上海雖說是五大新城，但是實際上有實體的只有四個。

松江新城，嘉定新城，臨港新城，南橋新城，都是從0開始規劃建設，物理邊界清晰范圍明確，各有各的景觀特點和產業特色。

唯有青浦新城，先不談是否有明確的產業特色，連物理上的核心范圍在哪都不是很清晰。

夏陽湖周圍僅有一小圈公共配套，邊界稍微擴大就都是老房子。

卓越世紀中心也曾經作為重點發力打造，但是建成之后招商艱難，后期甚至淪為了公寓出租出售。

2015-2018那個周期，淀山湖大道地鐵站以萬達為核心，也曾經打著青浦新城和大虹橋外溢的稱號，但是如今房子賣完了就再無聲音了。

青浦新城的中心，貌似一直都在跟著房地產的開發節奏而變化轉移。

時隔多年，青浦新城在哪終于要有了答案。

最近兩年，青浦推出了重量級的大規劃，涉及面積1177萬方，其中包括750萬方的新城中央商務區，320萬方的江南新天地和107萬方的未來新城樣板區。

上海三大樣板區規劃

而這些地方的土地紛紛傳來收儲消息，青浦貌似終于要著力開始打造自己的新城了。

但是造新城這件事并不容易，畢竟時至今日，上海還沒有一個成熟的郊區CBD。

且在今天這個節點，產業引進也變得難度重重。

那么，為什么青浦選擇在現在造新城了？

01

青浦新城造的比較晚，還是先要說個客觀原因，就是青浦自身發育晚，底子比較弱。

2000年青浦撤縣設區之前，青浦是一個純粹徹底的農業縣，分布了大量的農村和農田。

隨后的上海城市化建設最快的十年里，青浦的主要發展方向是綠色、生態和旅游，朱家角古鎮和東方綠舟是這個時間段內的主要代表作。

當然作為城市遠郊，青浦這期間也建成了一批工廠，廣泛分布于各處農田和郊野之間。

相對集中的部分，分布在如今的徐涇，承接了不少長寧外溢的生產需求，也順勢靠著虹橋機場建成了一整片別墅區。

但是新城的打造，在這一整段時間內可以說是毫無建樹的。

而從2010年之后，準確說是2015年之后，才是青浦新城真正聲名遠播的階段。

五大新城位置

一方面，從城市開發周期上來講，其他四大新城都已經成熟了起來，發展節奏也該輪到青浦了。

另一方面，青浦也通過虹橋樞紐+長三角一體化的大規劃，找到了自己的發育方向，并且有了自己的第一條地鐵17號線。

作為一個東西進深特別長的區，之前的很長一段時間里青浦都沒有發展主軸，像是一團散沙，各個成熟鄉鎮街道都是獨立發展。

有了這條主軸，串聯起各個成熟區域之后，不就可以畫規劃圖，打造屬于自己的新城了嗎？

但是很可惜，接下來的故事走向了另外一個方向，青浦的確造了很多“新城”，卻唯獨沒有青浦新城。

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02

當然，有很多朋友看到這就會吐槽，青浦明明有一個夏陽湖作為青浦新城的地標啊？

青浦新城的確是走了類似其他新城挖湖做產業區的套路，但是實際上里子區別卻比較大：

別的新城都是一張白紙造城，青浦建在了已經成為半個老城的區域里；

別的區會圍繞著地鐵和湖做產業、商業以及公共配套的規劃，青浦新城只是挖了個小湖放了圖書館和博物館這些公共配套，產業規劃、商辦規劃都沒有出來。

實拍夏陽湖

我們也很難從物理定義為上把夏陽湖周圍也難稱青浦新城的1.0版本，這個片區面積實在太小了。

單論恢弘程度還比不來也打著青浦新城CBD名號的卓越世紀中心，商業的體量也難以和另一個淀山湖大道的青浦新城萬達茂+東渡的恢弘感相比。

實拍淀山湖新城

卓越世紀中心（圖源網絡）

青浦沒有集中精力做一個整體規劃，而是在幾乎地鐵的每一站，都做了成片的住宅區規劃。

這些片區也都會給配一個或大或小的商場和寫字樓，看起來都挺像青浦新城，而售樓處的說辭里，大家也都是青浦新城。

這個周期的青浦新城存在于爆火的房地產市場中的每一個售樓處里。

青浦靠著出讓了大量的土地，也迎來了高速發展，第三產業的增幅也由于房地產爆火而高增。

眾所周知，房地產的增量是無法長期維系的，每一個項目結束，帶來的經濟增量基本就消失了。

而這些年青浦在其他產業上的積累也不多，目前青浦的核心產業仍是物流產業，而青浦的城市化建設水平仍然停留在散點分布的狀態。

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03

當然，如果地能一直賣，倒是也沒問題，但是這可能也是當下最為困擾青浦的問題：

青浦各大地鐵站周邊的土地，已經不夠用了，且青浦的房子，也不再好賣了。

曾經靠著大虹橋的概念，青浦新城，徐涇的房子都賣的火熱，但是如今市場卻進入了下半場，部分青浦新城的項目甚至推出了1成首付的政策。

圖源網絡

去年的幾輪放松限購，青浦都是“首當其沖”，市場的艱難大家有目共睹。

可以說，這個靠著賣地比較輕松的發展模式，恐怕無以為繼，青浦不得不在這個節點做出轉變了。

大轉型，大發展，要匹配大規劃。

于是，沉寂已久的新城打造計劃，終于在近幾年被搬了出來，青浦新城中央商務區終于出現。

04

青浦的這個商務區，位置就在如今的青浦新城站北側，總的開發面積接近750萬方。

南側是原來的青浦新城核心區所在地，西面就是曾經主打青浦新城CBD的卓越世紀中心。

青浦新城中央商務區位置

這么一看，倒是有一種思慮遠長的感覺在里面了：開發完這個新的商務區，曾經的青浦新城們都連成了片。

這個規劃手筆比較恢弘，包括302萬㎡住宅、103萬㎡商業商務、約169萬㎡教育科研用地等，在中間也打造了一個青浦版的中央水系公園，湖畔做了青浦新城地標，未來將會是青浦新城的新封面。

青浦新城商務區效果圖

這次去調研，也可以看到整個核心規劃區北側的廠房等都已經啟動了拆遷。

南側航拍

當然，這中間也夾雜著大量待開發的空地，綠油油一片，邊上是很多在拆遷的廠房。

西側航拍

東側航拍

等到這個片區都拆完，的確是一整片比鄰地鐵的處女地，如果完全按照規劃建好，想比體感不會弱于已經全面成熟的松江新城。

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05

也看到網上有些朋友說，這個規劃中，商務的占比太少，真的能撐起這個新城規劃嗎？

103萬方商辦，169萬方科研，科研大概只能實際落地了學校和幾個研究所，商辦中還包含了已建成部分，剩余的新增商務區規模并不大，真的能撐起來青浦新城嗎？

我覺得這個事反而是青浦的高明之處，畢竟上海郊區的CBD目前沒有一個完全成功的，都還在慢慢發展。

如今的產業增量已經非常明確，就是需要吸引發育以上海三大先導產業集成電路，生命醫藥，人工智能為主的2.5產業們。

這幾大產業既需要類似于二產的研發基地，也需要類似于第三產業的商務辦公，最核心的是需要地方給予空間、政策、資源的支持，花時間去慢慢孵化打造基礎。

如果借這些新的商務區規劃，青浦如果能沉下心去吸引一個產業集群過來，給足商務區政策，未免不能再下一個二十年起飛。

但是需要注意的是，這個規劃里也有大量的住宅用地。

住宅地塊很多

包括同期出臺的另外兩個片區，一個是江南新天地，另一個就是未來樣板區，實際上就是在已建成的部分繼續向外拓展做了一個新規劃。

圖源網絡

前者比鄰如今青浦新城南部的老城區，后者就在淀山湖大道組團的西側，都是嶄新的空地，規劃中同樣有不小比例的住宅。

未來新城樣板區

江南新天地

如果只是新的規劃匹配新的住宅銷售，那么，青浦的產業恐怕還是會進境緩慢。

結語

郊區的土地，本來就沒有稀缺性，需要靠堅挺的產業賦予其稀缺意義。

產業弱，就會和眾多遠大新以及市區的老破小一起陷入競爭，價格都不堅挺。

比如我前幾天寫的中原板塊也是如此，北區產業弱是板塊發展不好的一個重要原因。

對青浦來說，這些新規劃的住宅，在產業不濟的情況下，還會近一步稀釋現有青浦新城商品房的稀缺性，讓這些地方的房子更加不保值。

畢竟之前，青浦新城的這些社區，相比于2015-2017上市時候的新房價格，基本都沒怎么漲。

但是不管最后產業落地效果如何，至少未來，青浦新城會有一片核心的生態居住區，對于本地居民也是一大利好了。

未來，青浦新城商區發展的如何，讓我們拭目以待。

▼以上為正文

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