鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)昆明站 作者楊春蘭

近日，昆明市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布了兩個招標(biāo)公告，涉及昆明富民縣大營街道辦事處大漁塘片區(qū)（南區(qū)）、奎南—麥竜片區(qū)兩個片區(qū)的土地一級開發(fā)項目。

根據(jù)招標(biāo)文件，招標(biāo)人為云南富民產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資集團有限公司，現(xiàn)對以上兩項目引進社會投資人進行公開招標(biāo)。其中，大漁塘片區(qū)（南區(qū)）土地一級開發(fā)總投資1.5億元，招標(biāo)規(guī)模8108.56萬元；奎南—麥竜片區(qū)土地一級開發(fā)總投資7000萬元，招標(biāo)規(guī)模7000萬元。兩個項目實施時間均為2019年11月。

根據(jù)地圖來看，富民大營街道轄區(qū)臨近富民行政中心，屬于主城區(qū)域。

這次2.2億的投入，對于富民來說，是比較少見的。

近兩年，在昆明周邊衛(wèi)星城市發(fā)展如火如荼的市場背景下，富民卻少有開發(fā)動靜。在這背后，是富民過去幾年房地產(chǎn)市場發(fā)展的遲緩。直到今年以來，富民在土地市場上的動作才相對多了起來。

據(jù)昆明市自然資源和規(guī)劃局信息，富民最近一次土地交易在今年7月26日，富民縣出讓60宗公共設(shè)施用地至云南國電電力富民風(fēng)電開發(fā)有限公司。而更早之前的5月8日，云南漢華溫泉國際文化旅游度假村有限公司曾以1.34億底價拿下6宗（約）297畝位于大營街道的東元村和三村交土地，用于打造集康養(yǎng)度假、生態(tài)旅游、休閑運動于一體的漢華溫泉度假村項目。

而就在上月，根據(jù)10月30日昆明市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布的土地出讓信息，有3宗位于富民大營街道辦事處約266畝或為漢化溫泉度假村項目的后續(xù)用地將出讓，地塊起價2.3億元。

那么，這次兩個看似不起眼的招標(biāo)公告，會不會再次激起富民房地產(chǎn)市場的火花呢？

這里的開發(fā)靜悄悄

富民的房地產(chǎn)開發(fā)，多數(shù)時候是“靜悄悄”的。同樣作為昆明衛(wèi)星城市，富民目前的開發(fā)狀況卻遠不及呈貢、安寧、晉寧、嵩明等地。近年來富民的地產(chǎn)開發(fā)，基本屬于自產(chǎn)自銷，幾乎沒有針對域外的房地產(chǎn)經(jīng)營活動，也很少有外來大型房企落足。

雖然在近幾年房地產(chǎn)牛市背景下，當(dāng)?shù)胤績r有所上漲，但相比于上述各區(qū)縣，富民的房價依然是最低的，城區(qū)剛需盤均價也僅在5000~6000元/平米。這樣的單價水平，對于很多開發(fā)商來說，并不具有吸引力。

富民讓人記憶深刻的高光時刻，唯有在2012年，曾迎來一輪開發(fā)熱潮。

當(dāng)年，由于看好昆武高速開通后可能形成的巨大購房需求，富民縣房地產(chǎn)項目扎堆行動。據(jù)當(dāng)時報道，2012年富民縣審批開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)樓盤有22個、面積460萬平方米，其中，16個房地產(chǎn)開發(fā)項目正在建設(shè)。在當(dāng)年的昆明秋季房交會上，俊發(fā)、華信、融合等共有18家房企在房交會上推介富民項目。據(jù)報道，當(dāng)時十多家房地產(chǎn)企業(yè)都把項目封頂斷水的時間定在2012年10月左右——昆武高速通車之際，眾人都在等，等昆武高速通車之后，昆明主城與富民輔城將縮短到15分鐘車程。

但真當(dāng)昆武高速開通之后，偏高的過路費成為制約當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展的直接誘因之一，這幾乎是房地產(chǎn)圈內(nèi)和購房者的共識。昆明主城到富民收費站，24公里24元，這對于那些在富民買房卻在昆明上班的人群來說，顯然是一筆不小的支出。與之相比，安寧太平新城雖然也有昆明西收費站阻隔，但收費站將后遷和以后通輕軌這兩項已經(jīng)被明確的政策預(yù)期將使得太平新城不再有交通上的阻力；嵩明則有“云南省唯一的國家級新區(qū)”滇中新區(qū)助力，晉寧和呈貢則逐漸和已經(jīng)與昆明主城區(qū)融為一體。

之后，是長達7年的沉寂，再也沒有“開發(fā)商成建制涌入”的現(xiàn)象。

2014年，富民曾與碧桂園簽訂了富民奎南生態(tài)文化旅游產(chǎn)業(yè)園項目合作協(xié)議，據(jù)悉，碧桂園將在富民打造4000畝奎南生態(tài)文化旅游產(chǎn)業(yè)園項目，擬注資50億元，計劃在2015年年初開工建設(shè)，但該項目如今也沒有了下文。

其實在更早之前，最早進入富民進行開發(fā)的知名地產(chǎn)企業(yè)是俊發(fā)。2010年，俊發(fā)入駐富民，針對富民當(dāng)?shù)厥袌鲩_發(fā)了水岸家園項目，但也僅此一個，后續(xù)再無開發(fā)。

再有比較大的消息是2018年。當(dāng)年1月，富民曾與深圳佳仕森和北京啟迪簽署了開發(fā)康養(yǎng)、文旅小鎮(zhèn)的協(xié)議，但簽約后兩個項目均沒有實質(zhì)性進展；另外，當(dāng)年年底，昆明產(chǎn)投旗下的云南山高農(nóng)業(yè)旅游開發(fā)投資有限公司曾公開對昆明寶石洞運動休閑小鎮(zhèn)項目的開發(fā)策劃及概念性規(guī)劃進行公開招標(biāo)。招標(biāo)內(nèi)容顯示，昆明寶石洞運動休閑小鎮(zhèn)位于富民縣散旦鎮(zhèn)，規(guī)劃占地面積約4000畝，總投資約10億元。不過，自從招標(biāo)文件發(fā)布之后，該項目如今也沒有新的動態(tài)傳出。

直到今年的南亞東南亞國家商品展暨投資貿(mào)易洽談會上，富民縣才簽下了云南漢華溫泉國際文化旅游度假村有限公司天馬山國際康養(yǎng)旅游度假區(qū)項目、云南省天然氣有限公司天然氣管道項目、云南港烽新材料科技有限公司鈦酸鋰和鹽湖提鋰鈦系離子交換體項目、華新水泥（富民）有限公司新型材料生產(chǎn)線等4個項目，協(xié)議投資額達31.2億元。

但在簽約的4個項目中，只有漢華溫泉度假村項目涉及房地產(chǎn)開發(fā)，其余均為工業(yè)項目。

富民房地產(chǎn)市場春天在哪里？

與呈貢、安寧、晉寧、嵩明等昆明主城外的“兄弟”區(qū)縣相似，富民也有自己的標(biāo)簽。

從地理位置看，富民是相當(dāng)不錯的：距昆明僅23公里，自古為川藏、滇北入滇中要津，素有“滇北鎖鑰”之稱。同時，根據(jù)富民發(fā)布的富民城市總體規(guī)劃（2015-2030），富民將形成“一心、兩帶、多片區(qū)”的產(chǎn)業(yè)空間布局結(jié)構(gòu)。

“一心”，即在富民中心城區(qū)主要發(fā)展總部經(jīng)濟、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、旅游服務(wù)業(yè)。

“兩帶”，即打造東部生態(tài)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟帶——依托轎子山旅游專線，發(fā)展以新材料產(chǎn)業(yè)、休閑、生態(tài)旅游觀光為主的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟帶。

“多片區(qū)”，即服務(wù)業(yè)片區(qū)（即中心城區(qū)片區(qū)，主要發(fā)展商業(yè)、商貿(mào)、休閑、旅游等第三產(chǎn)業(yè)）；工業(yè)片區(qū)（包括白石巖-哨箐片區(qū)、大白坡片區(qū)、赤鷲片區(qū)、大營-茨塘片區(qū)、散旦片區(qū)和款莊-東村片區(qū)等六大工業(yè)片區(qū)，主要發(fā)展裝備制造、鈦鹽化工、新材料、食品加工、機械加工等第二產(chǎn)業(yè)）、農(nóng)業(yè)片區(qū)（包括永定、羅免、赤鷲、款莊-東村及散旦多個農(nóng)業(yè)片區(qū)，主要發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)及蔬菜種植、林果種植、花卉種植、養(yǎng)殖等產(chǎn)業(yè)，著重突出富民縣楊梅種植的優(yōu)勢）。

根據(jù)規(guī)劃，富民定位為昆明都市圈北部輔城，面向滇西北及川西的門戶，重要的休閑養(yǎng)生基地和生態(tài)宜居新城，新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展示范區(qū)，具有山地田園濱河風(fēng)光的山水園林衛(wèi)星城。

不過，富民還有不少待解決的問題。

從經(jīng)濟總量看，根據(jù)昆明市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2018年，富民縣GDP總量為76.55億元，在昆明管轄的14個區(qū)縣當(dāng)中經(jīng)濟實力排在最后一位。實際上，從2015年到2018年，富民縣的GDP總量都是在全市墊底的。

另外，富民的常住人口較少。根據(jù)昆明市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2016年末富民縣常住人口只有15.57萬人，是昆明市所有區(qū)縣中最少的。即便在最近一兩年，常住人口也就20萬人左右。

此外，富民的對外來人口的吸引力不足。縱觀昆明周邊衛(wèi)星城市，就旅游資源來講，相比安寧有溫泉、晉寧有滇池、宜良有陽宗海，富民雖有山、有水、有田園，但均不突出。

另外，被廣為詬病的昆武高速“過路費太高”也至今未得到解決，而且富民沒有鐵路和城軌，這也一直制約著富民的發(fā)展。雖然，昆明曾在2016年發(fā)布過昆祿公路富民縣城至五華普吉段“二改一”規(guī)劃，該道路改造后可以讓昆明直達富民零過路費，但是，該道路至今仍未通車。

在這些問題沒有部分得到解決之前，富民的房地產(chǎn)市場會看到春天嗎？