葡萄牙買房是一場歷險記，{曉歐帝}的指南將解釋該過程以及如何安全地進行。

當您計劃在葡萄牙購買房產時，您必須應對不同的國家和不同的規則，以及不熟悉的房地產市場和監管程序。

作為外國買家，有理由懷疑您是否正在盡一切可能保護自己免受錯誤并確保您作為客戶的權利受到保護。

這就是為什么在本文中將詳細介紹在葡萄牙購房的過程。目的是確保您確切地知道在每個階段會發生什么以及應該做什么，以避免可能的陷阱。

在葡萄牙買房：葡萄牙別墅

首先，您在葡萄牙購買房產時必須與不同的人打交道，以及如何確保他們采取行動保護您的利益。

與葡萄牙的房地產經紀人合作

在葡萄牙，房地產經紀人必須獲得政府許可才能合法經營。檢查您的代理人是否接受過 Instituto da Construcāo e do Imobiliario (INCI) 的培訓和認證，并顯示他們的執照 (AMI) 號碼。

認證代理在所有類型的已發布材料上顯示他們的 AMI 編號，無論是他們的網頁、傳單或小冊子、名片等。

要檢查該號碼是否有效，請訪問INCI 的網站。單擊網站上的“簽出 AMI 編號”鏈接，然后輸入您的潛在代理的編號。按“Pesquisar”，如果您可以在搜索結果中看到您的代理，則表示他們已獲得適當許可。

法律代表：公證人、律師 和律師

葡萄牙的公證人代表國家，而不是任何一方。這意味著公證人的行為不符合您的利益；他們所做的是確保獲得良好的所有權，提交所有必需的文書工作，并繳納稅款。

為了使文件具有法律約束力，它們需要在國家授權公證人在場的情況下簽署。當您簽署初始承諾合同 ( contrato de promessa de compra e venda ) 時，它是在公證人在場的情況下進行的。

當最終合同（ escritura de compra e venda）準備好簽署時，還必須有公證人參與。

如果您想親自為自己提供法律代表，您將需要一名律師。

如果您想要一個合適的宣傳員來代表您的利益，您可能需要支付更多費用。

無論您選擇誰，請確保他們不是您的房地產經紀人推薦的人。請記住，房地產經紀人為賣方行事。

獨立律師可以專門代表您的利益，也可以獲得授權書。這意味著您不必在該過程的每個階段都在該國。

在葡萄牙購買房產：城市公寓

預訂

第一步是預訂您選擇的房產。

在葡萄牙，預訂不是強制性的步驟。但是，如果由于某種原因無法立即簽署承諾買賣合同，則保留財產可以為雙方提供一定程度的安全性。

通常，預訂階段涉及將房產從市場上撤下，并設定必須簽署承諾合同的時限。

買賣承諾合同

承諾合同（Contrato de Promessa de Compra e Venda）在法律上約束買賣雙方在一段時間內簽訂主要銷售合同。這是在主要銷售合同簽訂之前確保您的購買的一種方式。

承諾合同可以記錄在土地登記處。在這種情況下，承諾合同也適用于第三方并防止善意購買。注冊有效期為六個月，可以再延長六個月。

當您簽訂承諾合同時，您將需要支付可協商的押金（通常為 10% 至 30%）。該合同包含所有銷售條件，其中可能包括任何建筑工程的完成和公用事業的連接。

如果發生違約，這筆款項可以用作罰款。如果賣方違約，他們必須雙倍退還這筆押金。如果買方違約，賣方保留。

盡職調查（你的律師應該做什么）

您可能需要大約四個星期才能完成銷售。

獲得葡萄牙稅碼 ( Numero Fiscal de Contribuinte )。您可以請您的律師提供幫助，也可以自己申請稅法。大約 5 歐元，稅碼將立即發布。

您需要做的就是訪問您當地的稅務局 ( Reparti??o de Finan?as ) 并出示身份證明（您的居留卡、身份證或護照）以及稅務局可以將您的稅單和其他通訊發送到的葡萄牙地址。

如果您還沒有葡萄牙地址，您通?？梢允褂寐蓭?、房地產經紀人或朋友的地址。當您更改地址時，不要忘記通知您的新稅務辦公室或納稅人咨詢辦公室 ( Servi?o de Apoio ao Contribuinte )。大多數城鎮都有稅務局。

除此之外，您的律師還需要完成對房產的所有法律檢查（包括核實房產沒有債務）并獲取一些官方文件的副本：

使用許可證 ( Licenca de Utilizacao ) – 這是為了證明該物業有居住許可證。沒有居住許可證，占用房產是違法的。此外，如果無法獲得此類許可證并且您不能合法地將財產出售給任何人，這樣的房產是沒有價值的。

財產登記文件（Certidao de Teor）——這表明該財產是否有未償還的抵押貸款，以及是否以業主的名義登記。

財產稅文件 ( Caderneta Perdial ) 與為相關財產繳納的稅款沒有任何關系。它所做的是概述財產的大小、位置和邊界。將這些文件與實際財產進行比較時，將顯示任何未注冊的建筑物或擴展。

Fiche Tecnica de Habitacāo – 法律要求在 2003 年 1 月 1 日之后建造或更改的任何財產都需要這份文件。它包含有關財產的信息，包括建筑商的詳細信息、使用的建筑材料以及技術和功能特征。

一旦所有這些文書工作都安排妥當，您就應該準備好安排完成。

買賣公契

購買的正式記錄——買賣的公共契約——在公證處進行。然后，通過向當地財產登記處提供經核證的契約副本，所有權的轉移將在當地財產登記處登記。

葡萄牙的房產交易并不便宜：押金至少為售價的 10%，此外，您還應為所有其他購買成本預算另外 10%，例如費用、律師和公證人。

購置稅 (IMT) 需在房產購買完成前繳納，稅率介于 0% 至 8% 之間。如果該物業是新開發項目，您將支付凈價 23% 的 IVA（增值稅），但這將包含在購買價格中。

如果該物業是一個新的開發項目并被用作主要住宅，您可能有權獲得長達六年的 IMI 豁免。

法律費用為 1-2%，公證費以及注冊費也為 1-2%，具體取決于是否有抵押貸款。抵押貸款成本可能高達 4%。

在轉帳以支付您的財產時，請研究所有可用的選項，以確保您從經紀人或銀行獲得最優惠的價格。

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