中梁控股此次化解境外債務歷時16個月，是繼融創、奧園后又一家完成債務重組的規模房企。

01

境外債務重組

3月19日，中梁控股（02772.HK）宣布境外債務重組所有條件已獲滿足，3月20日起正式生效。

境外債務重組公告

據悉，中梁控股此次重組涉及整體解決方案及計劃說明的相關事宜，其中核心是達成或豁免（如適用）計劃第20條所載的條件。

這些條件是重組的關鍵要素，每項都是完成重組的必要條件。此前，中梁控股宣布最新一版美元債重組方案于2月9日債權人會議上獲得超過99%的高票數通過，并將于2月23日進行聆訊，贊成此次方案的債權人持有的債權本金及應計未付利息總額為13.16億美元。

按照重組計劃，發行人將以現金支付金額相當債權人所持債務未償還本金額1%的前期本金付款；其余99%的本金將以新優先票據及新可換股債券替換，新工具的期限為3.5年，新債券利息現金利息的年化利率為5%、實物利息的年化利率為6%，可換股債券利息則為3%。

據統計，中梁控股此次化解境外債務歷時16個月，是繼融創、奧園后又一家完成債務重組的規模房企。

2022年7月，中梁控股一筆未償還本金1257.4萬美元及利息的美元債未能獲得展期，首次發生違約事件。

隨后該年11月，中梁控股公告稱，預期不會在寬限期內支付兩筆2023年4月到期票據的應付利息，并暫停所有美元債本息的兌付，拉開債務重組的大幕。

近日，有外媒報道稱，一項針對中梁控股的清盤呈請聆訊延期至5月13日，有熟悉公司的消息人士予以證實。

值得注意的是，中梁控股的外債并不多，境內債才是大頭，特別是一些表外負債，現在還遠沒有解決完畢。

02

財務惡化

據官網介紹，中梁控股是一家快速發展的大型綜合房地產開發商，2019年在香港聯交所上市。

中梁控股根植于長三角經濟區，布局全國，并于2019年、2020年及2021年連續獲中國房地產業協會及易居房地產研究院中國房地產測評中心評為中國房地產開發商20強。

中梁控股官網

從股權結構看，中梁控股的控股股東為梁中國際有限公司，持股比例為78.79%，公司實際控制人為楊劍。

2018年，中梁控股正式跨入“千億俱樂部”行列，但2021年以來隨著行業劇震，其銷售一路疲軟。

在業績方面，2023年上半年中梁控股實現營收289.48億元，同比增長28.15%；實現歸母凈利潤1862.8萬元，同比下滑95.75%。

歸母凈利潤

3月15日，中梁控股發布盈利警告，預計2023年度股東應占虧損將大幅增加，預計虧損額在40億至46億元之間。與上一年度虧損13億元相比，中梁控股虧損額最多增加了約2.5倍。中梁控股稱，虧損增加主要是由于國內宏觀市場環境及房地產行業持續下行的影響，導致毛利率下降及物業項目及其他資產進一步減值。

截至最新報告期，中梁控股的總資產為2214.21億元，總負債1898.06億元，凈資產316.15億元，資產負債率85.72%。

財務杠桿水平

《小債看市》分析債務結構發現，中梁控股主要以流動負債為主，占總負債比高達97%，債務結構不合理。

截至2023年6月末，中梁控股流動負債有1848.85億元，主要為其他流動負債，其一年內到期的短期債務有186.16億元。

相較于短債壓力，中梁控股流動性不足，其賬上現金及現金等價物有143.97億元，較2022年末持續下降，已經無法覆蓋短債，公司面臨一定短期償債壓力。

在負債方面，中梁控股還有49.2億非流動負債，主要為長期借貸，其長期有息負債合計44.93億元。

整體來看，中梁控股剛性債務有231.09億元，主要以短期有息負債為主，帶息債務比為12%。

在償債資金方面，中梁控股主要依賴于外部融資，其融資渠道主要為銀行信貸、債券融資、信托以及內部融資體系。

而近年來，信托和銀行融資對房企收緊，中梁控股再融資面臨較大壓力。

2021年以來，中梁控股籌資性現金流凈額持續凈流出，2021年-2023年上半年該指標分別為-175.2億、178.8億以及52.1億元。

籌資性現金流凈額

另外，近年來中梁控股少數股東權益增長較快，且和少數股東損益占比不匹配，存在“明股實債”嫌疑。

在資產質量方面，截至2023年中，中梁控股的其他應收款高達570.77億元，是凈資產的1.6倍，不僅對資金形成較大占用，還存在一定回收風險。

因此，此次境外債務完成重組，中梁控股將階段性化解境外債務壓力，為公司獲取一定的喘息時間。

03

高周轉“小碧桂園”

1993年房地產時代來臨，溫州鹿城人楊劍創立溫州華成房地產和浙江中梁置業，這也就是中梁的前身。

早年間，中梁主要集中火力在江浙地區發展，因此輻射范圍有限。

2009年，楊劍將視野放至整個長三角經濟區，成立上海中梁地產集團。隨后數年憑借高周轉模式，中梁地產在三四線城市棚改中快速發展。

中梁控股董事長楊劍

2016年，中梁迎來戰略轉折，這一年楊劍把集團總部從溫州搬到上海，正式開啟全國化布局，以“黑馬”之姿沖擊榜單。

受益于中央去庫存政策紅利和上一輪貨幣寬松政策，2016-2017年三四線城市迎來牛市，而正好踩中經濟周期的中梁地產，實現了規模的高速增長。

2013年中梁合約銷售額才突破百億，2016年銷售額也只有190億元，但隨后其業績發展突飛猛進，在2017年猛增到649億元，并于2018年跨過千億門檻到1015億元，2019年銷售額再次增長50%達到1525億元。

高速增長給了楊劍極大的信心，以至于其喊出中梁“2021年實現3000億銷售額”的宏偉目標。

高速增長的同時，中梁拿地速度也在加快。2016—2018年中梁控股分別拿地達到63塊、119塊和221塊，這一拿地速度極大擴充了公司土儲。

據說，中梁以每1.5天拿一塊地、每個月新進入一城市的速度規模化擴張。

為了快速擴張，中梁內部提出了“456”模式，即4個月開盤、5個月現金流回正、6個月資金進行第二次投入。這與碧桂園提出的高周轉模式如出一轍，因此它在業內被稱為“小碧桂園”。

而針對續期項目，中梁還推進“321”模式，確保首期開盤至續期供貨的間隔時間，沖刺1個月、常態2個月、紅線3個月。

如此快速的產品推出速度，一個項目從拿地到開盤只在短短的幾個月內，中梁則又可以通過回流到的資金繼續拿地，從而不斷擴張銷售規模。

然而，高周轉之下中梁安全事故頻出，維權事件不斷。同時大舉擴張的背后，中梁暴露出資金緊張的問題，上市融資成為迫切需要。

2018年5月，中梁啟動赴港IPO計劃，次年7月終于登陸資本市場。

中梁上市后，楊劍身家暴漲，2017年他以185億財富登上胡潤富豪排行榜；2019年便一躍成為新一任溫商首富，他以265億元的身家排在全球第575位。

不過，上市后中梁的銷售和業績增速明顯放緩，隨著行業步入寒冬，其銷售腰斬、經營現金流疲弱，而到期債務規模龐大，公司資金鏈緊張，再融資風險加劇。