一、公司簡介

安博是世界領先的物流配送設施和服務的投資開發商，截至2022年3月31日，安博業務覆蓋美洲、歐洲和亞洲的19 個國家，服務全球近5,800家客戶，運營管理超過4,675棟 物業設施，資產管理總額超1萬億人民幣 ，資產管理面積達約1億平方米。

在最新的胡潤世界500強名單中位于第116位，作為房地產類，企業估值為6890億美元，是目前華潤置地市值的22倍之多，可以說是名副其實的世界地產第一。

1991年，安博的前身Security Capital Industrial Trust（安全資本實業信托公司）成立，算是美國最早從事REITs（房地產收入信托）的先驅之一。

1994年，在紐交所掛牌上市。991年并購了Meridian Industrial Trust

2002年，啟動國際擴張計劃，聚焦墨西哥、歐洲和亞洲貿易中心城市。

2003年進入中國，彼時在的名稱還是英譯名——“普洛斯”。

2004年，并購了Keystone

2005年，并購了Catellus

2018年，85億美元收購DCT Industrial Trust

2020年，130億美元收購Liberty Property Trust

2003年3月起，短短5年時間，便在中國19個城市建立了50多個物流中心。

2008，因美國次貸危機出售亞洲資產。普洛斯易主至新加坡坡GIC集團，被收購后的普洛斯在梅志明的帶領下，逐漸成為中國區域最大的物流地產公司。

2011年，ProLogis和AMB平等合并，于是全球領先的物流地產公司- Prologis安博-誕生，管理資產總值400億美金，業務平臺覆蓋四大洲。

2019年，安博宣布擴大在中國的發展業務。同期成立開放式安博中國核心物流基金，規模17億美元。

二、業務類型

三、財務情況

（一）杜邦系數

杜邦分析顯示公司roe并不是很高，8%左右，呈現出一高兩低的特點，即高利潤、低杠桿、低周轉率。

（二） 資產負債情況

截止2023年9月30日，公司總資產6601萬億元，主要為物業資產（占比84%），負債主要是產期借款，儲備高（占比58%），歷年分紅情況。年平均股息率3.16%，高分紅率。

（三）成長能力

近五年營收復合增長率17.94%，大于利潤復合增長率15.29%，

四、估值分析

PB1.92, 36%歷史分位

pe34, 57%歷史分位

地產物流需要建立充足的客戶供應鏈體系，保持高出租率，收益和分紅穩定，資產證券化率高，是一種成熟的商業地產模式。

隨著國內城鎮化率接近天花板，大部分房地產的開發角色已經褪去，隨著先鋒、普洛斯等外資的階段性撤離，我們需要一家到二家具備戰略眼光和資本實力的企業來承接整合國內物流地產。