日前，自然資源部綜合司司長(zhǎng)程利偉對(duì)外表示，歷時(shí)四年時(shí)間的農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市和宅基地制度改革試點(diǎn)（統(tǒng)稱‘三塊地’改革）即將結(jié)束。當(dāng)前，有關(guān)部門正在按照中央要求做好試點(diǎn)總結(jié)工作，提出下一步深化改革的意見建議。

“三塊地”改革啟動(dòng)于四年前的2015年。當(dāng)時(shí)，全國(guó)人大授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京市大興區(qū)等33個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）開展改革試點(diǎn)。其中，云南大理等15個(gè)地區(qū)承擔(dān)宅基地改革試點(diǎn)。試點(diǎn)時(shí)間三年，原計(jì)劃在2017年結(jié)束試點(diǎn)。2017年11月，全國(guó)人大決定，將試點(diǎn)延長(zhǎng)至今年的12月31日。

有關(guān)部門表示，隨著試點(diǎn)工作的結(jié)束，相關(guān)經(jīng)驗(yàn)有望寫入待修改的《土地管理法》之中。

這意味著國(guó)家從頂層設(shè)計(jì)上推動(dòng)新一輪農(nóng)村土地制度改革的時(shí)間表進(jìn)入了倒計(jì)時(shí)，喚醒沉睡多年的農(nóng)村土地資源的步伐正在加快。

在“三塊地”改革中，宅基地制度改革是社會(huì)關(guān)注度最高、給予期待最多的一項(xiàng)改革，同時(shí)也是牽涉面最廣、熱議最多、意見最難統(tǒng)一的一項(xiàng)改革。

不少人都在問(wèn)這樣一個(gè)問(wèn)題：改革試點(diǎn)結(jié)束了，宅基地可否買賣？

要尋找答案，首先要了解清楚這次宅基地制度改革的主要內(nèi)容。

根據(jù)2015年中辦、國(guó)辦印發(fā)的《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》，宅基地制度改革主要圍繞宅基地權(quán)益保障和取得、有償使用、有償退出和改革宅基地審批制度等四個(gè)方面展開。

因此，試點(diǎn)任務(wù)主要有四項(xiàng)：一是改革完善宅基地權(quán)益保障和取得方式；二是探索宅基地有償使用制度；三是探索宅基地自愿有償退出機(jī)制；四是完善宅基地管理制度。

那么，為什么要推進(jìn)宅基地制度改革？

主要原因是，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，城鄉(xiāng)加速融合，大量農(nóng)村勞動(dòng)力進(jìn)城落戶，導(dǎo)致農(nóng)村宅基地管理出現(xiàn)了權(quán)能不足、利用粗放、取得困難、退出不暢等各種問(wèn)題。

這些問(wèn)題的出現(xiàn)，根源在于產(chǎn)權(quán)和收益分配問(wèn)題沒(méi)有得到有效解決，導(dǎo)致在現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)框架下不同利益主體博弈加劇。主要體現(xiàn)在：

一是宅基地流轉(zhuǎn)現(xiàn)象普遍，導(dǎo)致咱們國(guó)家實(shí)施了幾十年的限制政策流于形式。

二是進(jìn)城返鄉(xiāng)人員增多并對(duì)農(nóng)村居住條件提出更高要求，特別是在沿海地區(qū)和廣大城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程中土地級(jí)差收益的大幅提高，一戶一宅在這些地區(qū)的管理更為復(fù)雜，導(dǎo)致現(xiàn)行的宅基地的無(wú)償取得和一戶一宅制度很難落實(shí)。

三是隨著《物權(quán)法》的實(shí)施，宅基地用益物權(quán)在相關(guān)法律中表達(dá)不一致，導(dǎo)致農(nóng)民的宅基地用益物權(quán)受到忽視和侵害，往往難以分享到宅基地的增值收益。

四是宅基地缺乏有效退出機(jī)制，加上“少批多占”“未批先建”等歷史遺留問(wèn)題多，導(dǎo)致宅基地資源大量閑置，不能有效配置，巨量農(nóng)村宅基地及房屋資源無(wú)法有效盤活。

一邊是農(nóng)民的土地，特別是宅基地及房屋大量閑置，難以估量的巨大資產(chǎn)長(zhǎng)期“沉睡”，一邊是農(nóng)民收入長(zhǎng)期偏低，三農(nóng)問(wèn)題亟待破解，鄉(xiāng)村振興急需解決 “人、地、錢”難題。

所以，改革運(yùn)行了幾十年的宅基地制度，便顯得越來(lái)越迫切！

針對(duì)這些問(wèn)題，試點(diǎn)地區(qū)圍繞保障農(nóng)戶住有所居、建立宅基地有償使用和有償退出機(jī)制、盤活閑置宅基地、確保農(nóng)民分享宅基地增值收益等各方面進(jìn)行了大膽探索。

如，浙江義烏在試點(diǎn)中允許宅基地使用權(quán)在本市集體經(jīng)濟(jì)組織成員間跨村轉(zhuǎn)讓，并對(duì)轉(zhuǎn)讓后的宅基地頒證。目前，浙江已經(jīng)頒發(fā)全國(guó)首本農(nóng)村宅基地及房屋租賃使用權(quán)證。

這本證書的作用有三：一是賦予租賃關(guān)系一個(gè)法律保障；二是為承租方的再次流轉(zhuǎn)提供保障；三是接受抵押的銀行可以憑該證對(duì)證上限定的宅基地租賃使用權(quán)進(jìn)行司法拍賣。

這些作用，標(biāo)志著農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”改革探索取得了突破性進(jìn)展。它賦予了農(nóng)村宅基地租賃權(quán)以物權(quán)權(quán)益及保護(hù)，為農(nóng)村宅基地使用權(quán)向更廣闊的領(lǐng)域流轉(zhuǎn)提供了產(chǎn)權(quán)保障。

事實(shí)上，宅基地制度改革增加了農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入，激活了農(nóng)村土地市場(chǎng)活力。今年 2月，中央一號(hào)文件提出，完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)。為促進(jìn)宅基地有序流轉(zhuǎn)指明了方向。宅基地“三權(quán)分置”制度改革也被不少專家視為阻止鄉(xiāng)村衰敗、實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興的重要契機(jī)。

自然資源部副部長(zhǎng)趙龍就表示，“各試點(diǎn)地區(qū)積極探索農(nóng)房抵押、出租、合作開發(fā)等途徑，不斷顯化宅基地財(cái)產(chǎn)權(quán)益。浙江德清通過(guò)盤活存量宅基地改造民宿530家，每戶年均增收5萬(wàn)多元。安徽金寨將退出的宅基地作為增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)在省域內(nèi)流轉(zhuǎn)，總收益近53億元。”

但是，資源哥發(fā)現(xiàn)，在宅基地試點(diǎn)改革中，官方對(duì)宅基地使用權(quán)可否買賣？特別是是否允許城市居民買賣的表態(tài)十分謹(jǐn)慎。

至少是截至目前，還沒(méi)有明確的說(shuō)法。

原因或許是問(wèn)題過(guò)于敏感，擔(dān)心言多必失，或許是還有待修改《土地管理法》時(shí)才能最終確定。

值得期待的是，從中央一號(hào)文件提出完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策、到各試點(diǎn)地區(qū)推進(jìn)此項(xiàng)改革的效果看，將宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)體現(xiàn)在新修改的《土地管理法》中，毫無(wú)懸念。

換句話說(shuō)，在修改后的《土地管理法》中，允許宅基地使用權(quán)買賣的可能性還是很大的。

因?yàn)椋x予農(nóng)民宅基地財(cái)產(chǎn)權(quán)，并把宅基地的使用權(quán)放活，讓農(nóng)民對(duì)宅基地處置擁有更大的自由權(quán)，以盤活農(nóng)民手上沉睡了幾十年的宅基地資源，加快釋放農(nóng)村土地制度改革的紅利，為鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略解決“地”和“錢”的問(wèn)題，既是改革的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，也是實(shí)施了幾十年的宅基地制度與時(shí)俱進(jìn)的迫切需要。