購置房產、土地使用權繳納的契稅是否并入房產原值繳納房產稅

文/段文濤

新購廠房，已取得發票并繳納契稅，核定房產稅稅種后，所繳的契稅是否要并入房產原值繳納房產稅？

再有，購買土地使用權時繳納的契稅，是否要并入房產原值繳納房產稅？

契稅，是在中國境內的土地、房屋權屬發生轉移時，對承受土地、房屋權屬的單位和個人，按照法定的計稅依據和適用稅率征收的一種稅收。

一、會計準則的相關規定

（一）《企業會計準則第4號——固定資產》（財會〔2006〕3號）第八條：外購固定資產的成本，包括購買價款、相關稅費、使固定資產達到預定可使用狀態前所發生的可歸屬于該項資產的運輸費、裝卸費、安裝費和專業人員服務費等。

（二）《企業會計準則第6號——無形資產》（財會〔2006〕3號）第十二條：無形資產應當按照成本進行初始計量。外購無形資產的成本，包括購買價款、相關稅費以及直接歸屬于使該項資產達到預定用途所發生的其他支出。

（三）《企業會計準則應用指南——會計科目和主要賬務處理》：

1601固定資產：本科目核算企業持有的固定資產原價。

固定資產的主要賬務處理：企業購入不需要安裝的固定資產，按應計入固定資產成本的金額，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。購入需要安裝的固定資產，先記入“在建工程”科目，達到預定可使用狀態時再轉入本科目。

1701 無形資產：本科目核算企業持有的無形資產成本，包括專利權、非專利技術、商標權、著作權、土地使用權等。

無形資產的主要賬務處理：企業外購的無形資產，按應計入無形資產成本的金額，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。

（四）根據以上規定，購買現房作為辦公用房，若該房屋已達入住條件，房款和契稅應作為其成本，即契稅應記入“固定資產”科目；若該房屋未達入住條件，需進一步施工，則應將房款和契稅計入在建工程。

受讓土地使用權時繳納的契稅，屬于購買土地使用權的成本，相關契稅應記入“無形資產”科目。

二、稅收政策的相關規定

（一）《財政部 國家稅務總局關于房產稅 城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2008〕152號)第一條“關于房產原值如何確定的問題”規定：對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載的，應按規定予以調整或重新評估。

（二）《財政部 國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號 ）第三條“關于將地價計入房產原值征收房產稅問題”規定：對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。

三、相關契稅應計入房產原值

納稅人購置房屋，承受房屋權屬時相應繳納的契稅應計入房產稅的應稅房產原值，一并按規定計算繳納房產稅。

承受土地使用權，相應繳納的契稅，應計入所購土地使用權的成本（地價總額）。若在此宗地上建造房屋，在確定該房產原值時，再按照財稅〔2010〕121號文件第三條“關于將地價計入房產原值征收房產稅問題”的規定，計算計入房產原值的土地使用權價款，一并按規定計算繳納房產稅。

綜上，承受房屋權屬繳納的契稅、承受用于建造房屋的土地權屬繳納的契稅，均應計入應稅房產的原值，按規定繳納房產稅。

相關事項

附、土地增值稅政策相關規定：

（1）納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《土地增值稅暫行條例》第六條第一項（取得土地使用權所支付的金額）、第三項（舊房及建筑物的評估價格）規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5％計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5％的基數。

（2）房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

作者：段文濤 來源：稅海濤聲