去年十一月份，雷宇把過去的一篇長文做成了視頻，發在了B站上，名字也比較長，《房產中介為什么人人喊打？——因為它已成為蛀蟲組織：萬字長文，將房產中介的底褲拔光！》

出這個視頻的原因是過去的房產視頻里對房產中介的口誅筆伐引來了很多人的質疑，以及這些敘述比較碎片，想用一個視頻結束掉這個話題。

最后發現雷宇幼稚了，后來的視頻談到房產中介，那些質疑依舊存在。

咱們這里用樂山市中區的情況做事例說明，在筆者與全國上千名網友的溝通中得知，這座城市的情況可以大致概括全國的房產中介。

房產買賣只有兩類交易：新樓盤和二手房。

二手房又可分為兩類：炒房客參與的成交，和正常二手房買賣。

賺的最少的當然是最后一類。

假如這里有一套50萬的二手房，成交后的中介費按理來說兩方分別支付1.5%，但因為各種原因，多數時候都得打折，大概在2%-2.5%之間。

是的，中介費是可以打折的，這篇文章里有詳細的打折攻略。《當下買房，如何省錢？——必須和房產中介斗智斗勇！》

咱們就取2%，中介費是1萬塊。

多數人買房都是貸款，這時中介會讓客戶支付貸款服務費——1000塊，這個錢就是純粹的坑，因為中介費就包括了帶看、談單、擬定合同和售后，貸款服務早就算在了這1萬塊的中介費里。

如果不是公積金貸款，銀行會讓評估公司上門評估房產價值，過去評估公司收費3‰，中介收5‰，坑了4成，現在樂山的大多數銀行都自己承擔了，但中介公司依舊要收著5‰。

所以，如果你貸款買房，服務費不要給。談及評估費，你直接把銀行咨詢后的答案告訴中介，如果中介還要收，要么不買，要么直接懟——貸款我自己搞。

別怕，銀行貸款其實很簡單，現在他們巴不得你貸款，服務都很周到，沒多少麻煩事兒。

那么中介這1萬塊的中介費業務員能拿多少呢？

業績要分三部分：

成交方、房源方，和平臺。

這里解釋下房源方：

中介業務員得知一套房源，他要做的首要目的是登記房源，其次才是拍照，上傳證件信息，完善房源優劣，以及收鑰匙。如果這套房源被在這個公司被賣出去了，那這每一項都可以拆一定比例的業績。一般情況，房源會占總業績的15%-20%。

平臺一般占比9%，那這個一線業務員的業績大概在7100到7600之間。

咱們就拿7100，且這個中介這個月只做了這一單來算賬。

中介的提成按業績提成，從低到高在25%—60%之間。

7100的業績對應的是30%，那就是2130塊，中介的正式員工實則上是沒有底薪的，這個業績對應的底薪是1100。

那么他的收入便是3230塊。

而咱們把這單的所有流程：客戶咨詢、溝通要求、帶看、再溝通、議價、談單、簽合同、售后都拔到中等難度，所需要的時間大概是30.5小時。

備注：樂山市人均可支配收入是3.6萬，城鎮人均在四萬出頭。

再備注：房產中介這個行業不需要學歷、對年齡也沒限制、更沒形象要求、也沒有技能篩選，簡而言之，只要你會用手機打電話、能用微信打字、還能看懂電腦，就可以上崗。

這里必須說明，樂山的二手房成交總價中位數大概在60萬左右，而中介費的平均數值肯定超過2%。

所以，一個中介業務員獨立賣一套正常二手房的平均收入應該在4000上下。

那么，有炒房客參與的二手房，中介又能賺多少呢？

這里分兩種情況：

炒房客購入，炒房客賣出。

前者

炒房客要低價購入，購入價和售出價差距兩三成，而售出價的中位數大概在60萬-70萬之間，那么購入價便在40萬-50萬的范圍。

而炒房客和中介是盟友，會照顧友軍的利益，中介費是不打折的，遇到房東不給中介費的少數情況，還會多給半個點，所以，整體的中介費在2.5%-3%之間。

又由于炒房客的房源全部來自中介，必須給夠利益，這般，每一套房源購入，炒房客都會單獨給一線業務員紅包，數額1000-3000不等。

于是，中介讓炒房客購入一套二手房的收入一般不會低于4500，且上限非常高，如果這房實在便宜，還能和炒房客談利潤，拿到一萬紅包也不是不可能。

而這買賣的時間遠低于上述的正常二手房，客戶是現成的，帶看就這么幾套，全朝著房東使勁，價格到位馬上給錢，合同簽得飛快，貸款是沒有的，售后就半天。

那賣炒房客的房又能賺多少呢？

中位數在60-70萬之間，中介費和購入時一樣，在2.5%—3%之間，紅包多數是1萬。

起步收入便是：60萬×2.5%×71%×0.35+1600+10000=15327。

雷宇這里講一件在房產中介從業期間干過的兩件坑人事跡之一，把公司的炒房賣當天秒殺，價格108萬，紅包1.2萬，個人收入大概2.3萬。

是的，筆者做這些視頻的一大目的是還過去的債。

炒房客的房雖然都能賣出去，且價格高于市場價，但對于單個業務員，賣炒房的難度不低于正常二手房，所消耗的時間和精力卻未必有正常二手房多，因為炒房客是盟友，談單能力比中介強，只要看上了、價格差距不大了，后續的事兒輕車熟路。

賣一套新樓盤收入又是多少呢？

像樂山這類城市，同區域的新樓盤比二手房單價高，且現在的開發商基本不設計兩房，起步面積就在80平米，中位面積大概在105，新房平均單價在6000出頭。

咱們便取63萬的均總價來細算。

由于筆者早已辭職，不知道現在傭金政策，只能給出2017年到2021年底的數據。

從2019年開始，樂山市中區住宅傭金基本在3%以上，多數的新樓盤還有給業務員個人的獎勵，5000起步。

公司抽取新樓盤的平臺費非常高，有百分之15%之多，但少了房源方，業務員的業績分成實則更多。

咱們按最低水平算：63萬×0.03×85%×0.35+1600+5000=12223。

這里又揭一件雷宇的黑歷史，筆者在2021年中葉賣了一套滟瀾洲的新樓盤，六十萬出頭，傭金5個點，紅包1.2萬！

因為這件事，筆者進行了自己的悟道——我憑什么賺這兩萬多？我到底代表了誰的利益？這房到底該不該買？買這房好像會虧？樂山的房價似乎沒希望了！我國的樓市好像到頭了！

對樓市和房產中介的質疑和反思直沖頭頂，兩個月后直接不干了，15天后回公司，3個月后辭職。那半年，一套房都沒賣出去，還勸了不少人別買房。

對于雷宇做中介的心路歷程以及以上提到的悟道和黑歷史，在雷宇過去的文章《一名前房產中介的自述》里有詳細敘述。

賣新樓盤的成交時間和難度以及精力遠低于正常二手房，差不多和讓炒房客購入相當，但利潤翻了幾倍。

這就是為什么房產中介都勸你買新樓盤的重要原因。

綜上所述，中介業務員賣一套房，正常二手房、炒房購入、賣出炒房、新樓盤的均值區間的起步收入分別是：

3330、4500、15327、12223。

備注：

在三線及以下城市，新樓盤的銷量在過去幾年遠大于二手房，比值超過7：3，這兩年開始逆轉，但依舊比二手房高。而二手房買賣里，炒房所占比例也不小，雷宇粗略統計，應該不低于兩成。

這樣，大家可以粗略算一下，中介業務員賣一套二手房的收入均值。

再再備注：

有點規模的城市，當地都會有占市場份額相當大的房產中介公司，他們擴張的一大方式是吞并小公司，提供平臺，每筆生意抽成，門店還是自己的，俗稱加盟店。這種加盟店為了拉人，會給一些銷售牛人開出超高比例的提成，有多高呢？——無論你的單子多少錢，一律提7成。

雷宇知道你們有疑問：

無論是二手房還是新樓盤，多數的成交，中介業務員都是兩人參與，像雷宇這樣獨來獨往的是少數，那么是否意味著可以把業務員賣一套房的收入減半呢？

這是一個謬論：

一次成交中，中介業務員能得到的收入，咱們只算總數，至于你是幾個人分，這并沒有影響。再者，兩個人參與的買賣，對于單個業務員所花的精力、時間和難度都要降低很多，至于有沒有減半，那就得看倆人的配合了。

筆者離職前，樂山市中區房產年成交量不到2萬套，卻有三千余名一線業務員，人均年成交量也就5-6套，如果沒有這么高的房產成交利潤，怎么維持這般體量的從業者？

十個客戶未必能有一個成交，那些無效的服務又怎么算？

能怎么算？

你開飯店，會因為客戶看了一眼菜單便走出店門耽誤了你的時間而給隔壁桌加錢嗎？

車進了洗車店，老板正要給我服務，一個電話打來，我走了，老板會因為我把服務費從30調到35嗎？

我去了4S看車多次，顧問和我聊了幾天，最后去成都提的車，4S 店會把免費接待當做額外成本折算在車價里嗎？

我們所知道的房產知識就是信息價值，律師的收費按小時計，醫生開個刀幾千塊，靠本事賺的錢。

法律條文在那，你自學半年自己打官司也夠嗆，醫書一大堆，全背下來你也沒法行醫。

而房產知識，你找雷宇給你講一天，再寫一萬字的流程和提醒，你琢磨一個星期，自己買房不會比中介買房差！

別碰瓷律師和醫生，這就不是一個量級的難度！

很多時候辛辛苦苦找到了適合的房子，客戶滿意卻跳單找其他家，或者自己聯系房東，我們啥也得不到！受的是夾板氣！

好啊！那這樣，你們敢不敢在帶客戶進房之前把行業規則和客戶義務口頭告知，并讓客戶簽下《只要在此中介手里看了這套房，這輩子就必須通過此中介購買此房》的契約？

你們為何不敢？

因為，客戶來自騙，房源靠裹挾，談判多忽悠，收費是成交時的強迫綁定和環境誤導！

要是悉數告知了，那客戶還會找你們嗎？

每一次的帶看都是高風險的嘗試，一錘子的買賣，拿著這么高的報酬，不該承受客戶認為你們服務不多卻收費巨甚且貓膩不少后貨比三家的顧慮嗎？

我們只是居間方，旨在幫客戶找房子和促成交易以及辦理售后，至于客戶和房東后來如何，怎么能怪我們呢？

你敢把你在整個過程里說過的慌，刻意的隱瞞說清楚嗎？

你敢將你無視客戶情況和房產風險的錯誤引導講給大家聽嗎？

你敢公開你們利益至上和銷售為先的培訓視頻嗎？

你敢把你們和炒房客的勾連、與置業顧問的雙簧公之于眾嗎？

你敢說網絡上那些天量的“買房焦慮”的最大的發布者不是你們嗎？

你敢透漏二手房貸款，評估公司收房產評估價值千分之三的費用，你們卻讓客戶交千分之五，而現在銀行承擔評估費后你們還在繼續收錢的事實嗎？

存在即合理，國外也有房產中介，我們的收費和他們平齊，全球都一樣！

且不說“存在即合理”完全是胡說八道，世界三大交易，除了部分軍火買賣官方認可且主導外，毒品和人口販賣哪一個不是罪惡滔天？

合理嗎？

很多存在只是遺留問題下的怠政，房產中介之所以人人喊打卻沒被治理，一是懶二是地方頭頭做這事無利可圖！

下面幾個藍色問句用層層遞進的憤怒

再者，你們了解過國外的中介嗎？

他們所需掌握的法律、金融、政策、合同知識，你們有嗎？

他們需要了解房產細節到極致，你們能做到嗎？

他們承擔風險比肩保險公司，你們敢這般嗎？

他們要售后服務到你房租到期，收了錢人都找不著的你們能比嗎？

服務一點沒學到，只抄了一個收費比例！

沒有房產中介，你們怎么買房？

第一，你們這是在偷換概念和轉移話題，我們只是說你們收費太高和服務不到位，這樣的解決辦法是降低收費和提高服務質量。

而一句——沒有房產中介，你們怎么買房——反映了你們理虧的詞窮，以及胡攪蠻纏！

第二，沒有你們，這個世界會好很多，市場經濟下，肯定有一堆玩意兒補上你們的空缺。

所以，以后大家聽到房產中介抱怨——自己賣一套房賺不了多少錢、大頭都被公司拿走了、我們就是掙辛苦錢之類的胡說八道，一定要憋住，不要笑出來！