上次簡單的講完日本的房價，那接下來我們去談一下美國的房價，在08年大家都熟熟之了解的就是次貸危機，房地產市場以及金融泡沫的破裂，然后房價大跌，金融一蹶不振。

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但是大家有留意到現在的情況是，相較于08年最高峰的樓價，現在的美國樓價已經是當時最高峰的135%，不會有無緣無故的愛，也不會有無緣無故的恨。那這樣的漲幅導致現在的單價，它源自于美國政府作出的一系列財政補貼以及政策的引導，那知道上半年由于疫情原因導致用工困難，建筑行業受到停滯，那這種情況下供不應求，在市場的需求下，反而沒有足夠的供應量，所以導致房價再次高啟，那再這樣的情況下，我們應該去思考的一個重點就是樓價是不是真會一直漲。

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好，那接下來我們簡單先了解一下美國樓市的歷史情況，同樣會以1個時間節點作為講述的內容

08年次貸危機---緣由是來自于包裝好的房貸證券化產品CDO（CDO是針對任何能產生現金流的資產包裝成一個證券化產品，類似一個大的資產組合，對應的基礎資產是ABS（asset backed security）、MBS（mortgage backed security）、CMBS（Commercialmortgage backed security）、還信用卡還款、Accounts receivable等證券化產品，說得更直白一點，有點像債券基金全家桶，債券基金對應的是各種各樣的債券組成的基金，而CDO則是各種證券化產品的資產組合）的大規模違約。其中CDS之所以被視為這次金融危機的一個重要推手，是因為它有一個重要的特性：CDS和傳統的保險保單最大的區別在于，它允許你沒有具體的被保險標的（這里可以簡單理解成保險對象）。

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打個比方，車險是保護車的安全，保證車子跟你的人身安全。但是CDS是針對一個虛無的東西，做一個對賭，比如你可以沒有該公司的債務，但是仍然可以買該公司的CDS，前提是它發行的話。你只要按時交保費就行了。而一旦這家公司違約虧損，你就可以立刻獲得大筆的賠償。

最終暴雷原因有以下幾點

1.房屋貸款門檻低，為后期房貸供不起等違約以及壞賬埋下伏筆

2.CDO（擔保債務憑證）類金融衍生品的包裝，評級的不嚴格（甚至虛假評級）

3.銀行、基金公司等等使用高杠桿，金融市場泡沫

4.無追索權制度，如款人無力償還貸款的話，機構除了能沒收抵押的房產以外，是不能收繳他的其他個人財產的

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資本入場——衍生品膨脹——房地產市場放大——爆破，然后惡性循環，預期盈利變現不了，金融衍生品大量違約，資金贖回不了，市面上供不起的房子多了，貶值資產被拍賣，變成了虧損，然后不斷循環。

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當然也有不同的觀點表示：寬松的貨幣政策導致了資產的惡性膨脹，最終形成了這個惡果。

援引已故美國經濟學家Anna Schwartz的觀點指出，擴張性貨幣政策通常在經濟繁榮中扮演著重要的角色。換句話說，糟糕的貨幣政策助長了不可持續的繁榮：

如果你分析過去市場的歷次狂熱，擴張性貨幣政策每次都造就了資產爆炸性激增。每次經濟繁榮中被熱捧的具體的資產各不相同。不過潛在原因都是過于寬松的貨幣政策和過低的利率，使人們認為購入某些資產的成本很低，因此紛紛爭相購買這些資產。（引用自網絡，侵權刪）

好的，那我們了解08年之后，那我們看一下現在房產市場變成怎樣了呢？

根據zillow home value index（Zillow美國房屋估值指數）通過測量房產水平的月度變化而建立起來估計數捕捉水平和升值的房屋價值在各種各樣的地理和住房類型。如下圖

西岸房屋與美國平均房屋估值指數（圖源自網絡）

美國房屋估值指數（圖源自網絡）

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其實很明顯印證了，日光之下并無新事，歷史總是驚人的相似。樓價又慢慢的起來了，現在2022年已經高于08年的最高峰，無論是20年一個輪回還是周期論都是圍繞供需關系而言，資產的實際價值只會因為市場的供需關系產生價格的波動，但是有價值的始終有價值，豬肉永遠應該是豬肉價，即使它曾經漲到了40多塊一斤，但是終會恢復二十塊的水平。