貴陽樓市新房交易占絕對主力，二手房市場的數據一直是個迷。

但是二手房的數據，有時候更能顯示當地房價的真相。

隨著貴陽樓市的發展有不少的中介公司也進入了貴陽，最強大的當然就是巨頭鏈家地產。

無意中打開的鏈家地產的貴陽版，真是打開了新世界的大門。

很有意思，非常有意思。

從鏈家網站的數據里，我好像找到了貴陽房價的真相。

一

首先打開鏈家的頁面，是一個很簡單粗暴的搜索框。

如果你想買二手房，就可以直接輸入你希望購買的小區名字，掛牌的房源就出來了。

不過，這只是常規操作而已。其實這個頁面上有一個更重要的數據

貴陽鏈家真實在售二手房32466套

也就是說，貴陽二手房市場有三萬多套房源正在出售。

這個數據的可信度如何？我又打開了重慶的頁面，上面顯示的數據是

重慶二手房掛牌數量為159454套房源。

緊接著我又打開了成都的頁面，顯示數據為

成都二手房掛牌數量為134110套

再打開天津，顯示數據為

天津二手房掛牌數量為147414 套

再打開南京的頁面，顯示數據為

南京二手房掛牌數量為 104314 套

鏈家在這些國家城市深耕多年，可以說基本上壟斷了二手房交易市場。順便告訴大家，其實貝殼、德佑都和鏈家是一家，所以這些數據的真實程度還是很高的。

以此類推，加上貝殼、德佑在貴陽的鋪點數量來看，貴陽3萬多套的二手房掛牌數量是基本可信的。

如果這個數據與實際情況有出入，相信也不大。

貴陽500萬人口的體量，這個數據也還算是正常、合理區間。

二

了解了貴陽的二手房掛牌數量，再來看看每個區域。

來來來，點擊首頁上的"地圖找房"，我們就可以直接進入到這個頁面。

從這個地圖頁面上， 我們就可以清晰的看見每個區域的二手房掛牌套數和均價咯。

云巖區二手房掛牌均價9500元/㎡，掛牌數量為8415套；

南明區二手房掛牌均價8900元/㎡，掛牌數量為8812套；

觀山湖區二手房掛牌均價11000元/㎡，掛牌數量為5335套；

烏當區二手房掛牌均價8700元/㎡，掛牌數量為2399套；

白云區二手房掛牌均價8500元/㎡，掛牌數量為2648套；

花溪區二手房掛牌均價8200元/㎡，掛牌數量為4626套；

那這個數據就有點尷尬，除了觀山湖其他行政區的掛牌均價都未突破萬元房價的門檻。

難道貴陽的房子如此不值錢？

其實，二手房均價數據有時候是會騙人的。特別是老城區的很多老房子，位置不好、房齡也很老，價格自然也就很低了。

這部分房源，會把整個區域的均價都拉下來。

三

書接上回，行政區整體均價可參考性不強。我們還是來看看一些重點版塊、重點樓盤的掛牌價格如何。

我們可以看到，整個云巖區的范圍里面版塊價格差異很大。

比如二橋、三橋一帶的房源，掛牌價格基本上就在8000左右。

傳統的老城核心噴水池、大十字一帶的老住宅價格可以達到一萬一二的水平。

從單個項目掛牌數量上來看，未來方舟是云巖區內最多的。云巖區掛牌二手房8000多套，未來方舟就占到了1148套，超級大盤確實是二手房源的主力供應。

而在方舟一個項目里面，價格差異也很大。比如E區的洋房，G區的大平層，沿河一帶掛牌價格達到了1.2萬到1.5萬。F7、F10組團這種組團也就是在8、9000的價格居多。如果你想在方舟購置二手房或者出售房屋，可以提前在這個網站上看一下，做個參考。

接下來看看南明區，南明區的置業版塊也比較多，價格差異同樣挺大。像火車站、飛機壩、望城坡一帶，大量老舊小區也就是7~8000的價格。

相比之下大南門、紀念塔一帶就是南明區房價的高點，基本上掛牌價格都在一萬一二以上，特別是傳說中南明小學和十八中頂級雙學區的盛世花城、南明堂社區這些樓盤，直接就掛到了將近兩萬的均價。

學區就是生產力，學區就是價格力。

怪不得新秀城敢喊出兩萬六的價格，牛逼牛逼，惹不~

太慈橋也是南明區一個重要版塊，這個版塊房源主力供應則是鳳凰灣和國際城這兩個樓盤。掛牌價格倒是比較統一，在9000~11000的范圍內居多。而且供應量不小，也算是豐儉由人吧。

說到南明區，怎能不提宇宙花花呢？南明區二手房源掛牌數量8813套，花果園二手房源掛牌數量是多少？

沒錯，花果園一個項目掛牌就達到了4910套。

什么叫一己之力？什么叫半壁江山？什么叫江湖扛把子？

它，就是永遠的花果園。

花果園整體掛牌均價8300，掛牌數量4910套。當然，里面各組團的價格差異也很大。濕地公園、雙子塔附近的房源，掛牌均價集中在9000多到一萬的范圍。但是像五里沖、半山小鎮附近，掛牌均價就集中在7、8000的居多了。

7000多的單價，4、50萬的總價，就可以在城市中心花果園落下一套房。

果然是年輕人在貴陽市的第一站呢，友好度非常高呀。

四

看了云巖區和南明區，我們再來看看掛牌均價最高的觀山湖區咯。

觀山湖區相對云巖和南明兩個老城區，年紀輕、規劃新，所以樓盤大多數房齡也不老。

帶來的結果就是觀山湖區掛牌的整體價格很均衡，各個板塊對比起來沒有特別高的，也沒有特別低的。

比如觀山湖區的超級大盤世紀城，已經是區域內最成熟、人氣最旺的項目。但是項目的整體掛牌均價也達到了9400的水準，當然項目覆蓋范圍很大，里面各組團的價格差異也是不小的。

世紀城里面靠近金陽大道延和北京西路的組團，明顯就比毗鄰黔靈山路和合肥路的掛牌價格要高。兩者的價格差異差不多是1000~1500左右。

觀山湖區的其他區域呢？會展、新世界、奧體中心、閱山湖……這些置業版塊的價格基本上都在一萬一左右的掛牌價，非常均衡。

所以要在觀山湖買一個相對不錯的小區，11000左右的掛牌價其實是比較正常的，不算黑心。

但是新區也有價格洼地，在觀山湖區的范圍內價格洼地正是房齡最老的版塊——碧海花園。

這個版塊的房屋掛牌價格大多數集中在8000左右，有些甚至探到了7000多的水平。

房齡老、產品老、大多數還是步梯房，雖然碧海花園處于觀山湖區最核心的區位，但依然拯救不了它的價格。

當然，相對應的還有最高價。比如大家喜聞樂見的金華園，掛牌價格基本上都在一萬七八的水平。

價格穩如狗，甚至還供不應求。

來，再跟我說一遍：學區就是生產力~學區就是價格力！

五

聊完了雙核，其實其他的區域可看性就不大了。

因為云巖區、南明區和觀山湖三個區域加起來，二手房掛牌數量已經達到22570套，占到了貴陽市六區一市掛牌數量的70%。

這個體量已經可以決定整個市場的走向，其他幾個區域掛牌數量不多，價格馬馬虎虎，對整個市場的引導作用不強。

但是有個區域可以單獨拿出來說一下，那就是小河。

表面上看，花溪區的二手房掛牌數量達到了4625套，實際上有非常大的數量是小河區域提供的。

小河區域的二手房集中在珠江路、小河轉盤、萬科大都會、浦江路、山水黔城這幾個地方，這些地方的二手房掛牌數量達到了驚人了3500多套。

也就是說，小河的掛牌量占到了花溪區二手房供應量的75%以上。老花溪概念的花溪公園、花溪區政府一帶，掛牌量加起來也不過一千多套。

而且從價格上面看，也是小河撐起了花溪的掛牌均價。小河范圍內的幾個區域像供應量很大的萬科大都會、小河轉盤、珠江路附近，掛牌價格在8500~10000之間的居多，遠高于花溪公園附近7、8000左右的價格。

小河不僅在經濟上撐起了花溪的一片天，在樓市上照樣頂起了花溪的一片海~

六

以上，就是貴陽二手房各區域掛牌價格和數量的盤點。

你以為這就結束了？現在才是展現的技術時刻！

在剛剛的清單頁面里面，最上面還隱藏了一個很不起眼的選項——"成交"。

點進去，才打開了新世界的大門。

數據顯示，共找到8167套貴陽市成交房源，每套成交房屋的面積、戶型、樓市、朝向……都一覽無余，更重要的是直接顯示了房屋的成交單價和總價。

如果說掛牌價可能只是房東的一廂情愿，那成交價就把市場客戶對于房屋價值的認可程度體現得淋漓盡致。

畢竟出錢的是大爺，人家是真的拿錢投票~

所以，用成交房源判斷置業版塊和熱點項目的價值共識很靠譜。

OK，我們來看一些熱點的項目。

比如未來方舟

根據成交數據，未來方舟共有238套成交房源。高層價格普遍在8~9000的范圍，位置好的高層組團可以達到一萬左右的價格，但是洋房的成交價格可以達到12000~13000（比如H組團）。

如果你希望在你希望在老城區買個洋房，未來方舟還是可以多看看的。

比如花果園

根據成交數據，花果園共有1113套成交房源（花花果然還是牛逼的花花）。各組團的成交價格差異比較大，像A北區（好像是回遷房）、W區不少價格在6500~7500，濕地公園區域的花果園一期成交價格可以達到8500~9500之間。但是整個花果園，都難以尋找單價破萬的房源。

之前有朋友問我投資花果園，我說花果園的增值潛力會有限。一方面房源太多、供應量太大、競爭者太狠；另一方面整個區域就算什么地鐵、購物中心都齊活，但是也難以改變這個區域的居住氣質。

實際成交價格，還是印證了我的判斷。

世紀城呢？世紀城也有幾百套成交房源，但成交價和掛牌價的差異不算大，基本上會比掛牌便宜個兩三百、四五百就能成交。

但是在世紀城旁邊的睿力上城、觀山小區、金谷苑這幾個項目價格就有點夸張了，比如睿力上城的二手房成交價基本上在一萬二三左右，觀山小區可以達到一萬三四的高價……華東師范學校還沒出成績呢？你們怎么就敢這么篤定呢？

其他熱門的項目，比如美的林城時代成交價格在11000~12000，金陽新世界成交價格在10000~11000，會展城成交價格在9500~10000，逸都國際成交價格在10000~120000，閱山湖成交價格在10000~12000（看湖的可以達到13000左右）。

當然，金華園的成交價還是集中在17000~19000之間的高價。

王者屹立不倒~

于此，你差不多可以明白整個樓市的價格情況。

為什么二手房的掛牌價和成交價更能說明樓市的真實價值？

因為二手房完全是一個離散市場，海量的買家和海量的賣家都在里面愉快玩耍。這種情況很難形成局部的價格壟斷，更能體現人們對項目的價值共識。

如果一個項目的二手房價格很堅挺、成交量也不錯，那這個項目的價值，一定是有下限保障的。

能讀懂二手房市場，買房的時候心里更有譜。

七

了解了貴陽二手房市場的情況，更現實的問題是如何在二手房市場淘到"筍盤"？

對貴陽的很多買房人來說，可能并不清楚筍盤是什么概念。但在很多二手房市場已經非常成熟的地區，筍盤已經是一個非常成熟的概念。簡而言之筍盤就是出售價格明顯低于市場平均價格的房屋。

有朋友會問，這種房子會有嗎？肯定早就被人買走了吧，哪里輪得到我們普通人買到？

其實不然，差異源于新房市場和二手房市場的不同。新房市場是一個一對多的市場，也就是說一個項目會同時面對很多的購房者。作為市場上少有的供給方，開發商于房屋價值的定價擁有很大的話語權，普通的單個購房人，議價的權力很小。

二手房市場則不同，它就是一個機遇與陷阱并存的叢林。是一個多對多的、復雜的、混沌的市場。這個市場的主要參與者是大量房東，買房人和中介公司。房東的情況各不相同，對于急需用錢的房東來說，為了促成交盡快套現，定一個明顯低于市場平均的價格很常見。所以二手房的平均價格，其實意義不像新房那么大。

幾千套房的交易中，必然有低于市價的筍盤，這是概率的必然。

有人急缺錢，想快出，所以低價。

有人買的早，成本低，看到漲價了，想早點賣掉，落袋為安，所以低價。

有債務糾紛，法拍房，所以低價。

有抵押房，還不起錢，所以被低價。

因為兇宅，所以低價。

... ...

一個是封閉的、寡頭的、小眾的市場，一個是開放的、去中心的、大眾的市場。二手房市場出現筍盤的概率，比新房市場要大得太多。

買到筍盤的秘密只有一個——看足夠多的房。

很多朋友看新房的熱情很積極，因為買新房很簡單嘛，一走進銷售示范區，就有保安給你敬禮，引導你停車。在舒服的售樓部吹著空調，喝著飲料，吃著差點，和漂亮的置業顧問聊著買房，是不是美滋滋？

但買二手房是個辛苦活，無他但跑勤爾，入手一套二手房，至少看到10套房以上，這才算是及格線（最好能做到20套房以上）。買房這么大的事，怎么會沒時間看房呢？居然說上班忙，不方便請假？

每月幾千塊的工資，買房一次支出最少幾十萬，稍微漲點就是數萬的收益。所以，鐵了心要去買房，請一個星期的年假，好好去跑一跑，肯定會有收獲。多跑、多看，多問、多打聽、多了解，這就是買二手房的秘訣。