今年7月，中央政治局召開會議，對我國當前房地產市場做出最新定位——我國房地產市場供求關系發生重大變化。在政治局會議的前幾日，央行有關人士也公開表示，“我國房地產市場供求關系已經發生深刻變化”。那么，最高層對房地產做出如此表態，到底意味著什么？

過去20多年來，我國房價持續飛漲，樓市供不應求是房價上漲的基礎，這種需求既包括房屋的居住需求，也包括各種投資以及投機性需求。但是最近幾年，國內樓市迎來拐點，房子越來越賣不動，房價也開始下跌，正是在這樣的大背景之下，最高層做出房地產供求關系發生重大變化的判斷。

《心居》劇照

這個判斷至少蘊含著兩層含義，第一，最高層面首次確認，我國房地產市場已經告別了供不應求的局面，樓市開始進入供需平衡甚至供過于求的新階段，房價繼續像過去那樣大漲已經不太可能。第二層含義則在于，房地產供求關系發生重大改變之后，過去在樓市過熱時期出臺的一些調控打壓政策，就有可能會慢慢松綁，房地產市場還將迎來新一輪刺激。

2003年，我國發布《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，正式將房地產確認為中國經濟的支柱產業，中國的房地產發展模式，也從保障房為主的新加坡模式，切換為市場化為主的模式。以此為起點，中國房地產開啟了轟轟烈烈的狂飆之旅，迄今正好20年。

從供給的角度來看。過去20年里，我國房地產投資機器高速運轉，快速建造了大量住房，我國的住房供應很快就從短缺轉向過剩。上世紀90年代，我國人均居住面積只有8平方米左右。按照統計局的數據，截止2020年，我國人均住房面積達到了41.76平方米。

《安家》劇照

央行在2019年曾經做過一次調查，我國城鎮居民家庭的住房擁有率為96.0%，有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比為10.5%，戶均擁有住房1.5套。相比之下，美國的住房擁有率為63.7%，我國的住房擁有率比當時的美國高出了三十多個百分點。無論從怎樣的角度來看，我國的住房供應已經是非常充裕。

從需求層面來看。過去20年，支撐我國住房需求高速增長的，主要是我國快速推進的城鎮化。上世紀90年代，我國城鎮化比例不到30%，經過20多年轟轟烈烈的城鎮化之后，我國城鎮化率已經超過了65%。高速發展的城鎮化，為房地產市場貢獻出了巨大的需求，不過，隨著城鎮化進入下半場甚至尾聲，由此產生的需求也就大幅放緩。

除了正常的居住需求之外，我國房地產還有很大一部分來自投資需求。由于房價上漲帶來的巨大財富效應，很多人都將房產作為最重要的資產配置，除了居住之外，還要盡可能擁有一套甚至多套投資性住房。按照央行的數據，我國戶均擁有住房1.5套，可以看出投資性住房的比例之高。

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不過，隨著最近幾年房價下跌，住房的財富效應越來越弱，尤其是我國的租金回報率很低，一線城市的回報率只有1%出頭，甚至無法覆蓋房貸成本，房產作為投資性資產的回報率就越來越低。所以，在這樣的背景下，很多人就不再將房產作為資產配置的首選，樓市的投資性需求也開始大幅萎縮。

從房地產市場的整體來看，供給持續增加，需求越來越少，所以，我國房地產市場的供求關系發生重大變化，也就在情理之中了。

當住房不再短缺甚至過剩之后，供求關系的影響很快體現在市場上。房子從過去的搶手變為滯銷，再到銷量大跌——2022年，我國的商品房銷售面積比上年下降24.3%，商品房銷售額下降26.7%。價格也開始明顯下跌，尤其是最近，堅挺的一線樓市甚至開始領跌。

在這樣的背景下，最高層對我國房地產市場做出供求關系發生重大改變的最新定調，既是對房地產市場的重要總結，更是意味著樓市的刺激將進入新的階段。

去年下半年以來，我國對房地產開始一輪又一輪的史詩級救市，但是效果并不明顯。隨著最高層對我國房地產供求關系發出最新定調，這就意味著，未來我國房地產的刺激政策可能還會繼續升級。過去一些對房地產市場的限制政策，有可能會陸續迎來松綁。

《溫暖的甜蜜的》劇照

管理層近期其實已經做出了類似表態，7月14日，央行表示，“考慮到我國房地產市場供求關系已經發生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續出臺的政策存在邊際優化空間”。7月24日，中央政治局會議表示，“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策”。

在政治局會議之后，住建部迅速做出了回應，要求各地落實降低首付，以及“認房不用認貸”等政策。其中最引人關注的就是“認房不認貸”。這是過去遏制投資性住房而推出的重要限制性措施。認房不認貸之后，意味著政策層面對二套房的限制開始慢慢松綁。這可能僅僅只是一個開始，過去在房地產調控時期推出的很多限制性政策，都有可能會被慢慢解除。比如現在市場最關注的，一線城市的限購政策是否會被解除。

不過，即使解除限購，也并不意味著房價會再度大漲，最多也就能起到一個短期刺激效應，在樓市供求關系發生重大變化之后，放松限購也改變不了樓市的長期趨勢。就像當年人口政策放松二孩，很多人原本預計會出現人口大爆炸，但是出生人口也只在當年出現了小幅反彈，隨后就不可避免地繼續下滑，直到人口負增長。

作者：謝九

來源：三聯生活周刊微信公眾號