的指導(dǎo)下行駛公平公正的規(guī)則，不以個人意志和想法動搖，法制社會，法大于情，這也是一個現(xiàn)代化文明社會建立和存在的基石。

也就是說，未來“契約”的意義和價值不僅僅是精神層面，更是得到了法律的明確保護(hù)和支持。如果說感情婚姻存在不確定性，那么關(guān)聯(lián)財產(chǎn)的約定和聲明，就是一種確定的權(quán)屬證明。

特別對于很多長期觀念中人情大于規(guī)則的地方，為了規(guī)避后續(xù)可能出現(xiàn)的曠日長久，糾結(jié)扯皮的財產(chǎn)分割糾紛，提前樹立財產(chǎn)聲明的意識和行動，非常重要。

不要太在意什么情感人事臉面，那是貧窮落后的腐朽觀念，現(xiàn)代社會，契約為先，誠信為本，如果依仗不良心思通過婚姻關(guān)系進(jìn)行財產(chǎn)掠奪和侵占的群體能過的滋潤，那就是這個時代的悲哀。

法律已經(jīng)提供了必要的保護(hù)，問題是自己沒有任何意識和與時俱進(jìn)的行動，能怨誰？

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關(guān)聯(lián)婚姻和家庭的房產(chǎn)問題，還有兩個重要相關(guān)的領(lǐng)域。

一個是繼承方面的規(guī)定：

按照很多地方的習(xí)俗和傳統(tǒng)思想，無論是財產(chǎn)還是房產(chǎn)，都應(yīng)該繼承給兒子，女兒繼承不到任何財產(chǎn)。

但是根據(jù)《民法典》的最新規(guī)定，兒子和女兒擁有相同的繼承權(quán)，不管是老人剩下的財產(chǎn)還是房產(chǎn)，女兒都應(yīng)該有自己的一部分。

當(dāng)然這是沒有立遺囑的情況，如果老人在遺囑中明確了房子的繼承問題，應(yīng)該遵照老人的意愿，按照遺囑中的房產(chǎn)分配方式來分配房產(chǎn)。

1、房產(chǎn)繼承增設(shè)了“寬恕”制度

《民法典》中有明確規(guī)定，如果繼承人有以下幾種行為，會喪失繼承權(quán)：

1、故意殺害被繼承人；

2、為爭奪遺產(chǎn)而殺害其他繼承人；

3、遺棄被繼承人，或者虐待被繼承人情節(jié)嚴(yán)重；

4、偽造、篡改、隱匿或者銷毀遺囑，情節(jié)嚴(yán)重；

5、以欺詐脅迫等手段迫使或者妨礙被繼承人設(shè)立、變更或者撤回遺囑，情節(jié)嚴(yán)重。

如果出現(xiàn)上述幾種情況，繼承人會喪失繼承權(quán)，不過《民法典》增設(shè)了“寬恕”制度，如果繼承人因為第三、四、五條而喪失繼承權(quán)的時候，犯錯之后誠心悔改，表現(xiàn)非常良好，同時被繼承人也表示可以寬恕繼承人過去的過失，這種情況下，繼承人可以重新獲得房產(chǎn)的繼承權(quán)。當(dāng)然如果是因為前兩條而喪失了繼承權(quán)，將會是永久喪失，不可重新獲得。

其實這一新規(guī)算是給繼承人一個改過自新的機(jī)會，而對于被繼承人來說，遺產(chǎn)什么的并不重要，只要孩子能陪在自己身邊就可以，只要繼承人誠心悔改，能好好照顧自己，就是最好的結(jié)果。

2、遺產(chǎn)繼承人范圍擴(kuò)大

以下4類人可以繼承遺產(chǎn)：

• 侄子侄女可以繼承叔伯遺產(chǎn)
• 出嫁的女兒，有平等的繼承權(quán)
• 胎兒有繼承權(quán)，遺產(chǎn)分割保留其份額
• 城鎮(zhèn)戶口子女，能繼承農(nóng)村戶口父母的房子

此外，還有一條規(guī)定：不盡孝者，不分或者少分遺產(chǎn)

一個是婚內(nèi)因為出軌或者其它原因，隱瞞配偶購置房產(chǎn)的情況：

丈夫給小三買房 妻子有權(quán)追回

當(dāng)然，如果妻子一方出現(xiàn)同樣的行為，丈夫一方同樣有權(quán)追回，男女平等嘛。

《民法典》中規(guī)定：夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)，為夫妻的共同財產(chǎn)，歸夫妻共同所有。夫妻對共同財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。

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撰寫這篇關(guān)于民法典關(guān)于房產(chǎn)和婚姻關(guān)聯(lián)的內(nèi)容，主要是針對長期存在于中國財產(chǎn)糾紛集中的婚前婚后，對于房產(chǎn)的相關(guān)財產(chǎn)界定和分割標(biāo)準(zhǔn)，這也是很多人非常關(guān)注的內(nèi)容。

婚姻是神圣的，但是關(guān)于婚姻，財產(chǎn)的認(rèn)知和法律規(guī)定，也是需要與時俱進(jìn)，充分認(rèn)知的。

當(dāng)然，兩人結(jié)合在一起，追求的是幸福的人生，自然是奔著幸福生活去的，寫這篇文章的初衷就不應(yīng)該是警告和預(yù)防將來離婚了，得把房子分走或者分一半或者怎么著。

純粹是在法制時代，依法生存發(fā)展，而必須要提前認(rèn)知和學(xué)習(xí)法律的需求。

提前認(rèn)知，加強(qiáng)學(xué)習(xí)，總是沒有壞處的。

希望這篇文章，能夠給看到的讀者們朋友們，帶來認(rèn)知提升，觀念更新，知識收獲。

PS：另，如對文章中的某一解釋和說明存在疑惑和不解，可通過留言進(jìn)行文明交流。

文章就寫到這里。希望各位讀者朋友能夠喜歡。

或贊或罵，還請留個聲音，求同存異，共同成長。

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思考，是對世界的尊重。探索，是對未來的準(zhǔn)備。

每個人，都沒有選擇時代的權(quán)力，但是時代絕對可以選擇人。

這是一個長期主義的時代，是一個眼界和思維決定的未來。

希望能與有偉大格局和理念的群體同行。

做時間的朋友，做時代的弄潮兒，做命運(yùn)的主宰，做財富的主人！

僅以此文，與各位讀者朋友，分享。

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關(guān)于這個話題，大家如果還有什么意見和看法，歡迎在下面留下您的想法和看法。

以上正文，來自，熊貓地產(chǎn)觀，講究和追求的就是在紛雜繁亂的信息時代，輸出一種稀缺，寶貴的經(jīng)驗。

這就是本人自媒體的態(tài)度和初心：不做什么大路貨，通過寫作分享，記錄對世界的認(rèn)知。

熊貓不稀罕嗎？你覺得我的文章不稀罕嗎？哈哈哈哈……

不當(dāng)什么專家，也不敢大言不慚說自己高明，只想通過寫作分享，心存善念，廣結(jié)善緣。