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《中國經濟周刊》記者 李永華 | 長沙報道

取消限價！12月26日，衡陽意外勝出，奪得全國取消房地產限價第一城的稱號。

如同取消限售第一城的山東菏澤一樣，衡陽也是中部的三四線城市，在當下房地產開啟“入冬”模式之時，衡陽的舉動同樣被放大，視為樓市放松調控的風向標。其背后，真的是調控放松趨勢已成？

限價是這兩年來樓市調控的核心措施之一。一旦取消，無疑意味著大松綁。以勇悍聞名湖南的衡陽人真的這么干了？

26日晚激起千層浪的文件是這樣說的：2017年12月15日下發的《關于規范市城區新建商品房銷售價格行為的通知》（下稱“衡陽【2017】6號文件”）為規范城區新建商品房銷售價格行為發揮了較好作用，達到了預期目的。由于目前衡陽市房地產市場已出現理性回歸，銷售價格也較為穩定，所以暫停執行衡發改價控【2017】6號文件。

文件落款日期是12月19日。外界認為，衡陽就此打響取消限價第一槍。

不過，衡陽并不像菏澤那么硬氣，“取消就取消”，而是趕緊澄清了三點：第一、文件只是計劃下發，但現在還沒發下去，還沒對外公開；第二、并沒有說要取消限價，而是暫停執行；第三、銷售價格還是要監管，今后根據樓市情況和上級的意見也可以隨時恢復。

恢復什么呢？

被暫停的衡陽【2017】6號文件的核心內容如下：

一、市城區新建商品房實時銷售價格明碼標價管理。

二、開發企業要合理制定銷售價格并申報。申報價格偏高或漲幅偏高的開發項目暫停辦理預售許可申請。

　三、開發企業自取得商品房預售許可證后，需在衡陽房產交易網向社會公布，公布價格為樓盤最高價格，開發企業不得擅自在實際銷售價格中突破監制價格買賣。

四、開發企業拿到預售證后須一次性公開全部銷售房源對外銷售， 按照“一套一標”的方式明碼標價，標示價格與監制價格保持一致，且成交價不得高于標示價格。

衡陽的文本與其他城市的限價政策表述并沒有太大的差別。然而，有衡陽當地人士稱，衡陽根本就沒有限價，頂多就像文件所說的規范。

外部機構數據印證了這一說法——2018年11月，衡陽新房價格為7272元/平方米，環比增長10.3%，同比增長50%。另一家外部機構給出的數據，今年11月份衡陽市新建商品住宅成交均價為6829元/平方米，環比為3.59%，同比為47.52%。

如果限價，就不會有新建商品房價格的大幅上漲。要說衡陽此次暫停執行【2017】6號文件就是取消限價，帽子有點大。

短短兩年，衡陽房地產實現大逆轉。

兩年前，衡陽還在為高企的庫存發愁，房子賣不出去。此前，衡陽樓市冷寂。如，2014年，衡陽住房均價為3880元/平方米，同比下跌5.5%。

2016年8月，衡陽市政府下發《關于積極化解商品房庫存促進房地產市場平穩健康發展的實施意見》，政策力度頗大：排在第一位的政策是“大力支持農民進城購房”，首付款比例低至20%；第二條就是“不斷加大貨幣化安置力度”，“城區原則上不再新建棚改安置房，鼓勵征收房屋主體購買符合條件的商品房用作棚改安置房源，提高貨幣化安置比例”；此外，在貸款利率、稅費、落戶等各方面的措施也稱得上真金白銀。

政策的撬動效應那叫杠杠滴。衡陽房地產瞬間引爆——庫存沒了，衡陽快到了無房可賣的境地。

2018年5月初，《中國經濟周刊》記者拿到一份《湖南省住房和城鄉建設廳關于各市州中心城區、各縣市商品房庫存去化周期的函》顯示，衡陽城區的住宅去化周期只有5.5個月。

衡陽市住建局的一份材料稱，“一季度市場庫存告急，賣方市場一度陷入‘無房可賣’的囧境。”

為何如此火爆？棚改貨幣化安置堪稱轟隆作響的發動機。據公開數據，衡陽市2018年保障性安居工程重點民生實事城市棚戶區計劃改造16518戶，截止到12月4日，城市棚戶區改造開工16518戶，任務完成率100%。

若以每戶100㎡計算，則總面積可達165萬平米。2018年1-5月份，衡陽市中心城區累計批準預售商品房141.72萬㎡。兩相對比之下，棚改對當地樓市的支撐作用之大，只需撓撓腳趾頭就清楚了。

市場如此勁爆，衡陽房價當然是芝麻開花節節高。當然，此時的地價已非吳下阿蒙。在湖南衡陽，2017年商住用地出讓最高單價突破756萬元/畝。2014年12月，當地土地最高單價是261.4萬元/畝，三年近三倍漲幅，飆升幅度之大，讓人瞠目。

房企拿地熱情高漲。今年上半年，大房企在衡陽還高溢價拿地。如碧桂園今年6月兩天內拿了兩宗地。6月25日某地塊起始價2.39億元，成交價6.78億元；6月26日拿的一塊地，起始價1.88億元，成交價高達5.52億元。

衡陽市統計局的《衡陽市2018年上半年經濟運行情況分析》稱，房地產市場持續繁榮。全市房地產開發投資增長50.2%，比去年同期提高48.3個百分點；商品房銷售額達130.76億元，增長27.9%。

然而，“高速列車”戛然而止，市場再次逆轉。

6月下旬，一則有關棚改的消息流出：棚改項目審批權收回至國開行總行。市場為之震動，當時房地產企業股票大跌。此后的一系列政策均表明，棚改政策全面收緊。10月8日，國務院常務會議指出，商品房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優惠政策。

三年棚改計劃之前的2014年，棚改貨幣化安置比例是9%。住建部副部長陸克華曾透露，2016年全國棚改貨幣化安置比例達48.5%，比2015年提高了18.6個百分點。另有數據：2017年我國各類棚戶區改造開工609萬套，完成投資1.84萬億，棚改貨幣化安置比例高達60%。

棚改貨幣化收緊后，不光是衡陽，全國三四線城市房地產生態陡然劇變。

今年3月初，衡陽市住建局人士公開稱，商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的市縣，要及時取消棚戶區改造貨幣安置優惠政策，更多采取新建棚戶區安置房的方式。

衡陽市住建局官網消息稱，“5月份，中心城區住宅均價連續回落，可見政府穩定衡陽房地產市場價格的決心得到初步成效，衡陽房價上漲的亢奮行情已經得到遏制。”

市場轉冷，高價拿地的企業面臨巨大壓力，極力推動各地政府松綁調控。

2017年衡陽最貴地塊的樓面價已超3700元/㎡，今年地王樓面價已近4000元/㎡，衡陽今年11月成交的多宗地塊樓面價起價均劍指3000元/㎡。但，衡陽官方統計數據稱，2017年衡陽市中心城區新建商品房住宅網上簽約均價為4800元/㎡。

以此均價計算，各樓盤虧損者所在多有，開發商自然叫苦不迭。

與此同時，湖南地產人士告訴《中國經濟周刊》記者，今年五六月份開始，衡陽各開發商積極入市，大力推盤后集中放量，到下半年更是將回款作為第一目標。

不僅是快速“去化”，據《中國經濟周刊》了解，不少排名靠前的大型開發商在三四線城市停止拿地。衡陽的土地市場可窺端倪。11月23日，衡陽推出13宗土地，拍出12宗，流拍一宗。

一個細節釋放出耐人尋味的信息：衡陽市政府旗下的城建投拿了11宗地，外地大開發商已銷聲匿跡，“衡陽雁去無留意”，與上半年的形勢判若云泥。

衡陽只是縮影。一城一策的房地產調控政策框架下，菏澤、廣州、珠海、深圳到衡陽，還有最新傳出“口頭”取消限售的合肥，越來越多的城市加入了松綁的行列。

至于房價，衡陽12月26日晚流出的文件稱：目前衡陽市房地產市場已出現理性回歸，銷售價格也較為穩定。

當地人士說，“我的兩套房子掛了兩三個月，都沒人來問，就知道房價跌了。”

12月27日晚，劇情來了個大反轉。衡陽市政府發文撤銷《關于暫停執行<關于規范市城區新建商品房銷售價格行為的通知>的通知》，全文如下：

衡陽撤退之后，不知道哪座城市會堅定地戴上“取消限價第一城”的桂冠。

文字編輯：張偉

新媒體編輯：王新景

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