征收房地產(chǎn)稅已經(jīng)嚷嚷了很多年，每每被談起，總會引起樓市的腥風(fēng)血雨。

近日，作為房地產(chǎn)稅的堅定擁躉，曾任財政部科學(xué)院研究所所長的賈康在接受媒體采訪時表示，房地產(chǎn)稅涉及到千家萬戶，在征收房地產(chǎn)稅時，應(yīng)設(shè)立免稅單位，再

按照家庭擁有房產(chǎn)套數(shù)進(jìn)行扣稅。

為避免房地產(chǎn)稅按套數(shù)征收可能會引發(fā)的離婚潮問題，賈康給出了一個大膽的建議——減免單親家庭的免稅單位，從第二套開始征收房地產(chǎn)稅。

01

房地產(chǎn)稅從家庭開征

就目前的情況來看，房地產(chǎn)稅的落地只是時間早晚問題罷了。

今年兩會前夕，全國人大常委會法工委相關(guān)負(fù)責(zé)人在談及“落實(shí)稅收法定原則”進(jìn)度時稱，按照全國人大常委會立法規(guī)則的安排，有關(guān)方面正在研究起草房地產(chǎn)稅法的草案，相關(guān)工作正在穩(wěn)步推進(jìn)中。

此話一出，自然引發(fā)了樓市動蕩。

雖然房地產(chǎn)稅的立法仍在推進(jìn)過程中，且今年推出的可能性不大，但

房地產(chǎn)稅征收多半已成定局。

而圍繞著房地產(chǎn)稅的征收工作開展，如何制定房產(chǎn)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)就成了重中之重。

曹康過往討論房地產(chǎn)稅征收

有關(guān)房地產(chǎn)稅起征的標(biāo)準(zhǔn)制定，仍在熱烈的討論中。近日，曾幾度力推房產(chǎn)稅的知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康在接受媒體采訪時，再次就房產(chǎn)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)提出建議——

按照套數(shù)征收，同時避免一刀切的情況。

他認(rèn)為，征收房地產(chǎn)稅的目的是多元化的，需要從綜合層面來看：

房地產(chǎn)稅的推出勢必會減少房地產(chǎn)市場的炒作，讓有些數(shù)據(jù)趨于透明，同時令部分空置房重新進(jìn)入到市場中。此外，房地產(chǎn)稅有助于地方稅制體系建設(shè)邁出實(shí)質(zhì)性的一步，而房地產(chǎn)稅的征收未來有可能成為不少地方的主力財源之一，對全國的收入再分配、財產(chǎn)配置再分配也有優(yōu)化作用。

正是秉持著這樣的目標(biāo)，所以中央可以給地方一些彈性空間，程序的流程、稅率的制定等問題可以視地方情況而定，不需要一刀切。

在考慮大面積征收房地產(chǎn)稅時，也應(yīng)該顧及到小的家庭成員，細(xì)化到房產(chǎn)稅的征收問題。賈康建議房地產(chǎn)稅的征收可以按照家庭成員的關(guān)系進(jìn)行制定，設(shè)立一個免征點(diǎn)，這樣會比按照人均面積減少很多麻煩。

在賈康的觀點(diǎn)中，最具有沖擊力的還是

“按照單親家庭和雙親家庭進(jìn)行劃分”

，他建議，單親家庭的起征點(diǎn)是第二套房，雙親家庭的起征點(diǎn)是第三套房，“按照這樣的標(biāo)準(zhǔn)，甚至還能降低因房產(chǎn)稅征收帶來的離婚浪潮，畢竟雙親家庭合法就能擁有二套房”。

站長認(rèn)為，這樣的措施確實(shí)能減少離婚事件的發(fā)生，避免假離婚買房的情況。但對真正的單親家庭而言，就實(shí)在是太不友好了。且不說實(shí)施起來的困難程度，單就這個措施本身的提出，就有些過于輕率。

實(shí)在想問賈康一句：這是公開歧視單親家庭么？

單親家庭平白少了一張房票，購買第二套房就得多納稅，真要實(shí)施起來，真不如按照人均面積制定納稅標(biāo)準(zhǔn)來得公平公正。

02

或已錯過最佳征收時間

房地產(chǎn)稅的推出是否會給樓市帶來影響？是否可以抑制房價上漲？對于這些核心問題，現(xiàn)在業(yè)內(nèi)的觀點(diǎn)并不一致。賈康在接受采訪時也就此給出了自己的看法。他認(rèn)為，房地產(chǎn)稅還是會給樓市帶來動蕩，雖然房價不會直接應(yīng)聲而落，但后續(xù)可以抑制炒房時的瘋狂行為。

而浙江大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系教授楊遴杰則相對悲觀，他認(rèn)為

房地產(chǎn)稅已錯過最佳立法時間，

“如果放在十年前，四萬億投資計劃后房地產(chǎn)處于上升初期，房價還沒那么高，實(shí)施房地產(chǎn)稅，不僅可以調(diào)節(jié)房價過快上漲，也更容易讓公眾接受和習(xí)慣。而現(xiàn)在房地產(chǎn)稅懸而未決，遲遲不能落地，即使日后推出房地產(chǎn)稅，可能對于樓市的影響也極為有限”。

現(xiàn)在房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的兩個城市上海、重慶，

在征收的標(biāo)準(zhǔn)上要求過高。

以重慶為例，其征收房產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)是個人新購的高檔住房，即建筑面積單價達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品房成交建筑面積均價2倍

（含2倍）

以上的住房。

自2018年開始，重慶市就保持著新年第1天調(diào)整新購高檔住房房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)的習(xí)慣。按照規(guī)定測算，2020年重慶市主城區(qū)征收房產(chǎn)稅的應(yīng)為成交單價為19587元/㎡及以上的住宅。

在這十年間，重慶一共調(diào)整了7次高檔住宅房產(chǎn)稅的起征標(biāo)準(zhǔn)，

從2011年的9941元/㎡到2020年19574元/㎡，

房價的變遷或多或少也讓人感慨。此外，在本市購買第二套住房的“三無人員”

（無戶籍、無企業(yè)、無工作）

，以及購買獨(dú)棟房屋的購房者，也需要每年繳納房產(chǎn)稅。

“三無人員”在滿足戶籍、企業(yè)、工作等任一條件時，即可免除房地產(chǎn)稅，并且可以申請退回之前征收的房地產(chǎn)稅。

上海市房地產(chǎn)稅征收情況一覽

在另一個房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市上海，征收標(biāo)準(zhǔn)是市民首套房免征，非市民購房首套房則需要繳納房產(chǎn)稅，不過三年后這些稅費(fèi)會退回。本市居民購買二套房時，人均面積不超過60㎡的，也不納入房產(chǎn)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)。

就這兩地的推行情況來看，或許是房產(chǎn)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)定得過高，所以抑制房價的作用并不明顯。就上海、重慶兩地推行房產(chǎn)稅的情況來看，未來全國房產(chǎn)稅起征點(diǎn)的制定，可能會維持著一如既往的高標(biāo)準(zhǔn)。

就這樣的情況來看，房地產(chǎn)稅更多的層面可能是停留在為部分地方財政創(chuàng)收，而非抑制房價上揚(yáng)。

03

樓市正在回溫

有關(guān)房地產(chǎn)稅的消息，并未影響到大眾的購房心理。

5月，北京房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了大面積的回溫。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，5月北京全市二手房網(wǎng)簽量約為1.61萬套，環(huán)比增長22.5%，同比增長17.2%。中原地產(chǎn)研究中心則稱，

5月北京二手房的實(shí)際成交量或已突破2萬套，

創(chuàng)下了2017年“317”調(diào)控新政后的最高水平。

另外，據(jù)杭州媒體報道，5月杭州市區(qū)

（含富陽、臨安）

的新房供應(yīng)量達(dá)到19840套，成交量15341套，同比上漲19.7%；二手房的成交量也達(dá)到了10490套，同比增長將近20%，幾乎與2018年4月相當(dāng)。

在成交量高漲的背后，亦有內(nèi)情。以杭州為例，有相關(guān)人員對媒體表示，杭州的二手房只要房東肯降價，就能輕易吸引到購房者，甚至還出現(xiàn)過未看房就下定金搶房源的情況，

市場的需求量相對旺盛。

前幾天，杭州更是曝出了6萬人搖號杭州西溪公館959套房的新聞，光凍結(jié)資金就超過了6億元，這其中自然存在著巨大的套利空間。據(jù)了解，西溪公館限價2.8萬元/㎡，而周邊的二手房價位都在3.4萬/㎡-5.3萬/㎡之間，這中間的差價讓很多人盲目，也創(chuàng)造出了中國房地產(chǎn)史上罕見的一幕。

有一位投資客自稱用合法途徑借用了超過50人的房票來“抽獎”，他直言：“凍2000多萬，一周多的時間，中一套收益率5%，兩套10%，合法的投資里，還有比這來錢快的嘛？這可比買中獎率高多了?！?/p>

可見，

推動和阻礙大眾買房進(jìn)程的，從來都是房價，而非房地產(chǎn)稅。

單從那些已經(jīng)實(shí)施房地產(chǎn)稅的地區(qū)的情況來看，房產(chǎn)稅對房價并沒有多少抑制作用，相反的是，那些對房東實(shí)施的房地產(chǎn)稅，最后都會轉(zhuǎn)移到房客的身上。羊毛都出在羊身上，這個道理大家都懂。

房租推上去了，征收房產(chǎn)稅的影響自然也就抵消了，這是個惡性循環(huán)。畢竟按照現(xiàn)在的租房市場來看，一般能將自己名下房產(chǎn)拿出來出租的，手里大多都有好幾套房產(chǎn)。而中國在征收房地產(chǎn)稅的時候，還面臨一個復(fù)雜的情況：

城中村的自建房征不征房地產(chǎn)稅？

畢竟，大多數(shù)城中村自建房是沒有產(chǎn)權(quán)證的，沒有產(chǎn)權(quán)，怎么制定征收標(biāo)準(zhǔn)？

給大家提前打個預(yù)防針，房地產(chǎn)稅雖好，但把他當(dāng)做解決房價高漲問題的唯一方法，注定是要失望而歸的。過去幾十年里，征收房地產(chǎn)稅，最后房價出現(xiàn)下跌的發(fā)達(dá)國家，并不存在。

包括此前的營銷號鼓吹的德國，在過去的三年里，德國大城市的房價也均出現(xiàn)了不同程度的上漲，最低的漲幅也超過了30%。一道帶動的，還有租金的上揚(yáng)。

想要靠房地產(chǎn)稅抑制房價上漲，并不靠譜。

04

結(jié)語

房地產(chǎn)稅是手段，是措施，絕不是救命良策。

在過去的幾個月，由于疫情的沖擊，一線城市“人去樓空”，房屋空置率大幅上揚(yáng)。5月27日，中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2020年4月全國核心城市

（主要為一二線城市）

二手房成交量與價格快速回升，而租金較快下降。

按照一般邏輯分析，

租金下跌，房價上漲，是房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險正在持續(xù)增加。

樓市的運(yùn)轉(zhuǎn)脫離不開市場的規(guī)律，大量避險資金進(jìn)入樓市，導(dǎo)致樓市房價上漲。然而收入下滑的民眾卻不一定能支撐得起租金的上揚(yáng)。因此，說了很多年的房地產(chǎn)稅至今仍是吹風(fēng)，而非落實(shí)。此前中國人民大學(xué)副校長劉元春在接受采訪時稱：“房地產(chǎn)稅及長效機(jī)制建設(shè)，不是一兩年能解決的。”

而想要靠著房地產(chǎn)稅解決房價問題，也不是輕易能做到的。