時隔十年，樓市“去庫存”再度開啟。

4月30日中央政治局會議上，首次提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產和優(yōu)化增量住房的政策措施”的要求。

同日，自然資源部印發(fā)《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》，從做好年度住宅用地供應計劃與住房發(fā)展年度計劃的銜接、合理控制新增商品住宅用地供應等方面提出明確要求。

至此，樓市去庫存有了非常明確的政策導向。地產專家趙卓文坦言，“這將是全國性的、系統(tǒng)的、有組織的去庫存行動。”無論北京、上海一線城市樓市政策局部優(yōu)化，還是杭州、西安熱點城市全面取消限購，都印證了下一階段的政策主基調將是“去庫存”。

事實上，作為率先放松限購的一線城市，廣州已開啟實質性去庫存。當前廣州的住宅庫存量、去化周期又如何，是否在安全線內？會否全面松限？

現象

52個城市住宅去化周期超3年

整體來看，房地產市場仍處于調整過程中，各地新房和二手房都面臨較大的庫存去化壓力。國家統(tǒng)計局數據顯示，截至3月末，全國商品房庫存已經達到74833萬㎡，這一數字已經超過2015年71853萬㎡的歷史高位。

另據克而瑞統(tǒng)計的最新統(tǒng)計，按照城市商品住宅前12個月月均成交量測算，截至2024年4月末，全國128個城市商品住宅狹義庫存去化周期超過36個月的城市共有52個，占比達到了四成，多為三、四線城市。

按照自然資源部的最新要求，這些城市或將需要暫停新建商品住宅用地的供應，直至商品住宅去化周期降至36個月以下。

政治局會議后，熱點城市樓市政策密集松綁。5月9日，杭州全面取消住房限購引發(fā)市場高度關注。同日，西安也跟進全面取消限購政策。至此，全國重點城市中，僅北京、上海、廣州、深圳、三亞、海口等地仍未全面取消限購。

除了取消限購，以舊換新、深化房地聯動機制、加強住房信貸支持等等，為消化存量房產還會有更多組合拳推出，助力房地產市場加快去庫存步伐。

“隨著各類政策的持續(xù)優(yōu)化，政策面的更為寬松正逐漸形成”，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進分析認為，“5月份是全面全力全方位去庫存的關鍵月”。

關注

北上廣深：庫存壓力顯著增大

橫向對比一線城市，今年一手住宅庫存量急劇攀升的，當屬上海。

據中指院統(tǒng)計，截至今年4月底，上海一手住宅可售套數68860套，可售面積827.5萬㎡，去化周期15個月；然而去年同期，全市可售套數47990套，可售面積585萬㎡，去化周期僅需6個月。

北京，截至今年4月底，全市一手住宅可售套數75615套，可售面積984.5萬㎡，去化周期26個月；然而去年同期，可售套數85106套，可售面積1117.6萬㎡，去化周期21個月。

深圳，截至今年4月底，全市一手住宅可售套數73169套，可售面積736萬㎡，去化周期27個月；對比去年同期，可售套數63271套，可售面積635萬㎡，去化周期21個月。

廣州，截至今年4月底，全市一手住宅可售套數117643套，可售面積1304.8萬㎡，去化周期26個月；然而去年同期，可售套數109639套，可售面積1221.9萬㎡，去化周期17個月。

（數據來源：中指院）

可以發(fā)現，與去年同期相比，四大一線城市庫存壓力都顯著增大。為了加速去庫存，北廣深松綁限購的動作，都聚焦在郊區(qū)。

如北京，允許已擁有住房達到限購套數的居民家庭或者成年單身人士，在五環(huán)外新購一套住房。據中原地產研究院統(tǒng)計數據，目前北京大約80%的新建商品房成交集中在五環(huán)外，而且五環(huán)外新增供應和可售庫存占比也在80%左右。因此，該政策將對北京新建商品房銷售帶來更大的利好。

深圳，非深圳本市戶籍群體在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)等7個區(qū)范圍內購買住房，其個人所得稅、社會保險的繳交年限要求由3年降為1年。本地戶籍有兩個及以上未成年子女，可在上述區(qū)域加購一套。

廣州，去年率先放開黃埔、番禺等區(qū)域限購。今年再度加碼，放開120㎡以上住房限購。

至于大家翹首以盼的上海新政，雖然遲遲未出臺，但市場對于上海五個新城（即青浦新城、奉賢新城、南匯新城、嘉定新城、松江新城）放松限購的呼聲較高。

“在新的形勢下，不管是供求關系、房地產前景和房價預期，還是買房行為，都發(fā)生了重大變化，這不是周期性的變化，而是趨勢性的變化”，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，“因此過去長期過熱時期，以緊縮、需求端抑制為特征的調控政策，都不再適用了，都要退出了。”

關注

三年前，廣州一手住宅去化只需半年

如果扒開時間軸，四年來廣州一手住宅的庫存量，伴隨市場深度調整而不斷走高。

從廣州中原研究發(fā)展部數據可見，三年前，截至2021年4月底，廣州一手住宅供不應求，平均去化周期僅為6.6個月。這也意味著，在三年前樓市成交峰值期，廣州要賣掉彼時的全部一手住宅庫存量，僅需要半年而己。

彼時全市去化周期最長的白云區(qū)，其一手住宅庫存量是83.13萬㎡，去化周期11.9個月；從化區(qū)則以庫存量68.64萬㎡，去化周期11.5個月緊隨其后，位居第二。當年最火的黃埔區(qū)，其去化周期全市最快，只需要2.7個月。

但也正是在那一年4月，廣州出臺的樓市限制性政策也達到峰值。2021年4月，廣州在大約半個月的時間里兩次出臺調控政策，從人才購房社保要求、人才房3年限售、熱點9區(qū)增值稅“2變5”等多維度穩(wěn)樓市，從而達到打擊樓市投機者的目的。

此后，伴隨國內經濟形勢變化，房地產市場深度調整，廣州一手住宅去化漸漸放緩，2024年庫存量再度逼近新高。中指院的數據亦印證這一情況，不過各區(qū)域的庫存量存在明顯分化。

截至2024年4月，可售套數和可售面積最多的區(qū)分別是增城、番禺、花都，此外南沙、白云、荔灣可售套數也都超過1萬套，可售面積均超100萬㎡。

如果以去化周期來看，去化周期最長的為越秀，雖然可售套數僅超800套，但是去化周期預計63個月；天河、增城、從化三區(qū)去化周期超過30個月；荔灣、白云、花都、南沙去化周期超過25個月，全市去化周期較短的為海珠、黃埔、番禺。

如果對比去年同期，廣州11區(qū)的去化周期均明顯拉長。比如今年大熱的天河區(qū)，去化周期由去年同期的25個月升至34個月；海珠區(qū)由11個月升至19個月；番禺區(qū)由22個月升至24個月。

對于廣州一手住宅的庫存情況，克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉認為，從絕對的庫存總量來看，廣州當前的量不算太大，但由于當前商品房去化速度較慢，導致去化周期處于歷史較高水平。

（數據來源：中指院）

市場

“五一”樓市不再“黃金”

廣州加速去庫存的另一個表征，即一手住宅供應的縮量。據中指院統(tǒng)計，今年1-4月全市新增供應降至13582套，供應面積降至157萬㎡；對比去年同期，全年新增供應高達28728套，供應面積高達315萬㎡，近兩年的供應規(guī)模不可同日而語。

剛剛過去的“五一”，各大房企也紛紛感嘆，五一不再是房地產的黃金周。相比較往年，今年廣州最大的特點就是：以價換量，加速去庫存。

據合富輝煌、廣州中原研究發(fā)展部等機構數據統(tǒng)計，今年五一開盤/加推項目相應減少至22個，同比下降12%，新開盤的項目僅有3個，總計一手住宅實際開盤/加推約2106套，較去年同期下降13%。

究其原因，一手住宅加推量的下降，一是除了五一提前開跑的海珠保利燕語堂悅、番禺保利濱江和著，海珠的珠江·金瑤臺五一開盤，其他全新盤“搶跑”或“延后”。

二是2022年、2023年商住地整體供應面積不斷壓縮，導致廣州新房供應體量明顯出現下滑跡象，全新盤入市體量亦隨之減少。

總體來看，今年五一假期廣州58%的推貨量集中在中心五區(qū)，近郊和遠郊項目加推較少。比如，增城過去是五一假期的推貨主力軍，在2021年時推貨1658套，今年僅320多套。主因也是增城近兩年來新增供地少，新上市項目少，增城優(yōu)質貨源買少見少。

以價換量的主旋律下，五一期間廣州樓市成交亮點主要是三類項目：

一是總價400萬-800萬元的優(yōu)質剛改型項目，如保利燕語堂悅、珠江金瑤臺、珠江花城、萬匯天地朗庭等；

二是總價千萬元以上的優(yōu)質資源型項目，如中海大境、越秀·觀樾、越秀天河和樾府等；

三是折扣很到位的郊區(qū)項目，如保利水木芳華、越秀星寰、時代天韻等。

不過，克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉也表示，“根據克而瑞對全市60個主要熱點項目的監(jiān)控，五一當周的訪客量有9000余組，比3月、4月的周均五六千組高很多，說明廣州之前出臺的利好政策還是有效果的。當前購房者比較慢熱，市場需要靠各種手段去持續(xù)調動，才能有效激活需求。”

新世界凱粵灣五一現場

觀察

廣州熱點區(qū)域現狀如何？

●天河區(qū)

在售/待售項目超過20個

2023年天河區(qū)接連賣出9宗地，成交建面103.77萬㎡，是全市唯一宅地成交規(guī)模超百萬平方米的區(qū)域，同比大增98%。這些地塊項目目前都是在售和待售的狀態(tài)，市場競爭激烈。

據合富輝煌、廣州中原等機構不完全統(tǒng)計，截至今年4月，天河區(qū)可售套數超8000套，在售/待售項目超過20個，且多以高端改善產品為主。由于3月和4月大量推新，5月大部分項目以順銷為主。五一期間，天河各項目普遍以“升級全民和渠道帶訪獎勵引流”，成交集中在10-20套，較4月周均升100%-150%。

值得關注的是，今年天河區(qū)賣地也遇阻。近期，世界大觀第四宗涉宅地（天河區(qū)大觀路以東、奧體路以北AT1003008地塊）因故終止出讓。在此前，天河區(qū)金融城東區(qū)AT091415地塊、天河區(qū)金融城東區(qū)AT091410地塊也因故終止出讓。

●荔灣區(qū)

在售/待售項目超30個

因高端商業(yè)、文化出圈的荔灣區(qū)，近年來樓市表現也非常不錯。數據顯示，2023年荔灣一手住宅成交均價超6萬，是全市僅有的三個價格上漲的區(qū)域之一。更為重要的是，荔灣是中心區(qū)內上車門檻最友好、選擇最多的區(qū)域。

據合富輝煌、廣州中原等機構不完全統(tǒng)計，截至今年4月，荔灣可售住宅套數超12000套，在售/待售項目超30個。既有沿江一帶的江景豪宅，如白鵝潭悅府、濱江上都、廣州幸福灣等盤，又有以花地灣、西塱、滘口、廣鋼等板塊為代表的剛需、剛改產品，紛紛瘋狂卷配套來吸引客流。如萬匯天地朗庭、中海浣花里、新世界凱粵灣等。

今年五一來看，荔灣以穩(wěn)價順銷為主。房企普遍延續(xù)4月以來的促銷措施，以特價單位/一口價任選/額外折扣疊加成交送家電的方式為主，優(yōu)惠幅度與4月相當。

●黃埔區(qū)

停止宅地供應，新房進入存量競爭周期

2024年黃埔停止宅地供應，新房進入存量競爭周期。去庫存是黃埔樓市未來一兩年的基本盤。據不完全統(tǒng)計，截至今年4月，黃埔可售住宅套數超8000套，遠不及白云、番禺、荔灣、南沙動輒超萬套的海量供應。

據合富輝煌、廣州中原等機構不完全統(tǒng)計，“五一”期間（4.29-5.05）黃埔僅保利翔龍?zhí)靺R1盤小量推新，其余各項目均持續(xù)余貨為主。約7成項目以延續(xù)3月份以來的營銷動作為主，總體表現平淡。其中，總價300萬以下+教育優(yōu)勢的項目最受關注，如時代天韻（優(yōu)惠10%以上）、保利錦上（明確優(yōu)質學位）、黃埔新城（低總價）成交位居前列。

值得關注的是，今年五一也是黃埔樓市近年來供貨最少的一次，整體可售貨量也從去年同期超11000套降至8000余套。不過今年以來，黃埔火力全開推動城中村改造項目快批快建快安置，黃埔供應未來仍然可期。

●海珠區(qū)

一手住宅成交均價最貴區(qū)域

千萬級豪宅市場，海珠碾壓天河。據中指院數據顯示，2023年廣州共成交了4675套總價千萬豪宅（含住宅），其中海珠以1497套的成績趕超天河。

據合富輝煌、廣州中原等機構不完全統(tǒng)計，作為廣州中心當前一手住宅成交均價最貴的區(qū)域，海珠區(qū)在今年前4月成交的670多套房中，平均房價達到91136元/㎡，而天河區(qū)、越秀區(qū)的均價比其便宜1萬元/㎡，分別是81392元/㎡、80267元/㎡。

目前，海珠東部如琶洲南TOD、琶洲樾、廣州地鐵·瓏璟臺、中海大境等，西部以江灣和樾、天悅江灣、映瀾臺為代表的江景盤。在今年3月份，海珠全新大盤中海大境熱銷。根據監(jiān)測，在4月份項目錄得77宗網簽，其主要客戶為中大、鷺江、赤崗一帶的置換客戶等。此外，全新樓盤保利燕語堂悅五一開盤，價格5.5萬元/平方米起，比此前的預估價低3000元/平方米。

●番禺區(qū)

去年放開限購后，樓市熱度高居不下

自去年放開限購后，番禺樓市熱度高居不下，比如番禺長隆萬博、廣州南站、大學城等板塊，通勤方便、配套成熟、房價適中、可以說是為剛需和剛改量身定做。

截至今年4月，該區(qū)一手住宅庫存建面195萬㎡，庫存量僅次于增城（237萬㎡）。不過，自從該區(qū)于去年放開限購以后，其樓市成交一直保持不錯，所以當前去化周期大約需要24個月。

在今年4月，廣州熱銷TOP10樓盤中，番禺區(qū)有廣州亞運城、越秀大學星匯錦城、華潤長隆悅府上榜。據悉，新世界耀勝尊府銷量亦不錯。值得關注的是，作為全市最重磅的“巨無霸”舊改項目，里仁洞舊改“越秀·萬博城”在五一前亮相。該項目的建設總量接近400萬㎡，規(guī)模相當于5個獵德村，預計對番禺樓市供應產生重要影響。

專家聲音

以“大招”筑政策底之時

便是市場回暖復蘇之日

廣東省房地產行業(yè)協會會長王韶認為， 國內房地產市場自2021年下半年開始供需雙弱，與香港如出一轍，但香港全面“撤辣”極大地激活了香港房產交易。房地產去庫存必須有更多更切實有效的“大招”改變市場預期。

一是購房退稅，刺激改善需求入市。允許居民家庭在一定時間內（一般兩年）將現住房賣掉，然后用該款項再買一套自住商品住房即可享受個人所得稅優(yōu)惠。優(yōu)惠額度視新購住房金額和現住房轉讓金額的比例而定，全部退還或按比例退還已繳個人所得稅。此外，鼓勵企業(yè)和機構積極購買辦公樓或商業(yè)營業(yè)用房，建議同樣給予企業(yè)所得稅減免等優(yōu)惠。

二是鼓勵以舊換新及政府回購，完善住房供應體系。一方面，建議政府主管部門根據保障房建設周期和任務需要，出資購買部分符合條件的新建商品住房或有換房意愿的存量房源，轉為保障性住房（人才房），以此作為調節(jié)市場供求關系的宏觀政策工具和制度性安排。另一方面，建議由政府聯合金融機構組成住房銀行，幫助有賣舊買新需求的購房者將舊房“存”起來并按評估值獲取相應額度房票，憑房票在一定時期購買新房。

三是穩(wěn)定市場主體，明確責任邊界，“白名單”應放盡放早放；四是全面統(tǒng)籌開發(fā)用地供應，避免庫存矛盾加劇。

王韶建議，房地產去庫存亟須一攬子政策形成“組合拳”，從供應端和需求端發(fā)力，“快狠準盡”而不再是“擠牙膏”，以“大招”筑政策底之時便是市場回暖復蘇之日。

廣州市同創(chuàng)卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文認為，如何去庫存，當前急需做好三件事。

一是減少土地供應，促使市場供需平衡。盡管目前商品住宅去化周期超36個月的城市數量并不多，但“未達標”的城市，也應主動降低賣地規(guī)模。土地供應少了，房地產市場的預期就會發(fā)生改變。

二是推進“以舊換新”，促進一、二手房市場聯動。從2024年開始，未來幾年房地產市場的主要動力，將來自改善型需求。促進一、二手聯動，讓居民提高“以舊換新”的積極性，地方城市政府可以在政策上進一步鼓勵。降低二手房交易稅費，將非常有效。中心城市完全放開限售等措施，也非常有必要。

三是，增加居民收入，切實降低購房負擔。收入預期增加，是一項系統(tǒng)工作，并非短期政策刺激就能實現。2024年現實的做法是：千方百計降低購房者負擔。從房貸利率、首付比例，到購房抵扣個人所得稅等等，在政策上還有操作空間。

廣東省政協常委、廣州新城市投資控股集團聯合創(chuàng)始人曹志偉建議馬上全面放開住房限購限價，“建議廣東省內各市適時取消限購限價政策，尤其是一線城市，全面放開房地產市場自由交易，讓商品房回歸到市場自我調節(jié)運作，促進市場交易流動”。

采寫：南都·灣財社記者 王艷玲 邱永芬