一般來說，區(qū)域交界的地方，或者飛地都發(fā)展得很一般。

畢竟資源都盡可能給自己的親兒子，這種邊邊角角的地方，一般都散養(yǎng)。

但是浦錦就屬于飛地中的奇葩，出身是棄子，奈何一步一個(gè)機(jī)遇，可以看作過去20年最幸運(yùn)的板塊之一。

雖然過去漲幅喜人，但是這里至今仍然還是“價(jià)值洼地”，只因?yàn)闈摿€沒有完全釋放。

01

浦江鎮(zhèn)作為閔行在浦東的飛地，地位其實(shí)不如浦西部分的親兒子，拿到的資源也不算多。

但是攔不住浦錦一個(gè)是老天賞飯吃的地方，先后迎來了三波城市規(guī)劃帶來的機(jī)遇。

第一個(gè)機(jī)遇就是2000年代初搞一城九鎮(zhèn)的年代，浦錦作為九鎮(zhèn)之一，規(guī)劃打造了意大利風(fēng)格的小鎮(zhèn)，奠定了浦錦低密度社區(qū)的基礎(chǔ)。

隨后，又有萬科，鵬欣，華僑城這些開發(fā)商以深耕的姿態(tài)做商品房開發(fā)，逐步完善了板塊的城市化建設(shè)。

實(shí)拍浦錦的居民環(huán)境

當(dāng)然，這種遠(yuǎn)郊地帶獨(dú)立新鎮(zhèn)，在當(dāng)年開發(fā)的時(shí)候只有房子，環(huán)境是真的好，但是市政配套卻還比較欠缺。

好在隨后，浦錦就迎來了第二波開發(fā)機(jī)遇，靠著世博的動(dòng)拆遷快速補(bǔ)充了配套。

8號(hào)線的開通拉進(jìn)了這里和市區(qū)的距離，同時(shí)配備的還有三甲醫(yī)院和學(xué)校以及商場。

這讓浦錦成了外環(huán)外資源最為優(yōu)秀的區(qū)域之一。

緊接著到了2010年代以后，浦錦的第三波機(jī)遇來自前灘的開發(fā)。

前灘的建設(shè)成功讓市中心的位置南遷，浦錦到caz的距離由一城九鎮(zhèn)時(shí)代的20公里，變成了如今的5公里。

當(dāng)然，南北高架本就讓浦錦去宇宙中心黃浦十分方便，何況不少黃浦動(dòng)遷過來的居民讓兩個(gè)區(qū)域之間的老居民之間本就沒什么隔閡。

前灘開發(fā)后，浦錦的房價(jià)飆升，雖然沒有像唐鎮(zhèn)一樣達(dá)到10萬以上，但是價(jià)格也來到了8-10萬之間。

憑借著優(yōu)越的交通條件，優(yōu)質(zhì)的社區(qū)環(huán)境，浦錦成了冉冉升起的新一代中產(chǎn)社區(qū)。

02

長者有言：一個(gè)人的命運(yùn)，既離不開自我奮斗，但也要考慮歷史進(jìn)程。

人生如此，板塊的發(fā)展也是如此。

買對房，最重要的是抓住發(fā)展的趨勢，迎風(fēng)而起，趁勢而上，才能最后落袋為安。

浦錦崛起的核心，還是踩準(zhǔn)了上海向南發(fā)展的大勢。

上海北鄰江海，內(nèi)河運(yùn)輸?shù)臅r(shí)代即奠定了蘇州河南岸做城北岸做工，蘇州河南岸是城市中心的格局。

以為核心的格局在上海的版圖中地處東北，再加上傳統(tǒng)的浦東大開發(fā)也集中在如今浦東的北部，于是上海便形成了地傾東北的格局。

但是城市發(fā)展的太快，向北沒有發(fā)展空間，從2010年以后上海就開始逐漸的向南發(fā)展。

從城市建設(shè)的視角來看，新建永遠(yuǎn)比拆除重建容易。

土地資源擺在那里，還能創(chuàng)收，何樂而不為？

從產(chǎn)業(yè)發(fā)展的邏輯來看，以金融為代表的第三產(chǎn)業(yè)如今已經(jīng)趨于飽和，如今的產(chǎn)業(yè)增量行業(yè)都是介于二產(chǎn)和三產(chǎn)之間的2.5產(chǎn)業(yè)。

而集成電路、新能源、生命醫(yī)藥這些行業(yè)，發(fā)展不僅僅需要CBD的辦公樓，還需要產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體——廠房+研究中心。

北面沒有空間，向南發(fā)展是必然趨勢。

前灘十年就建成，北外灘搞了二十年還不如前灘成熟，和發(fā)展趨勢也不無關(guān)系。

03

樓市有個(gè)普遍觀念，浦錦是前灘的附屬板塊，會(huì)用前灘來推理浦錦，其實(shí)這不完全正確。

因?yàn)榍盀┎⒉皇且粋€(gè)強(qiáng)產(chǎn)業(yè)中心，前灘的產(chǎn)業(yè)客戶會(huì)有外溢，但是并沒有想象中那么大的帶動(dòng)作用。

前灘對于浦東南部的意義，更多體現(xiàn)在市中心的南移，而非購買力的轉(zhuǎn)移。

從現(xiàn)實(shí)情況來看，隨著前灘滯銷，周邊的三林、南邊的浦錦反而卻沒有受到太大的影響。

當(dāng)然，冷是都冷，只是相對景氣罷了。

浦東的最強(qiáng)購買力來源，目前來看還是陸家嘴和張江。

浦東合并南匯后，全面向南發(fā)展，張江也在主打科技突破的近幾年迎來了飛躍式發(fā)展，成為了樓市的購買力發(fā)動(dòng)機(jī)。

但是浦東南部，原來屬于南匯，實(shí)在是好房子太少，出現(xiàn)了明顯了供需失衡。

大量的產(chǎn)業(yè)客戶想找一片成熟的居住社區(qū)，品質(zhì)好，配套齊全，實(shí)在是太稀有。

要是買北蔡、聯(lián)洋這些地方房價(jià)已經(jīng)不便宜，御橋、唐鎮(zhèn)也突破了十萬大關(guān)，周康又有些城鄉(xiāng)結(jié)合部的感覺，環(huán)境一邊拿。

唯有浦錦，能讓這批購買力，在交通距離、社區(qū)環(huán)境、價(jià)格上達(dá)到一個(gè)平衡。

因此，大量預(yù)算800-1500萬的產(chǎn)業(yè)客群置業(yè)在浦錦，這部分購買力才是浦錦真正的底層支撐，是房價(jià)堅(jiān)挺的根本。

而這種產(chǎn)業(yè)客群也在源源不斷的改善浦錦的居民結(jié)構(gòu)，我們帶會(huì)員去浦錦看房，不少業(yè)主都是工作在張江的高學(xué)歷高收入群體。

有一個(gè)比較明顯的例子就是，浦錦的學(xué)區(qū)，上師大三附小更名幾年后成為閔行的二梯隊(duì)小學(xué)，家長的作用功不可沒。

畢竟學(xué)區(qū)背后最重要的還是學(xué)生，家庭對孩子教育的重視，才會(huì)有好的成績。

04

除此之外，作為一個(gè)近郊別墅區(qū)，浦錦還能吸納一批1500-2500萬的別墅客戶。

浦錦的不少老疊墅，單價(jià)比高層還要便宜，性價(jià)比十分不錯(cuò)。

同預(yù)算，如果去其他區(qū)域，大概只能考慮趙巷和美蘭湖之類的別墅區(qū)。

不過浦錦的別墅幾乎沒有大花園，也沒有傳統(tǒng)別墅區(qū)的國際學(xué)校高爾夫球場，畢竟當(dāng)年的一城九鎮(zhèn)時(shí)期的片區(qū)定位也不高。

密度低是舒適度高，但是有個(gè)問題就是商業(yè)難養(yǎng)活。

現(xiàn)在的歡樂頌，曾經(jīng)的360，進(jìn)去還是空了很多鋪?zhàn)印?/p>

而浦錦的街邊商鋪，經(jīng)營情況也不算太好。

05

實(shí)際上，作為外環(huán)邊的板塊，和同屬閔行的莘莊相比，浦錦其實(shí)位置要更優(yōu)，比鄰黃浦江，鄰近CAZ。

但是浦錦最大的缺點(diǎn)就是中期來看，永遠(yuǎn)無法和莘莊一樣，實(shí)現(xiàn)快速的城市化。

浦錦邊上，臨江部分都是大量的農(nóng)業(yè)用地，至少十年記這個(gè)地方無法啟動(dòng)開發(fā)，浦錦邊上還是有城鄉(xiāng)結(jié)合部的既視感。

但是，臨江的土地，大概率也不會(huì)荒廢，如果江對面的吳涇真搞了奧運(yùn)會(huì)，浦錦這邊未必不能搞個(gè)類似杭州的錢江世紀(jì)城。

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