一、房產稅的概念

房產稅是以房屋為征稅對象，以房屋計稅余值或租金收入為計稅依據，向房屋產權所有人征收的一種財產稅。

二、房產稅的特點

1.房產稅屬于財產稅中的個別財產稅。（一般有房有車的人，才交財產稅）

2.征稅范圍限于城鎮的經營性房屋。（1.農村，2.非營業）

3.區別房屋的經營使用方式規定不同的計稅依據。（作為財產收益兩種方式）

三、征稅范圍、納稅人和稅率：

【1】什么是房產？

房產的定義:房產是以房屋形態表現的財產。房屋則是指有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，則不屬于房產。（教材上這些記?。?/p>

【2】商品房是否獲得持有環節的收益？

房地產開發企業建造的商品房（相當于倉庫里的庫存商品），在出售前，不征收房產稅；但對出售前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。

（一）房產稅的征稅范圍

房產稅在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收，不包括農村。（四大區征稅）與城鎮土地使用稅一樣的征稅范圍。

（二）房產稅的納稅人

房產稅以在征稅范圍內的房屋產權所有人為納稅人。（受益人）其中：

1.產權屬國家所有的，由經營管理單位納稅；產權屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。

2.產權出典的，由承典人納稅。

【解釋】房屋出典區別于房屋出租行為，二者納稅人不同。

3.產權所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產代管人或者使用人納稅。

4.產權未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產代管人或者使用人納稅。

5.無租使用其他房產的問題。納稅單位和個人無租使用房產管理部門、免稅單位及納稅單位的房產，應由使用人代為繳納房產稅。（如企業無租使用政府機構辦公樓用于辦公）

三、房產稅的稅率

（一）從價計稅：1.2%

（二）從租計稅：12%

1.個人出租住房，不分用途，按4%的稅率征收房產稅。

2.對企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產稅。

四、減免稅優惠

（一）減免稅基本規定（結合計算題目）

（1）國家機關、人民團體、軍隊自用的房產

但上述免稅單位的出租房產以及非自身業務使用的生產、營業用房，不屬于免稅范圍。

（2）國家財政部門撥付事業經費的單位自用房產

（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產

（4）個人擁有的非營業用的房產

（二）減免稅特殊規定

1.企業辦的各類學校、醫院、托兒所、幼兒園自用的房產免稅。

2.經有關部門鑒定，對毀損不堪居住的房屋和危險房屋，在停止使用后，可免征房產稅。

3.自2004年8月1日起，對軍隊空余房產租賃收入暫免征收房產稅。

4.凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚和辦公室、食堂等臨時性房屋在施工期間一律免征房產稅。但是如果在基建工程結束以后，施工企業將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次月起，依照規定征收房產稅。

5.自2004年7月1日起，納稅人因房屋大修導致連續停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產稅。

6.按政府規定價格出租的公有住房和廉租住房，暫免征收房產稅。

7.對經營公租房所取得的租金收入，免征房產稅。公租房租金收入與其他住房經營收入應單獨核算，未單獨核算的，不得享受免征房產稅優惠政策。

8.對房地產開發企業建造的商品房，在出售前不征收房產稅。但對出售前房地產開發企業已經使用或者出租、出借的商品房應該征稅。

9.納稅單位與免稅單位共同使用的房屋，按照各自使用的部分劃分，分別征收或者免征房產稅。

10.老年服務機構自用的房產暫免征收房產稅。

11.對于郵政部門坐落在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內的房產，應當依法征收房產稅。

12.行使國家行政管理職能的中國總行（含國家外匯管理局）所屬分支機構的自用房產，免征房產稅。

13.對高校學生公寓免征房產稅。

14.由財政部門撥付事業經費的文化單位轉制為企業，自2014年1月1日至2018年12月31日止，自轉制注冊之日（工商登記注冊之日）起對其自用房產免征房產稅。

15.自2016年1月1日至2018年12月31日，對飲水工程運營管理單位自用的生產、辦公用房產，免征房產稅。

16.自2016年1月1日至2018年12月31日，對專門經營農產品的農產品批發市場、農貿市場使用的房產、土地，暫免征收房產稅和城鎮土地使用稅。對同時經營其他產品的農產品批發市場和農貿市場使用的房產、土地，按其他產品與農產品交易場地面積的比例確定征免房產稅和城鎮土地使用稅。

五、計稅依據和應納稅額的計算

【解釋】房產稅的征稅對象——經營性房屋。（上海重慶試點除外，教材未列舉）

房屋持有期間，獲得收益的兩個途徑：

1.對經營性自用的房屋，以房產的計稅余值作為計稅依據。

2.對于出租的房屋，以租金收入（不含增值稅）為計稅依據。

（一）計稅依據——按房產余值計稅和按租金收入計稅兩種

1.對經營自用的房屋，以房產的計稅余值作為計稅依據。

2.對于出租的房屋，以租金收入（不含增值稅）為計稅依據。

對經營自用的房屋的計稅依據：

所謂計稅余值，是指依照稅法規定按房產原值一次減除10%至30%的損耗價值以后的余額。其中：

（1）房產原值是指納稅人按照會計制度規定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。

（2）房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。

（3）納稅人對原有房屋進行改建、擴建，要相應增加房屋原值。

（4）更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞，需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值，原零配件的原值也不扣除。

（5）凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依據有關規定征收房產稅。

對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。

（6）免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅；（區別無租使用房產的規定）

例：1.原合同：簽10年，每年租金9萬元。

2.新合同：簽10年，第一年免租，剩余每年租金10萬元。

【案例】一公司有房產一棟，其原值為1000萬元，2017年7月1日對外出租，租期為10年，月不含增值稅租金10萬元，同時合同約定2017年7月1日至12月31日為免租期。該公司所在省規定房產稅按原值減除30%后的余值計算繳納。

【解析】免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。2017年該公司應繳納房產稅=1000×（1-30%）×1.2%=8.4（萬元）。

（7）對按照房產原值計稅的房產，無論會計如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。

3.投資聯營房產的計稅依據

對投資聯營的房產，在計征房產稅時區別對待。

對于以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的，按房產的計稅余值作為計稅依據計征房產稅；對以房產投資，收取固定收入，不承擔聯營風險的，實際是以聯營名義取得房產租金，應根據暫行條例的有關規定由出租方按租金收入計算繳納房產稅。

4.融資租賃房產的計稅依據——計征房產稅時應以房產余值計算征收。

融資租賃的房產，由承租人自租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。

5.居民住宅區內業主共有的經營性房產的計稅依據

對居民住宅區內業主共有的經營性房產，由實際經營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產稅。其中自營的，依照房產原值減除10%至30%后的余值計征，沒有房產原值或不能將業主共有房產與其他房產的原值準確劃分開的，由房產所在地地方稅務機關參照同類房產核定房產原值；出租的，依照租金收入計征。

（二）應納稅額的計算

獨立地下建筑物房產稅應納稅額的計算

1.工業用途房產，以房屋原價的50%-60%作為應稅房產原值。

應納房產稅=應稅房產原值×（1-原值減除比例）×1.2%。

2.商業和其他用途房產，以房屋原價的70%-80%作為應稅房產原值。

應納房產稅=應稅房產原值×（1-原值減除比例）×1.2%。

3.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。

五、征收管理

一、納稅義務發生時間

房產用途變化

納稅義務發生時間

1.將原有房產用于生產經營

從生產經營之月起

2.自建房屋用于生產經營

從建成之日的次月起

3.委托施工企業建設的房屋

從辦理驗收手續之次月起

特例：對于驗收前已經出租出借或已使用的新建房屋，應當在出租出借或已使用當月起計算房產稅

4.購置新建商品房

自房屋交付使用之次月起

5.購置存量房

自辦理房屋權屬轉移變更、登記手續，登記機關簽發房屋權屬證書之次月起

6.出租、出借房產

交付出租、出借房產之次月起

7.房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造商品房

自房屋使用或交付之次月起

（二）納稅期限及納稅地點

房產稅實行按年計算，分期繳納的征收辦法。具體納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府規定。房產稅在房產所在地繳納。對房產不在同一地方的納稅人，應按房產的坐落地點分別向房產所在地的稅務機關繳納。