在“面粉貴過(guò)面包”的背后，是市場(chǎng)上供需兩端對(duì)天津樓市的持續(xù)看好。

張翔國(guó)慶節(jié)期間，各地政府密集出臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策；新政至今，一線城市依舊緊控土地供應(yīng)，政府對(duì)開發(fā)商出臺(tái)很多限制條件，近日北京竟出現(xiàn)開發(fā)商為了拿地，承諾100%自持住宅的奇葩土拍；同時(shí)，很多二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，并逐漸將寒意傳導(dǎo)至上游土拍市場(chǎng)，一些省會(huì)城市甚至出現(xiàn)了因報(bào)名房企太少，取消計(jì)劃內(nèi)土拍的窘相。

然而，天津土拍市場(chǎng)量?jī)r(jià)皆高，火熱程度絲毫未減，歸根結(jié)底是因其城市綜合價(jià)值相對(duì)較高；同時(shí)，預(yù)計(jì)未來(lái)地方政府會(huì)出臺(tái)更為嚴(yán)格的土拍政策，從源頭上合理限制土地總價(jià)、鼓勵(lì)配建。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，天津市場(chǎng)近3個(gè)月以來(lái)頻現(xiàn)高溢價(jià)、高總價(jià)成交地塊：8月24日，融創(chuàng)以61億拍得津?yàn)I大道沿線兩地塊，溢價(jià)率分別為176%、178%；9月29日，恒大以42.6億拍得天津咸水沽一地塊，溢價(jià)率315%；10月11日，中昂地產(chǎn)以10.8億拍得天津靜海一商住地，溢價(jià)率297%；10月12日，平安地產(chǎn)以76億拍得天津張家窩一住宅、商服地塊，溢價(jià)率99%；10月14日，萬(wàn)科以74.5億拍得天津張家窩一宅地，溢價(jià)率107%；10月26日，金隅以57.5億拍得天津空港經(jīng)濟(jì)區(qū)三宗宅地，溢價(jià)率分別為476%、485%、521%；11月1日，聯(lián)盛地產(chǎn)拍得天津薊州區(qū)一宅地，溢價(jià)率167%；11月9日，金地以47.4億拍得天津南開雙峰道地塊，溢價(jià)率89.6%，預(yù)計(jì)未來(lái)售價(jià)7-10萬(wàn)/平米。

同時(shí)，截止到11月14日，天津近期已掛牌津南、靜海、西青、北辰四區(qū)4宗土地，合計(jì)起始出讓價(jià)約96.84億元，市場(chǎng)普遍認(rèn)為眾多房企會(huì)爭(zhēng)相高溢價(jià)奪地。

在“面粉貴過(guò)面包”的背后，是市場(chǎng)上供需兩端對(duì)天津樓市的持續(xù)看好，筆者分析，主要有以下幾個(gè)原因。

一是開發(fā)商早已看透本輪政策的性質(zhì)與目的，手握重金，對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊蠢蠢欲動(dòng)。中國(guó)作為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，保持經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行至關(guān)重要；房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)之一，聯(lián)動(dòng)上下游諸多產(chǎn)業(yè)，與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)性極大，政府此輪調(diào)控政策的出臺(tái)，是為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，通過(guò)限購(gòu)、限貸、限房?jī)r(jià)，從供需兩端發(fā)力，保持整體市場(chǎng)的穩(wěn)定，防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，防止大量信貸因杠桿過(guò)高而刺破樓市泡沫，從而引起價(jià)格大幅下跌，影響房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。同時(shí)，2015年至今，市場(chǎng)行情普遍較好，不少房企自有資金充足，同時(shí)持有大量流動(dòng)性杠桿，加上北京、上海、深圳近期推出嚴(yán)格的拿地政策和資金源審查制度，很多房企著眼于在天津等熱點(diǎn)城市揮金如土，攻城掠地。

二是天津此輪的限購(gòu)政策對(duì)市場(chǎng)較為友好。很多熱點(diǎn)城市對(duì)購(gòu)房者在購(gòu)房資格上規(guī)定了社保繳納年限，限購(gòu)又限貸；在貸款資質(zhì)上認(rèn)房認(rèn)購(gòu)又認(rèn)貸。對(duì)開發(fā)商限總價(jià)、限售價(jià)、限配建、限資金、限開發(fā)周期。但是細(xì)看天津的限購(gòu)政策，政府只是限制外地居民在市內(nèi)六區(qū)及武清區(qū)購(gòu)買第二套住房，并將首付款比例提高至40%；這個(gè)限購(gòu)限貸政策沒(méi)有完全拒絕外地居民在天津置業(yè)，不妨礙外地居民在市內(nèi)六區(qū)及武清區(qū)購(gòu)買首套房，也不妨礙外地居民在其他區(qū)縣多次購(gòu)置普通商品房(資料、團(tuán)購(gòu)、論壇)；同時(shí)，首付比例提高至40%對(duì)于大部分購(gòu)房者來(lái)說(shuō)沒(méi)有太大影響；況且，非限購(gòu)區(qū)域的很多樓盤對(duì)消費(fèi)者的吸引力也很大，比如說(shuō)位于津南區(qū)的某教育園區(qū)就不在上述限購(gòu)區(qū)域之內(nèi)，品牌房企扎堆，消費(fèi)者購(gòu)房積極性很高。

三是從目前的城市發(fā)展格局來(lái)看，考慮到東北地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)哈爾濱、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等傳統(tǒng)工業(yè)城市的影響，以及全球外貿(mào)行業(yè)萎靡局面對(duì)大連和青島這兩座港口城市的拖累，目前我國(guó)北方地區(qū)在一線城市和熱點(diǎn)二線城市的數(shù)量、質(zhì)量上均與南方地區(qū)有一定差距。數(shù)據(jù)顯示，2016年我國(guó)北方房?jī)r(jià)上漲較快、百姓較為熱衷的投資城市僅有北京、天津、鄭州、濟(jì)南。在京津冀一體化的大背景下，天津作為直轄市、大型港口城市和傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，必將持續(xù)吸引大量房地產(chǎn)剛性需求和投資需求。

四是天津的戶籍制度、高考制度和基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)較好，對(duì)于數(shù)量不斷增加的中產(chǎn)階級(jí)吸引力較大。相對(duì)于北京來(lái)說(shuō)，落戶天津較為簡(jiǎn)便，限制較少，這對(duì)整個(gè)華北地區(qū)非京籍居民的吸引力較大。天津高考的難易程度在全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)說(shuō)較為簡(jiǎn)單，戶籍人口的大學(xué)錄取率較高。天津目前擁有55所高校，其中知名高校約10余所，如：南開大學(xué)、天津大學(xué)、天津科技大學(xué)、中國(guó)民航大學(xué)等；天津目前設(shè)立三級(jí)甲等醫(yī)院共17座，于數(shù)量和專業(yè)性上在全國(guó)較為突出。天津目前建有大小高鐵車站約10座，坐享京滬高鐵、京津城際高鐵以及在建的京濱高鐵所帶來(lái)的巨大人口流量與資金流量；環(huán)繞在天津周圍密集的高速公路網(wǎng)也給人們的出行帶來(lái)了極大的便利；另外，天津的交通擁堵情況和私家車車牌獲取的難易程度在大城市中也較為理想，尤其是和臨近的北京相比。

五是天津人口不斷增長(zhǎng)，外部需求不斷聚集。近年來(lái)，我國(guó)大量年輕勞動(dòng)力向東部沿海地區(qū)聚集，天津接納了大量不同教育背景的年輕人口。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截止至2016年5月，天津常住人口約520萬(wàn)人，在數(shù)量上已經(jīng)超過(guò)常住人口為500萬(wàn)人的廣州；從2012年至2016年四年間，天津常住人口增加了192萬(wàn)人。這些年輕人口置業(yè)剛需旺盛，并且逐步向外圍城區(qū)擴(kuò)散，抬高、支撐了天津的整體房?jī)r(jià)。同時(shí)，周邊很多置業(yè)需求紛紛匯集到天津進(jìn)行投資。比如：北京限購(gòu)范圍內(nèi)的投資需求和剛性需求、山東及河南等地區(qū)一些家庭為了子女高考需在津置業(yè)落戶、周邊石家莊和唐山等地的溢出需求等都大量涌入天津市場(chǎng)。

同時(shí)，筆者也梳理了天津樓市發(fā)展的幾個(gè)不利因素，希望各方能夠理性看待天津市場(chǎng)。

天津雖是直轄市，但是其產(chǎn)業(yè)政策一直不明晰，長(zhǎng)期以來(lái)未能發(fā)展出強(qiáng)勁、特色的地方經(jīng)濟(jì)，這一點(diǎn)與上海、重慶、深圳等地差距明顯，若是經(jīng)濟(jì)沒(méi)有一定規(guī)模，那么就不能長(zhǎng)久支撐一個(gè)城市高昂的的房?jī)r(jià)。天津地方上一些部門的服務(wù)意識(shí)還需要提高，否則中小民營(yíng)企業(yè)很難做大做強(qiáng)，很難做到與城市共成長(zhǎng)。近年來(lái)，不少外資撤離天津，這既與整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和行業(yè)發(fā)展周期有關(guān)，也與地方政府的服務(wù)意識(shí)、服務(wù)水平有關(guān)。天津與北京的地理距離較近，但在經(jīng)濟(jì)上的互補(bǔ)性不強(qiáng)，導(dǎo)致兩者在各類資源上共享的少，制約和競(jìng)爭(zhēng)的多。另外，與北京一樣，天津也面臨嚴(yán)重的霧霾問(wèn)題，需要特別下決心、下功夫進(jìn)行治理改善，否則長(zhǎng)期來(lái)看會(huì)影響人口的持續(xù)導(dǎo)入。

當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)尚未完全企穩(wěn)，在熱點(diǎn)城市投資房產(chǎn)確實(shí)能夠做到對(duì)抗貨幣通脹和貶值，但是不論是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是普通購(gòu)房者都需要研判自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力，未來(lái)銀監(jiān)會(huì)和央行很可能會(huì)在資金面上出臺(tái)更為嚴(yán)厲的監(jiān)管措施，房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房者要做好面對(duì)穿透式信貸審查的準(zhǔn)備。近期很多熱點(diǎn)城市紛紛執(zhí)行更為嚴(yán)格的土拍政策，從不同方面對(duì)開發(fā)商拿地進(jìn)行制約，前段時(shí)間雙峰道地塊在掛牌前后就出現(xiàn)了限制最高價(jià)的聲音，未來(lái)天津地方政府有可能出臺(tái)排斥性更強(qiáng)、篩選性更強(qiáng)的土拍政策。所以目前各方一定要理性看待市場(chǎng)的火熱，切不能人云亦云，盲目跟風(fēng)。