海景房賣出白菜價(jià)，乳山銀灘如何跌成“第二鶴崗”？| 樓市地理

金色陽光、沙灘細(xì)軟，在我國山東威海乳山市，有一片潔白如銀的沙灘，這里與韓國、日本隔海相望，被譽(yù)為“天下第一灘”、“東方夏威夷”。過去十多年間，乳山銀灘的美麗風(fēng)光沒能躲過地產(chǎn)商、看房團(tuán)的目光，成為盛產(chǎn)海景房之地。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在這條縱深3公里、綿延20多公里的海岸線上，遍布著200多個(gè)小區(qū)。圍繞著銀灘的“大拇指”地標(biāo)，水岸人家、海翔花園、海韻陽光花園、海都花苑......鱗次櫛比的小區(qū)依次排開，每個(gè)名字都要與海產(chǎn)生關(guān)聯(lián)。

但與傳統(tǒng)認(rèn)知中稀缺、高價(jià)的海景房不同，乳山銀灘的海景房卻因大量開發(fā)、空置率高，如今二手市場賣出了“白菜價(jià)”，被當(dāng)?shù)厝藷o奈稱為海邊“第二鶴崗”。

記者在房產(chǎn)信息平臺(tái)上發(fā)現(xiàn)，截至今年11月11日～17日，銀灘二手房成交均價(jià)為2722元/平方米，周度環(huán)比下跌14.1%。具體到微觀房源，有不少臨近海邊的海景房總價(jià)僅5萬左右，還有房源面積92平方米總價(jià)僅6.8萬元，均價(jià)740元/平方米。

相較于堪比鶴崗的二手房均價(jià)，乳山銀灘的新房卻有項(xiàng)目賣出近萬高價(jià)。據(jù)當(dāng)?shù)刂薪榉Q，很多看房團(tuán)并不知道一二手房的價(jià)差，有人一買就是好幾套，等想轉(zhuǎn)手賣出時(shí)才發(fā)現(xiàn)已然“巨虧”。“銀灘的新房我基本不推薦，二手房倒是可以看看。”

長壽之鄉(xiāng)的海景房往事

除了海景與生蠔，山東乳山似乎很少為人所知。實(shí)際上，乳山不僅是中國沿海的“長壽之鄉(xiāng)”，還是中國著名作家馮德英長篇小說《苦菜花》、《迎春花》、《山菊花》故事背景發(fā)生地，也是民族先鋒“馬石山十勇士”英雄事跡發(fā)生地。

不過，發(fā)生了更多故事的，還是那片銀光燦燦的沙灘。在官方描述中，乳山銀灘的沙質(zhì)均為高品位石英砂，沙質(zhì)細(xì)膩、含磁量高，沙灘中二氧化硅含量高達(dá)98%以上，是一個(gè)天然的療養(yǎng)院。2003年，乳山是我國唯一獲聯(lián)合國“人居獎(jiǎng)”的地方。

甚至有廣為流傳的宣傳話語稱，銀灘是全國最健康長壽的地方之一，90歲老年人隨處可見，空氣特別清新，更是各類慢性及老年性疾病患者的療養(yǎng)之地，患皮膚病、哮喘病、心腦血管病、關(guān)節(jié)類病等人群，到銀灘居住后很多都有所好轉(zhuǎn)。

上述言論是否科學(xué)暫且不表，但這對(duì)看到商機(jī)的地產(chǎn)商、苦悶于健康與養(yǎng)老問題的人來說，無異于巨大誘惑。也正因如此，在過去十幾年間，乳山銀灘拔地而起一棟棟海景房，來自全國各地的老人，在不明就里中就買下了一套“養(yǎng)老房”。

最瘋狂的時(shí)期是2007年～2010年，當(dāng)時(shí)被認(rèn)為是乳山房地產(chǎn)開發(fā)的高峰，這期間乳山房地產(chǎn)竣工總面積高達(dá)562萬平方米。在海景、療養(yǎng)、養(yǎng)老的宣傳下，許多海景房拔地而起，多到當(dāng)?shù)厝硕佳刍潄y，跟隨看房團(tuán)來的老人也絡(luò)繹不絕。

據(jù)當(dāng)?shù)刂薪榛貞浄Q，當(dāng)時(shí)很多海景房打著養(yǎng)老、旅游看房、以租養(yǎng)貸的名號(hào)，看房團(tuán)的老人坐著大巴車來到此地，名義是免費(fèi)游玩，最終還是被拉到售樓處，不少人沒禁住銷售的話術(shù)便入手了，半是投資半是養(yǎng)老便買下一套房。

然而，因房地產(chǎn)大量開發(fā)、供過于求，乳山的房價(jià)在過去十年間停滯不前，沒能像其他經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地那樣，為投資者帶來收益。想要養(yǎng)老的人也發(fā)現(xiàn)，這里除了美麗海景，其他配套并不完善，交通不便、商業(yè)單調(diào)，等想出手時(shí)卻找不到“接盤俠”。

記者在房產(chǎn)中介平臺(tái)上看到，近一周海洋明珠、將軍濱海花園、觀海聽濤、御宮花園、碧海華庭北區(qū)等小區(qū)二手房價(jià)跌幅較大，其中海洋明珠掛牌均價(jià)2757元/平方米、環(huán)比上周降幅8.3%，將軍濱海花園掛牌均價(jià)2370元/平方米、環(huán)比上周跌幅8%，觀海聽濤掛牌均價(jià)2600元/平方米，環(huán)比上周跌幅5.3%。

而在房價(jià)最便宜的小區(qū)中，東海花苑掛牌均價(jià)僅1083元/平方米，海湖家園掛牌均價(jià)1233元/平方米，假日海景雍華苑南區(qū)掛牌均價(jià)1427元/平方米，白海濱海佳苑掛牌均價(jià)1606元/平方米，齊魯海濱花園掛牌均價(jià)1732元/平方米......

據(jù)當(dāng)?shù)匾晃恢薪楸硎荆樯街栽?jīng)被成為“鬼城”，主要是一手房搶市場，當(dāng)時(shí)很多老人“一人買多套”，后續(xù)發(fā)現(xiàn)不適合又難轉(zhuǎn)手，導(dǎo)致小區(qū)空置率高企，很多地方冬天都達(dá)不到供暖的標(biāo)準(zhǔn)，巨量庫存致使二手房價(jià)也跟著下來了。

這些外地老人，有的選擇不去看投資收益比，靜靜地住在這片海灘，權(quán)當(dāng)夏季養(yǎng)老；也有的人忍受不了不便的交通、原始的城市環(huán)境，選擇低價(jià)拋售離場。如今，乳山銀灘已鮮少見大面積開發(fā)新房的場景，多的是寂寞的老人、和賣不動(dòng)的二手房。

漫長的去庫存之路

一直以來，交通不便深深困擾著住在乳山銀灘的人。

今年11月，在乳山市政協(xié)十一屆一次會(huì)議第19號(hào)委員提案中，有委員建議“增加濱海新區(qū)公交車班次或路線”。乳山市交通運(yùn)輸局回復(fù)稱，該提案具有可行性和必要性，但受客觀因素影響，增加濱海新區(qū)公交車班次或路線還存在一定困難。

數(shù)據(jù)顯示，為方便銀灘居民出行，當(dāng)?shù)卦跒I海新區(qū)規(guī)劃設(shè)置了10條公交線路，其中4條線路到達(dá)市區(qū)，6條線路在銀灘區(qū)域內(nèi)運(yùn)行，線路數(shù)量占全市總線路數(shù)13%；日投放45輛車運(yùn)行，占全市日投放車輛總數(shù)25%。

但是，由于私家車逐年增加等因素，乘坐公交車出行的人數(shù)逐年減少，導(dǎo)致公交公司虧損嚴(yán)重，難以維持正常運(yùn)營。此外，受新冠肺炎疫情影響，近年來銀灘外來人員明顯減少，公交出行需求也有所降低。在銀灘增加公交班次或線路，仍存在一定困難。

公共交通的不便，是乳山銀灘尷尬境地的一角。近年來，當(dāng)?shù)剡€在想方設(shè)法去樓市庫存，將海景房升級(jí)為養(yǎng)生城，但始終沒從根本上扭轉(zhuǎn)樓市局面。

早在2015年，乳山便開始將銀灘旅游度假區(qū)的定位調(diào)整為新城區(qū)，建設(shè)宜居新城謀求轉(zhuǎn)型。初期，乳山銀灘取消了普通海景房的規(guī)劃審批，并要求沿海所有項(xiàng)目在規(guī)劃上必須配套配餐中心、醫(yī)療護(hù)理、文化娛樂等服務(wù)，打造“養(yǎng)老養(yǎng)生天堂”。

也正是在那段時(shí)間，乳山各類養(yǎng)老公寓層出不窮，當(dāng)?shù)匾M(jìn)建設(shè)了福星老年公寓、愛之源國際養(yǎng)老中心、百合老年公寓等多家養(yǎng)生養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。但是，彼時(shí)也有養(yǎng)老品牌在集資后悄然跑路，留下面對(duì)“一地雞毛”無處哭訴的老人。

對(duì)存量二手房，乳山則致力于進(jìn)行盤活，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)引進(jìn)專業(yè)養(yǎng)生養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，通過整棟返租、統(tǒng)一改造，與酒店管理公司、健康和物業(yè)服務(wù)公司聯(lián)合經(jīng)營等方式，消耗因用來投資或短期度假造成的空置樓房。對(duì)一些爛尾樓盤，引進(jìn)資本進(jìn)行盤活。

不過直到今天，仍有為乳山近萬新房買單的人，二手房價(jià)也持續(xù)低迷不前。

2020年末，因頻繁有購房者反映，自己在參與旅游團(tuán)時(shí)被迫買房，乳山曾召開房地產(chǎn)健康發(fā)展座談會(huì)，稱將完善房地產(chǎn)市場監(jiān)管機(jī)制，運(yùn)用大數(shù)據(jù)對(duì)房產(chǎn)銷售產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行全過程監(jiān)管，探索購房冷靜期機(jī)制，從制度上規(guī)避退房退款難問題。

2021年末，為規(guī)范海景房銷售市場，乳山市又結(jié)合銀灘住房市場特點(diǎn)，推行了“六步購房法”，打造從看房簽約到售后的監(jiān)管機(jī)制，維護(hù)購房者合法權(quán)益。

所謂“六步購房法”，即通過“看房團(tuán)”備案、信息主動(dòng)公開、權(quán)利義務(wù)告知、簽署購房須知 、“簽約室”統(tǒng)一簽約、實(shí)施購房“冷靜期”等六步機(jī)制，維護(hù)購房者合法權(quán)益。房企必須主動(dòng)履行告知義務(wù)，杜絕虛假宣傳引發(fā)的海景房交易糾紛等。

在乳山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局2022年工作計(jì)劃中，還有加強(qiáng)海景房銷售過程監(jiān)管，對(duì)存在落實(shí)政策不力、銷售過程不規(guī)范等問題的開發(fā)企業(yè)進(jìn)行約談、責(zé)令整改；以及全面推行“三碼公示”“五真房源”，提高房屋交易信息透明度等表述。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，乳山房地產(chǎn)市場的發(fā)展和政策演變，反映出一些海景或旅游資源豐富城市面臨的尷尬，即樓市去庫存壓力。從長遠(yuǎn)來看，消化閑置房產(chǎn)還需要人口、產(chǎn)業(yè)支撐，這對(duì)人口剛超50萬，仍在推動(dòng)海洋漁業(yè)轉(zhuǎn)型的乳山來說，還有很長的路要走。

乳山銀灘“白菜價(jià)”海景房背后：投資有風(fēng)險(xiǎn)，買房需謹(jǐn)慎

長達(dá)21.7公里的沙灘延綿腳下，陽光、海鳥、漁帆，海風(fēng)徐徐吹來，聞著空氣中淡淡的海水咸味，讓身體和心靈同時(shí)回歸大自然……憑借優(yōu)美的海景和一波波大力宣傳，山東省威海市乳山銀灘海景房在過去十多年吸引了來自全國各地的大批購房者。

近日，有媒體曝出乳山海景房每平方米只賣1000元，這個(gè)價(jià)格讓人很難和海景房掛鉤，甚至不及很多偏遠(yuǎn)的中西部小縣城。威海海景房房價(jià)的真實(shí)情況到底如何？

“十一”長假期間，第一財(cái)經(jīng)記者驅(qū)車來到乳山銀灘。一路上，多處荒敗斑駁、無人入住的“別墅”映入眼簾，防水、墻皮修復(fù)的店鋪顯眼地林立在路旁。走進(jìn)最靠近銀灘的大慶路一條街，除了熱熱鬧鬧的海鮮炒菜館，每隔幾米就有一家房屋中介的門頭，門口、墻面上貼出了密密麻麻的二手海景房的銷售信息，前來打聽的購房者卻寥寥無幾。

乳山銀灘附近破敗的海景別墅

“今年以來房價(jià)明顯下跌，生意很不好做。賣房的房主不少，疫情影響不知道啥時(shí)候過去，有些歲數(shù)大的人也不愿意來了，有些人生意不景氣，急著用錢想把房子賣了套現(xiàn)，但是來打聽想買房的人比往年少多了。”在銀灘做房屋中介十來年的王東北告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

對(duì)于網(wǎng)傳的10萬元不到買到一套海景房的情況，王東北認(rèn)為這并不具有參考價(jià)值。“房子價(jià)格確實(shí)在下跌，但市場平均價(jià)大約在3000元/平方米左右，那些標(biāo)著1000元/平方米的房子，要不就是閣樓，要不就是車庫改的。”王東北說。

大慶路上密集的房產(chǎn)中介門頭

海景房賣出“白菜價(jià)”？

乳山是山東威海下轄的一個(gè)縣級(jí)市，位于山東半島東南部，海景房所在地銀灘距離乳山市區(qū)有20多公里，因其優(yōu)美的海岸線被譽(yù)為“天下第一灘”“中國最美海岸線”，被評(píng)定為國家AAAA級(jí)旅游度假區(qū)，并獲得聯(lián)合國人類居住生活方面的最高獎(jiǎng)項(xiàng)——人居獎(jiǎng)。

王東北在銀灘做海景房中介已經(jīng)有13年時(shí)間。他告訴第一財(cái)經(jīng)記者，目前在銀灘周圍活躍著1000多家中介，大家常常互通有無，遇到房主低價(jià)著急賣房子的情況，會(huì)自己先以低于市場價(jià)收掉，待高價(jià)的時(shí)候再賣。在房價(jià)上漲的年景，王東北通過低買高賣的方式，一套房子可以賺上幾萬塊錢。但隨著今年房價(jià)的下跌和市場的清淡，他去年收的幾套房子不得不賠錢甩賣。

“我去年以33萬的價(jià)錢收了一套6樓的電梯房，房齡10年，88平方米精裝修，當(dāng)時(shí)市場價(jià)是36萬。原房主來自江蘇，買來投資的，一次沒住過，因?yàn)樵恐骷敝缅X，我低價(jià)收了，沒想到今年即使降價(jià)到30萬房子也很難賣。”王東北說。

上述海景房內(nèi)景

王東北現(xiàn)在手里已經(jīng)有十多套房子，隨著海景房行情的走跌，他也急于把手上的房子倒賣出幾套。

“我們收房子借的錢都是有利息的，現(xiàn)在賣是虧一萬兩萬，如果再有幾個(gè)月沒賣出去就越虧越多。”王東北說。

王東北告訴第一財(cái)經(jīng)記者，10年前，銀灘的房價(jià)已經(jīng)達(dá)到了每平方米4000多元，過了這么多年，房價(jià)沒升值反而跌價(jià)，不少買海景房作為投資的人熬不住了，開始賣房。

根據(jù)諸葛找房的數(shù)據(jù)，乳山銀灘9月份二手房均價(jià)為每平方米3940元，最低價(jià)格為每平方米2000元。

根據(jù)王東北的了解，2017年~2018年是乳山銀灘房價(jià)漲得最快的時(shí)候，但今年以來房價(jià)開始下跌，一路跌去了這幾年的漲幅。

除了王東北外，多家位于銀灘的房產(chǎn)中介都告訴記者，今年的光景不好，幾乎賺不來錢。

乳山中介掛出來的二手海景房信息

早在2003年，大慶油田最先來到銀灘開發(fā)海景房，其中不少房子是作為大慶油田職工的福利房。隨后，越來越多的開發(fā)商投入到銀灘的房地產(chǎn)開發(fā)，2007年~2010年是乳山房地產(chǎn)發(fā)展的巔峰，錢砸到土地里，一棟棟海景房拔地而起。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在銀灘縱深3公里、綿延20多公里的海岸線上密密麻麻建造了200多個(gè)小區(qū)，每個(gè)小區(qū)少則有近十棟房子，多則近百棟房子，幾乎一個(gè)小區(qū)就是一個(gè)開發(fā)商。王東北說，銀灘的房子實(shí)在太多了，具體多少套沒人統(tǒng)計(jì)過。

17年前，在銀灘開發(fā)之初，來自山西太原的周廣平就曾跟著看房團(tuán)的大巴來到銀灘看房。

“那時(shí)候環(huán)境還沒有現(xiàn)在好。當(dāng)時(shí)房子一平方米只賣1000多元，11萬元就可以買套房。”周廣平告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

周廣平所在的看房團(tuán)里有不少人被這片海灘以及開發(fā)商談到的美好未來所吸引，果斷下手買房。比較理性的周廣平當(dāng)初并沒有下手。

“那時(shí)候雖然房價(jià)低，但當(dāng)時(shí)的工資也低。團(tuán)里那些當(dāng)初買了房的人談不上投資成功。”周廣平說。

已經(jīng)退休的周廣平在今年“十一”假期，帶著老伴再次來到了銀灘。這次，他想為自己和老伴張羅一套海景房來養(yǎng)老。

“我認(rèn)為乳山的房子不具有投資價(jià)值，但這邊的環(huán)境好、空氣好、負(fù)氧離子高，對(duì)一些慢性疾病有好處，每年來住幾個(gè)月，趕海、游泳、釣魚，生活成本也低，對(duì)養(yǎng)老蠻適合的。”周廣平解釋說。

看房團(tuán)的秘密

記者在威海走訪海景房時(shí)發(fā)現(xiàn)一個(gè)頗為奇怪的現(xiàn)象，在威海，裝修、房屋狀況都不錯(cuò)的二手房大約為每平方米3000元左右，而新房均價(jià)1萬左右，一手房和二手房價(jià)差很大。

周廣平告訴第一財(cái)經(jīng)記者，這其中的重要原因是，新房和二手房面對(duì)的客戶群體是不一樣的。新房主要面對(duì)的是開發(fā)商組織的“看房團(tuán)”，二手房主要面對(duì)的是到沙灘來玩的散客。

“跟著大巴車免費(fèi)看房、游玩，每天的行程都安排得死死的，看房團(tuán)根本沒時(shí)間接觸當(dāng)?shù)厝耍瑳]機(jī)會(huì)了解當(dāng)?shù)氐亩址績r(jià)格，銷售一忽悠，不少人一看這么好的沙灘，房價(jià)又這么便宜就忍不住下手了。這是一個(gè)理智不理智的問題，如果理智的人，他會(huì)自己再來看看二手房的價(jià)格。”周廣平說。

在乳山海景房新樓盤旁停著的“看房團(tuán)”大巴車

記者在威海一新開樓盤門口，發(fā)現(xiàn)一輛來自江蘇的看房團(tuán)大巴車，銷售正在給團(tuán)員介紹新開盤的海景房，這一海景房的平均售價(jià)已經(jīng)達(dá)到1萬元/平方米。

山東各地海景房主打養(yǎng)老概念，在北京、上海、天津等大城市進(jìn)行撒網(wǎng)式的宣傳。海景房銷售團(tuán)隊(duì)在當(dāng)?shù)亟M織看房團(tuán)，用免費(fèi)旅游為噱頭，用大巴車一輛一輛地把潛在購房者拉到海景房的售樓處。

老包就是山東另一個(gè)海濱城市龍口某海景房項(xiàng)目在河北邯鄲區(qū)域的總負(fù)責(zé)人。在“十一”假期期間，老包在邯鄲當(dāng)?shù)亟M織了幾輛大巴車的看房團(tuán)到龍口來。

“一車有55名客戶，都是來自北京和邯鄲的，上午有一個(gè)團(tuán)來，下午還有兩個(gè)團(tuán)。我們邯鄲在這個(gè)小區(qū)買房的已經(jīng)有四五十戶。我自己買了兩套，我對(duì)門的鄰居也是邯鄲的，她買了四套，其中一套全款，三套貸款。”老包告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

老包今年43歲，家住邯鄲峰峰礦區(qū)，礦區(qū)以煤窯、陶瓷、鋼鐵作為經(jīng)濟(jì)支柱，老包告訴第一財(cái)經(jīng)記者，在他們小縣城，房價(jià)已經(jīng)漲到每平方米一萬元，不可能再有升值空間了，而他認(rèn)為，龍口的海景房每平方米只有四五千塊元，很便宜，還有升值空間。

“龍口西部海邊的海景房依然有投資潛力，我主要看中了正在建設(shè)中的人工島項(xiàng)目。項(xiàng)目建成后將帶來30萬人口流入，這里離人工島最近，肯定會(huì)受到利好。并且不同于龍口的東海海景房，西海岸海景房靠近市區(qū)，有市政供暖，且配套齊全，也適合長期居住。”老包向記者推銷。

從窗口向海面望去，海里的人工島項(xiàng)目已經(jīng)完成地基沉淀，進(jìn)入建造階段。

從龍口海景房望去看到的人工島項(xiàng)目

為了區(qū)分本地購房者和看房團(tuán)，開發(fā)商通常會(huì)采用兩套銷售隊(duì)伍并行銷售，不會(huì)互相干擾，但他們給出的銷售價(jià)格是不同的。

“團(tuán)里的客戶我們是不接待的，他們過來后管吃管喝管住，這都要均攤到成本上。”一位負(fù)責(zé)接待本地客戶的業(yè)務(wù)員告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

為了促成外地購房者消費(fèi)，當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商還會(huì)提供周到的貸款服務(wù)等項(xiàng)目。

上述業(yè)務(wù)員說，對(duì)于外地客戶，售樓處負(fù)責(zé)跑貸款，業(yè)務(wù)員帶著銀行工作人員到客戶所在的城市幫他們辦理貸款手續(xù)，比如跑貸款的業(yè)務(wù)員從龍口到濰坊，到濟(jì)南，到北京，花20多天轉(zhuǎn)一圈，辦100多戶貸款回來。

相比于過去的紅火，今年海景房新房的銷售也受到影響。

“本來就是外銷盤，疫情導(dǎo)致外地客戶都不來了。去年節(jié)假日，一天大巴車三四十輛往售樓處拉，一輛車即使只賣一套，一天也賣出幾十套房了。今年的情況就冷清很多。”上述銷售告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

房子是用來住的

周廣平也有過多次跟著看房團(tuán)旅游、看房的經(jīng)驗(yàn)，他認(rèn)為，買房子首先要認(rèn)清自己的需求，海景房雖好，但如果沒有真正住的需求，買到的可能是一塊燙手的山芋。

“你以為是免費(fèi)旅游，如果你跟著團(tuán)里買房了，這可能是你這輩子吃的最貴的一頓飯，坐的最貴的一次飛機(jī)。”周廣平說。

來自鄭州的王秀娟阿姨5年前跟著看房團(tuán)來到龍口旅游，在推銷下花了35萬元在龍口東海買了一套70平方米的小兩房，房子裝修下來總共花了40萬元左右。可后來因?yàn)橐磳O子，她根本沒時(shí)間去住，只住過一個(gè)春節(jié)。

“冬天過去，也沒暖氣，冷得要命，放在那也沒啥用，現(xiàn)在30萬的價(jià)格掛了兩年也沒人要。當(dāng)年憧憬未來的退休生活，如今是花錢買了個(gè)煩惱。”王秀娟說。

龍口東海海景房的售樓信息和接送房主的汽車出發(fā)班次

王秀娟認(rèn)為，房子難賣的主要原因是二手房市場供大于求，無論是在乳山還是龍口，超過八成的海景房被“外地人”買走，不供暖、配套設(shè)施不行、潮濕、遠(yuǎn)離市中心等，即使海景房比當(dāng)?shù)仄胀ㄗ》勘阋瞬簧伲?dāng)?shù)厝艘膊辉高x擇海景房。

“外地人”買海景房的目的一是為了投資，二是為了養(yǎng)老。有中介告訴第一財(cái)經(jīng)記者，整片海景房夏天入住率大約50%，冬天的入住率大概只有10%。老年人每年像候鳥一樣遷徙，通常是“五一”前后來到海景房，“十一”之后離開，加之大量的投資性購買海景房，最終導(dǎo)致海景房一到冬季就變成“空城”。

走近銀灘，一路上防水、墻皮修復(fù)的店鋪顯眼地林立在路旁

近年來，政策不斷引導(dǎo)房地產(chǎn)市場回歸居民自住需求。“房住不炒”“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的政策相繼出臺(tái)，成為接下來樓市發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。

怎么看一個(gè)地方的房子是否適合投資？周廣平以他多年看房買房的經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)了三點(diǎn)：一看經(jīng)濟(jì)；二看人口流動(dòng)；三看地理位置。周廣平認(rèn)為，威海地理位置和環(huán)境不錯(cuò)，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口流動(dòng)都不行。“只有一條腿立不起來。威海適合我們養(yǎng)老，不適合投資。我們養(yǎng)老只需要生活成本低、環(huán)境好。”周廣平說。

根據(jù)恒大研究院發(fā)布的《中國人口大遷移的新趨勢》，從人口流動(dòng)情況來看，近4年人口流出都市圈主要分布在東北、山東半島、京津冀等地區(qū)。具體看，近4年人口年均凈流入超10萬的都市圈有10個(gè)，其中廣佛肇、杭州、上海、深莞惠、長株潭5個(gè)都市圈年均凈流入規(guī)模超20萬。

“長期而言，房價(jià)漲跌與人口流動(dòng)方向相一致，經(jīng)濟(jì)基本面好、人口流入地區(qū)的房地產(chǎn)市場更有潛力。北方海景房地區(qū)大多位于人口流出地區(qū)，這些地方的房子到了冬天很多都成了空城，而南方的海景房主要分布在惠州、三亞、北海、廈門等地，恒大威尼斯和恒大海花島是比較典型的項(xiàng)目，從目前運(yùn)營來看比北方好。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

根據(jù)乳山市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2019年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況的公報(bào)》，2019年乳山實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）277.36億元，同比下降2.8%，2019年乳山全年固定資產(chǎn)投資同比下降35.4%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長7.03%。從房屋建設(shè)用途看，住宅投資同比增長10.53%，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的92.42%。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，在固定資產(chǎn)投資同比大幅度下降的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)投資卻有明顯增長，這至少說明當(dāng)?shù)馗黝惍a(chǎn)業(yè)表現(xiàn)是乏力的，只有房地產(chǎn)相對(duì)來說略好，但這也使得經(jīng)濟(jì)過多依賴于房地產(chǎn)。

“城市要重視通過發(fā)展產(chǎn)業(yè)吸引更多外來人員流入，以賣地和過度開發(fā)房地產(chǎn)的方式只能獲得一時(shí)的政績，類似海景房的開發(fā)也需要控制，若是確實(shí)有開發(fā)海景房的項(xiàng)目，建議選擇一處進(jìn)行集中開發(fā)，而不是沿著海岸線過度和漫無目的地開發(fā)。通過集中開發(fā)，這樣能夠形成更好的產(chǎn)業(yè)和旅居新城，真正帶動(dòng)人氣的聚集。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

（王東北、周廣平、老包、王秀娟系化名）

（實(shí)習(xí)生劉永杰對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）

銀灘濱海度假區(qū)的房價(jià)“白菜價(jià)”

2007年全國整個(gè)房產(chǎn)行業(yè)突飛猛進(jìn)，威海市乳山銀灘濱海度假區(qū)房產(chǎn)開發(fā)商、自然也不會(huì)錯(cuò)過大好時(shí)機(jī)，抓住機(jī)遇加入到房產(chǎn)銷售大軍，并在全國各地方都設(shè)有房產(chǎn)銷售網(wǎng)點(diǎn)，當(dāng)時(shí)我所在的城市“煤城”自然也被列入其中網(wǎng)點(diǎn)。

而這些房產(chǎn)銷售者到處大街小巷散發(fā)宣傳單，并鼓勵(lì)大家遠(yuǎn)離污染環(huán)境，到環(huán)境優(yōu)美地方享受。

我們也是在這種大力宣傳的背景下蠢蠢欲動(dòng)，跟隨看房團(tuán)來到乳山市銀灘濱海度假區(qū)，在當(dāng)時(shí)的看房團(tuán)車是一個(gè)星期來回兩趟大巴車包吃包住，并帶領(lǐng)大家參觀各景點(diǎn)，讓看房團(tuán)人員好吃好喝，同時(shí)又享受旅游的快樂。

初到銀灘，被眼前的美景和空氣所吸引，又被售房人的三寸不爛之舌介紹所打動(dòng)

再三考慮后，我們用做生意的余錢全款購買了一套80多平方+車庫一間26平方，也算是作為投資吧！

現(xiàn)在仔細(xì)回過頭來想想，那時(shí)候太年輕，很多事情沒看明白，也沒有了解那么透徹，就是一股腦追隨大眾群體，在當(dāng)時(shí)的20多萬是多么值錢啊，同樣的事又在其它地方投資，如果在當(dāng)時(shí)能用這么一大筆錢做其它生意，也許……

人生就是這樣，反復(fù)無常的。沒有如果，只有結(jié)果。也許這就是命中注定的安排，及眼光的格局。

在這十多年中，我們委托銀灘房產(chǎn)中介掛牌出售，可是一直未售出，主要有幾個(gè)方面原因：

我們的房子屬于六樓，對(duì)于中老年購房者來說，爬樓梯成為一大難題，這導(dǎo)致房價(jià)低，出售不了的主要原因之一。

銀灘的中介售房很不規(guī)范，和別的城市有出入，前期他們回收業(yè)主的房子會(huì)砍掉一大半的價(jià)格，讓你無法接受。5、6年前整個(gè)房產(chǎn)市場行情都屬旺季營銷，即使是旺季中介給出的價(jià)格20萬+車庫，即使不賺錢，但賠一個(gè)車庫，也使人難以接受 。這兩年、特別是今年，銀灘的房價(jià)更是白菜價(jià)，有些中介給出的價(jià)格更是離譜7萬，讓你哭笑不得，但是現(xiàn)實(shí)就是這么殘酷，你不賣，自然有人賣，總之，銀灘的房價(jià)控制都由銀灘售房中介控制的，當(dāng)然和市場行情也有關(guān)聯(lián)的。

銀灘買房的業(yè)主，大多數(shù)都是來自全國各地人購房后并未長期居住，導(dǎo)致大量的空置房出現(xiàn)，有的人買了房子幾年才來一趟，而有的人一次也沒來住過，不得已折了一大半價(jià)格出售，而中介割韭菜的價(jià)格更離譜“低進(jìn)高賣”，賺取中間差額價(jià)，自然吃虧的當(dāng)屬購房人了。但是一二三層房價(jià)只高不低，還能不賠少賺。這進(jìn)一步影響了銀灘的房價(jià)穩(wěn)定性。

以上幾點(diǎn) ，是個(gè)人對(duì)銀灘房價(jià)的觀點(diǎn)和總結(jié)。

面對(duì)銀灘的房價(jià)，只好選擇“既來之，則安之。”