恭喜美的置業

以4.7億+自持1.2萬㎡酒店10年

斬獲石灣新城4.27萬㎡靚地

折合樓面價3941元/㎡—溢價24%

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地塊概況

地塊航拍圖說

（來源：好地網）

地塊形規整，內部無建筑物及構筑物，現局部區域作為菜地使用。四至道路中，僅西側為規劃道路，其余均已通車，其中，北面工業大道及東面的興業大道為現狀主干道，南面賢德路為斷頭路，僅部分路段通車。

地塊北面隔工業大道有錦繡豪庭、帝庭公館、天譽灣等樓盤，目前均已售罄，二手房毛坯均價8000-9000元/㎡，精裝修均價10000元/㎡左右。臨近石樓鎮政府的名巨山水城目前在售高層，毛坯價格在10000元/㎡左右。

地塊南面為空地，東南側為在建商業街（壹家廣場、星城匯商業街）以及皇庭壹號觀邸項目，皇庭壹號觀邸已售罄，二手房8000元/㎡左右。再往南是東莞石龍鎮，延興業大道5分鐘車程即可到達石龍鎮。

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競拍要求

1：本宗地競得人開發投資總額不少于73000萬元（不含地價溢價部分）

2：該地塊上建成的商業用房中的酒店由土地競得人自持。

3：商業用房和商品住房須同步規劃、同步建設。自持商業用房中的酒店自取得房屋權屬登記后10年內不可上市銷售。

4、地塊住宅占65%（119566㎡），商業占35%（含酒店1.2萬㎡），社區公服用房建面420㎡。

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區域規劃

石灣鎮位于惠州市博羅縣的西南端，博羅縣正好處于惠州、廣州、東莞的交界處，而石灣鎮恰似一根楔子，插在廣州與東莞之間，南隔東江與東莞市石龍鎮相望，西北與增城區石灘鎮三江社區（原三江鎮）接壤。

正是這種鄰莞、鄰廣優勢，使得石灣鎮成為惠州第二強鎮（綜合實力次于羅陽鎮），2018年全國千強鎮311名，GDP破百億（2018年106.2億），外來人口集聚，小鎮常駐人口17萬人（2013年統計數據），本地人5萬，外來人口12萬。目前，石灣鎮已有碧桂園、金地等品牌房企入住。

石灣鎮區位圖（數據來源：好地大數據）

地塊看點

一、居住氛圍日益濃厚

石灣鎮總體規劃（來源：好地網）

2宗地塊位于石灣新城，石灣新城是繼石灣老城發展飽和后，新拓展的一片全新居住區。相比老城區，石灣新城定位更高、配套更為優質，鎮政府也坐落于此，而且已經引進北京師范大學附屬高中（在建）。

目前，區域內已有帝庭公館、錦繡豪庭、鼎盛名城、新怡豪門、雙城峰景、皇龍灣、名巨山水城等十余個高層住宅項目，且多數已經交付入住。

石灣新城項目分布情況（來源：好地網）

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區域樓市

石灣鎮與石龍鎮價差優勢

從房地產市場的角度來看，一河之隔的東莞石龍新城對石灣新城的影響更大，雖隔河，但兩邊均為建設區，而石灣與廣州之間卻隔著大片農田，鄰莞效應高于鄰廣效應。

沙河大橋更是拉近兩個新城的時間距離，從2宗地塊出發10分鐘車程即可到達石龍新城，坐享石龍新城的優質配套資源（東莞第三人民醫院、沃爾瑪等）。

周邊樓盤情況（數據來源：好地網）

但目前兩城之間的房價差仍然較大，石龍新城目前在售項目高層毛坯均價15000元/㎡，而石灣新城在售高層毛坯均價9500元/㎡，價差5500元/㎡。

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區域地價

△中駿地塊競得截圖

中駿競得地塊

2019年2月25日，中駿集團以底價3.8億元拿下石灣4.8萬㎡商住地，折合樓面價2773元/㎡。據了解，目前中駿已在惠州打造了中駿雍景臺和中駿雍景灣兩個項目。此次中駿在石灣拿地，似乎看好東莞石龍客外溢石灣價格洼地潛力，看好石灣區位優勢。

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