文|AI財經社 王燦

編|梁夜

9月23日，AI財經社獲悉，有網友在某網絡平臺爆料稱山東省新泰市新汶區域某樓盤的房子“3萬元一套都賣不出去”，該發言在平臺引起熱議。

由安居客網站繪制的新泰市房價走勢圖顯示，2019年7月，新泰市房價均價約在5800元/平方米左右。但是，“良莊煤礦西嶺社區”卻是新泰市商品房均價中的一個“異類”。

礦區附近商品房均價僅千元

新泰市位于山東省泰安市，是省級直轄市。根據中國中小城市網發布的《2016年新泰市國民經濟和社會發展統計公報》，2016年新泰市常住人口135.24萬人，其中包括城鎮人口80.93萬人，農村人口54.31萬人；人均GDP為6.05萬元，全市GDP為815.6億元。

上述討論中所提到的樓盤名為良莊西嶺，位于新泰市新汶辦事處良莊礦宿舍區以南。據了解，良莊西嶺的房子分批次建成于2000年、2004年、2011年。根據房地產網站“房天下”上的信息，2015年9月時，良莊西嶺均價為2900元/平方米。

AI財經社日前查詢新泰市住宅與房地產獲知，該樓盤成交均價為2717元/平方米；根據該網站公布的商品房預（銷）售均價年度排行榜，良莊西嶺目前的銷售均價為1150元/平方米，排在該榜末位；每平米單價同恒大旗下的恒大林溪郡相差約6400元。

但良莊西嶺并不是新泰市新汶區域唯一的低價房。據了解，位于文南礦宿舍附近的商品房，單套總價在3萬多人民幣。

AI財經社從“新泰房產網”上查詢到良莊西嶺某二手房銷售信息。網站信息顯示，該房源于2017年上架，建筑面積為92平方米，業主所報總價為14萬元，即每平方米單價1521元。AI財經社撥通該出售人的電話，對方表示自己現在仍住在該上架房源中，但“在新泰有不止一套房子”；對于出售良莊西嶺二手房的態度是，“賣不賣都行”。

對良莊西嶺的態度也映射了近礦區商品房所遭遇的尷尬境地。

上述良莊西嶺房主向AI財經社表示，附近的很多居民“都搬走了”。但多位網友在百度貼吧“新泰吧”中稱，考慮“為老人購買良莊西嶺的二手房”；并表示，由于該樓盤屬于礦區宿舍區域，很可能位于塌陷區，即煤礦采煤之后留下的下陷地域，因此“早晚會被棚改”。正因如此，滿足“大產權”房的良莊西嶺如若拆遷，其業主可獲得拆遷補償費用，這也讓一部分人把低房價看做可以“抄底”的好機會。

對此，AI財經社致電新汶街道辦和新泰市房管局交易中心，但并未獲得回應。

人才外流加劇新汶房價寒冬

良莊西嶺所靠近的良莊礦隸屬于山東良莊礦業有限公司，其前身是山東新汶礦業集團公司良莊煤礦。據了解，礦井于1957年7月1日建成投產，擴建后的生產能力達到120萬噸/年。

但曾經“一煤獨大”的支柱產業，如今已風燭殘年。2011年，新泰被國家納入第三批典型資源枯竭型城市名單。在長期的過度開發后，這座由煤礦作為主導產業的城市正面臨資源枯竭、產業衰退的危機。根據國金證券統計，新泰市在2017、2018連續兩年的一般收入增速為負，均為-3.80%。

7年前，以煤礦為核心的第二產業在新泰市的經濟增長中仍然占主導地位。根據《2012年新泰市國民經濟和社會發展統計公報》，第二產業對2012年GDP增長的貢獻率為60.6%，拉動GDP增長6.4個百分點；其中，工業貢獻率為56.1%；第三產業對GDP貢獻率則為37.8%。

近年來，隨著資源要素約束加大，第二產業如洗煤、采礦等運營成本的壓力也逐漸增大，這也直接體現在新泰市工業生產的相關數據上：根據中小城市網，2016年新泰市原煤產量為834.5萬噸，同比下降19.4%；洗煤716.3萬噸，同比下降14.3%；生產礦山專用設備105463噸，同比下降27.5%。2017年，原煤產量為781.6萬噸，洗煤442.0萬噸，生產礦山專用設備僅為59253噸。

而新汶礦業集團作為新泰市煤礦業的代表之一，也因此面臨資金緊張的情況。由于產量受限、利潤銳減，在新汶礦業于2019年4月召開的一季度經濟運行分析會上，總經理辛恒奇曾表示，一季度經營中的虧損單位較多，集團的成本和資產負債率都在上升。

減產讓新汶礦業必須改道而行，為了節約職工家屬區水、電、供暖的公共支出，新汶礦業提出“三供一業”分離移交方案，以此將員工分流至外省市，但這一改動直接導致了新汶區域的人才流失，也讓新汶區域的房價失去回暖的可能。

2018年8月，新汶礦業提出“三供一業”分離移交方案，將職工家屬區的供水、供電、供暖和物業管理等業務，從隸屬于集團的泰安天樂城有限責任公司中剝離出來。由于改動后的薪酬分配機制傾向外出務工者，據《大眾日報》報道，已有半數以上的分離移交職工選擇外出務工，流向包括新疆、內蒙、浙江、廣東等省份。

此外，在煤礦資源逐漸匱乏的情況下，新泰市經濟結構開始傾向第三產業。2016年時，三次產業結構由2012年的6.9∶56.4∶36.7調整為7.2∶48.6∶44.2。第三產業對GDP的貢獻率為63.4%。

根據新泰市國土資源局公開披露的數據，自2016年到2018年，針對土地用途為“其他普通商品住房用地”的地塊，新泰市國土資源局三年內發布《國有土地使用權招拍掛出讓成交公示》分別為7、11、15次。

但新泰市的房產市場卻在近一年內遇冷。根據大眾網泰安發布的“2019年新泰房價走勢”圖，新泰市商品房均價自2018年6月起開始下跌，從9500元/平方米降至2019年4月的6426元/平方米。

AI財經社通過數位新泰市的房產中介了解到，以4500元/平方米左右的單價便可入手市區的新開盤學區房。比起新樓盤來說，二手房市場則因較低的性價比而相對冷清。