房價15萬+，作為郊區(qū)，閔行浦江房價為何這么高？

最近沉寂了大半年的浦江鎮(zhèn)又熱鬧了起來。

一批次土拍中，浦江上線了一宗地塊，共吸引了12家競買人報名，成為一批次第二輪土拍中熱度最高的地塊，要知道市區(qū)靜安的宅地也才僅5名競買人報名。

說起來，浦江的范圍并不小，但新房供應(yīng)量卻不多。從2019年至今，浦江鎮(zhèn)僅有10個新房項目推出。

除了供應(yīng)量少且不穩(wěn)定以外，浦江還有極高的一二手倒掛。比如大華浦錦地塊的房地聯(lián)動價為6.9萬/㎡，而其周邊的次新房掛牌價普遍在9萬以上。

然而9萬+還不是浦江的房價天花板，板塊內(nèi)還有售價高達15.6萬的豪宅——上海桃花源。

地處外環(huán)外，房價卻和中內(nèi)環(huán)接近，浦江到底是一個怎樣的板塊？樓市下行周期內(nèi)，為何還能在土拍市場還能保持著較高的熱度？板塊內(nèi)的新房銷售去化情況如何？近日，小鳳凰實地走訪了浦江板塊，探個究竟。

Part.1

浦江，是閔行區(qū)唯一位于黃浦江以東區(qū)域的鎮(zhèn)。

2000年，陳行、杜行、魯匯三鎮(zhèn)合并成為一鎮(zhèn)，即被命名為浦江鎮(zhèn)，2015年，浦江新市鎮(zhèn)拆分為浦江鎮(zhèn)和浦錦街道。

雖然行政區(qū)劃上隸屬閔行，但浦江地處浦東，是上海唯一一個區(qū)劃和地理有些割裂的地方，地理位置優(yōu)越性非常明顯。

北部是前灘商務(wù)區(qū)，東部有張江科學(xué)城、迪士尼度假區(qū)的巨大勢能，西是“大紫竹”規(guī)劃為滬西南科創(chuàng)中心；放眼全市，又處于黃浦江沿岸開發(fā)的延續(xù)帶上。

這些高能級地區(qū)都對浦江板塊有很強的溢出和輻射帶動作用，其中來自前灘的購買力，是浦江升值的第一源動力。

這幾年以來，前灘無疑是全市購房者心中的“香餑餑”，前灘的房價也隨之水漲船高。2019年時，前灘的新房還只是8萬+，如今已經(jīng)突破13萬了。

而距離前灘僅3站的浦江鎮(zhèn)，前段時間土拍的大華浦錦街道地塊，房地聯(lián)動價才6.9萬/平。

Part.2

在外環(huán)外的眾多板塊中，浦江的資源還是挺能打的。

目前，我們能看到的是，產(chǎn)業(yè)上，浦錦街道以東就是浦江鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，包括浦江智谷、國家863軟件專業(yè)孵化基地、以及漕河涇浦江高科技園。

這些園區(qū)現(xiàn)在已經(jīng)完成落地，入駐了一大批高新技術(shù)企業(yè)，提供了不少就業(yè)機會，合適的話在家門口就可以上班。

交通上，目前已建成通車的有8號線、浦江線，其中8號線貫穿南北，連接前灘核心、世博濱江、等關(guān)鍵區(qū)域，在東方體育中心還能實現(xiàn)6/8/11/19（在建）四條軌交的換乘，讓浦江能夠快速地連接上海各個板塊。

此外，從浦江2035總體規(guī)劃來看，未來這里的交通條件仍會持續(xù)增強。奉賢線和東西聯(lián)絡(luò)線的市域鐵路規(guī)劃，都在浦江過境并設(shè)站，還規(guī)劃了多條中運量交通。

此外，作為一個近郊板塊，浦江的教育和醫(yī)療也非常給力：

學(xué)校上，上海世外教育附屬浦江外國語學(xué)校、上師大附屬第三小學(xué)、上師大附屬中學(xué)閔行分校，屬于閔行二梯隊的公辦學(xué)校，辦學(xué)質(zhì)量不俗。

醫(yī)院上，仁濟醫(yī)院南院以及復(fù)旦大學(xué)附屬耳鼻喉科醫(yī)院，兩家三甲醫(yī)院。

商業(yè)上，板塊內(nèi)擁有新田360廣場、浦江城市生活廣場、浦江萬達廣場等商業(yè)，可滿足日常生活需求。

值得一提的是，浦江的綠化覆蓋率很高，居住環(huán)境優(yōu)越。在最新的浦江新市鎮(zhèn)的規(guī)劃中，總綠地面積約733萬㎡，包括1處城市公園、10處地區(qū)公園和120余處社區(qū)公園，達到社區(qū)綠化全覆蓋，未來人均公園綠地面積將達到16.29㎡。

Part.3

浦江鎮(zhèn)可以說積分制時代的開啟者，2021年，上海新房搖號積分制新規(guī)出爐，首個觸發(fā)積分制的新盤正是位于浦江鎮(zhèn)。

至今，這里已經(jīng)5次觸發(fā)積分，最高71.83分，可見板塊熱度不低。

然而行業(yè)下行周期里，絕大多數(shù)板塊都難逃去化流速緩慢的命運，浦江亦是如此。

在小鳳凰實地走訪中注意到，受房地產(chǎn)市場下行周期的影響，曾經(jīng)不愁賣的浦江板塊，新房熱度也在降低，部分樓盤面臨去化壓力。

以浦江萬達片區(qū)的大華星曜為例，去年12月份項目首開時，在未啟動中介分銷的情況下，項目推出335套建面約74-123平方米房源，認購率達到92%。

然而今年認購率卻是急轉(zhuǎn)而下。1月份，項目加推335套房源，認購率為30%，3月份再次加推188套房源，認購率43%。

截止到目前，大華星曜858套房源，可售住宅套數(shù)還有360套，網(wǎng)簽去化約58%。

有消息稱，目前大華星曜不僅已啟動中介分銷來賣房，還加入到了“打折優(yōu)惠”的行列中來。

在浦江整體去化艱難的情況下，位于浦錦街道的浦江第一高價樓盤上海桃花源更是難上加難。

去年10月10日，項目加推，推出175套建面約176-667平方米別墅，均價約156000元/平方米。

其官微顯示，項目在認購期間共收到55組意向認購，認購率31%。截止到目前，半年時間，175套房源，僅網(wǎng)簽12套，網(wǎng)簽去化率僅6.9%。

據(jù)悉上海桃花源總共十期，前兩期由融創(chuàng)、國金投資共同打造，三期以后就由國金投資自己操盤，大致按照每一到兩年開盤一期的速度相繼入市。現(xiàn)如今，推出的為四期，其推廣名為金瑞園。

對于上海桃花源遇冷的原因，有業(yè)內(nèi)人士稱，市場好的時候，上海桃花源還能憑借著產(chǎn)品的稀缺性收割一波客戶，然而現(xiàn)在市區(qū)涌現(xiàn)出大批風(fēng)貌別墅，上海桃花源的稀缺性正在逐步消失。

此外，售價高、失了性價比也是一個重要原因，目前上海桃花源在售均價為15.6萬/平。15.6萬/平，什么概念？

要知道徐匯濱江的云錦東方，別墅均價才17.82萬/平；綠城前灘百合園的別墅房源售價也不過14.5萬-15.8萬/平；張江板塊的中建御華園別墅最高售價也僅有10.6萬/平。

寫在最后：

浦江的優(yōu)勢可以說是“內(nèi)外兼修”。

外部靠近前灘、張江、紫竹等產(chǎn)業(yè)中心，可享受到輻射帶動效應(yīng)；內(nèi)部生態(tài)宜居，生活配套齊全，交通便利，自帶產(chǎn)業(yè)。

原本在浦江鎮(zhèn)2035總體規(guī)劃中，浦江鎮(zhèn)的規(guī)劃定位只是“宜居新市鎮(zhèn)”；如今也被提拔為“三水匯全球灣”中為頂尖科技人才提供高品質(zhì)生活配套的片區(qū)，規(guī)劃定位更是大大提升。

當下雖然浦江的新房也面臨著去化的壓力，但是新房供應(yīng)少，幾乎沒有庫存壓力，且整體房價還處于低位，性價比優(yōu)勢明顯，非常適合承接被前灘和市區(qū)其他地方高房價擠出的居住外溢。

在市中心、前灘、紫竹工作的客群，可以關(guān)注一下浦江的新房。

浦江：官方網(wǎng)站房源“一網(wǎng)打盡” 市民家里就可辦過戶

2018-08-22 13:10 | 浙江新聞客戶端 通訊員 張晨曦 趙慧麗

8月21日，經(jīng)過浦江透明售房網(wǎng)運作，該縣第一本網(wǎng)簽合同正式完成過戶手續(xù)。這也意味著，浦江的房產(chǎn)過戶已經(jīng)正式從中心化向分散化轉(zhuǎn)變，市民不需要跑到服務(wù)中心辦理過戶手續(xù)，在家里就可以輕松辦妥。

老百姓買房習(xí)慣從網(wǎng)上先了解咨訊，而各家網(wǎng)站、微信公眾號上發(fā)布的房源，經(jīng)常夾雜著虛假信息，不能保證房源的真實性和可靠性。

浦江縣建設(shè)局房地產(chǎn)管理處的浦江透明售房網(wǎng)今年8月份正式上線，是該縣一款房源真實、安全可靠、簡單便捷，具有政府公信力的本地房產(chǎn)網(wǎng)站，它涵蓋了樓盤展示、大數(shù)據(jù)傳播、海量看房、掛牌委托、合同網(wǎng)簽、水電過戶、房產(chǎn)管家以及其他生活服務(wù)等功能，不但解決了市場房源信息虛假、規(guī)范了中介從業(yè)人員哄抬房價等行為，而且能更好的服務(wù)于市民，提高了市民房地產(chǎn)交易安全度，實現(xiàn)市民達成交易更輕松的需求。

據(jù)悉，浦江市民在實名認證之后可以查詢名下的所有房產(chǎn)信息，并可以選擇多種委托方式（委托經(jīng)紀公司、直接發(fā)布）進行發(fā)布房源，同時買房者也可以從獲取真實成交價格參考、房源競爭力分析和房源動態(tài)隨時查等信息服務(wù)。商品房直接從本地庫中獲取房源數(shù)據(jù)的，包括房源價格、標準戶型圖、屬性信息、房價走勢信息、配套設(shè)施信息、樓盤單元信息、樓盤房源視頻信息等，確保房源信息的全面性和真實性。數(shù)據(jù)庫為市民提供所有房源的真實數(shù)據(jù)，真正杜絕虛假信息，同時，市民可以查詢到實名登記的房地產(chǎn)中介的信息和從業(yè)記錄。

浦江縣房地產(chǎn)管理處主任趙劍松告訴筆者：“通過前期培訓(xùn)和考試合格后，全縣有260多名房地產(chǎn)中介從業(yè)人員取得實名登記執(zhí)業(yè)證，只有取得實名登記執(zhí)業(yè)證的中介機構(gòu)才能取得網(wǎng)簽端口開展業(yè)務(wù)。”

在浦江透明售房網(wǎng)上線之前，所有過戶手續(xù)都需要中介機構(gòu)和買房雙方到縣行政服務(wù)中心窗口辦理，現(xiàn)如今，買賣雙方可以在服務(wù)中心、在中介公司、甚至在每個老百姓的家里完成合同的簽訂，不僅方便了群眾辦事，還大大提高了辦公效率，助推最多跑一次改革邁進一大步。