一講就懂：房屋過戶（繼承贈與買賣）哪種方式最省錢？

很多父母買房子，大部分是為了將來能夠把房子留給子女，但很多人不知道，要想把房子過戶到子女名下，其中還需要支付一筆不小的稅費(fèi)。

那么在繼承、贈與和買賣等方式中，哪一種方式是最省錢呢?

▌買賣方式：

▌贈與和繼承方式：

從上面的表格中，我們不難看出繼承過戶在這三種方式中的稅費(fèi)最少。

但是如果通過繼承或贈與獲得房產(chǎn)再出售時的稅費(fèi)又是什么情況呢?

在不滿五年的情況下，繼承和贈與方式的成本比較高，其主要原因是個人所得稅高，此時選擇買賣方式轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)比較劃算。

不同方式獲得房產(chǎn)所需要提交的材料(以下都需要填報《房地產(chǎn)繼承不征契稅相關(guān)情況說明》或《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》)：

(一)司法繼承/公證繼承：

1、申請人或代理人身份證明：本人無法到場的，可書面委托代理人辦理相關(guān)手續(xù);

2、不動產(chǎn)權(quán)證書或房地產(chǎn)權(quán)證書：不動產(chǎn)權(quán)證書分別持證的，需要提交所有不動產(chǎn)權(quán)證書;

3、法律文書：繼承公證書或已經(jīng)生效的法院判決書、裁定書、調(diào)解書。

(二)未通過公證或司法程序繼承：

1、申請人或代理人、共有產(chǎn)權(quán)人身份證明：繼承人本人無法到場的，應(yīng)委托代理人辦理相關(guān)手續(xù)，公證委托的可不提供委托人身份證明原件;

2、不動產(chǎn)權(quán)證書或房地產(chǎn)權(quán)證書，購房人及其家庭成員的戶籍證明原件和復(fù)印件;

3、被繼承人的死亡證明(以下之一均可)：①被繼承人因死亡注銷戶口證明(戶口簿)，②縣級以上醫(yī)療機(jī)構(gòu)出具的死亡醫(yī)學(xué)證明，③其它具有法律效力的死亡證明材料;

4、親屬關(guān)系證明，即申請不征契稅個人與被繼承人的親屬關(guān)系證明(以下之一均可)：①能夠證明相關(guān)親屬關(guān)系的戶口簿、婚姻登記證明、收養(yǎng)登記證明、出生醫(yī)學(xué)證明、獨(dú)生子女證明，②公安機(jī)關(guān)出具的能夠證明相關(guān)親屬關(guān)系的戶籍證明;③親屬關(guān)系公證書;

5、代位繼承，即被繼承人子女先于被繼承人死亡，該子女的晚輩直系親屬申請代為繼承不征契稅的材料：①已故被繼承人子女的死亡證明，②申請代為繼承不征契稅的申請人與已故繼承人親屬關(guān)系證明;

6、遺囑：有遺囑的還應(yīng)提交遺囑，包括公證遺囑、自書遺囑、代書遺囑等。

(三)房地產(chǎn)遺贈：

1、申請人或代理人、共有產(chǎn)權(quán)人身份證明:受遺贈人本人無法到場的，可書面委托代理人辦理相關(guān)手續(xù);

2、不動產(chǎn)權(quán)證書或房地產(chǎn)權(quán)證書：不動產(chǎn)權(quán)證書分別持證的，需要提交所有不動產(chǎn)權(quán)證書;

3、其它材料：①通過公證程序接受遺贈的，提供遺贈公證書;②通過司法程序接受遺贈的，提供已生效的法院判決書、裁定書、調(diào)解書;③未通過公證程序或司法程序接受遺贈的，需要提交遺贈人的死亡證明材料和遺贈的遺囑或遺贈撫養(yǎng)協(xié)議。

(四)房地產(chǎn)贈與：

1、贈與雙方或代理人、共有產(chǎn)權(quán)人身份證明，如果贈與雙方無法親自到場的，應(yīng)委托代理人辦理相關(guān)手續(xù)，公證委托的可不提供委托人身份證明原件;

2、不動產(chǎn)權(quán)證書或房地產(chǎn)權(quán)證書：不動產(chǎn)權(quán)證書分別持證的，應(yīng)提交所有不動產(chǎn)權(quán)證書;

3、 通過公證程序無償贈與的，提供贈與公證書或經(jīng)公證的贈與合同。

以上政策依據(jù)：國家稅務(wù)總局公告2015年第75號《國家稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步簡化和規(guī)范個人無償贈與或受贈不動產(chǎn)免征營業(yè)稅、個人所得稅所需證明資料的公告》和滬地稅財行[2011]32號《關(guān)于印發(fā)<個人承受房屋辦理契稅業(yè)務(wù)所需提交資料目錄(試行)>的通知》。

（來源：法務(wù)之家 作者：陳建亮）

（此文不代表本號觀點(diǎn)）

“安家”之前先家安，這些法律知識助你妥處家庭房產(chǎn)贈與

來源：京法網(wǎng)事

作者：西城法院 戴睿狄 田曉昕 王雅娜

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家庭房產(chǎn)，不僅是家庭成員共同生活的住所，更承載著夫妻、父母子女、兄弟姐妹等親屬之間的親情記憶與感情寄托。但在動輒百萬、千萬的房產(chǎn)價值面前，親情不一定可以承受誘人利益的考驗(yàn)。有時骨肉至親甚至?xí)茨砍沙稹Σ竟茫兂衫纤啦幌嗤鶃淼哪吧恕?/p>

01

贈與房產(chǎn)

不是一句話那么簡單

案件詳情

林先生和錢女士是夫妻關(guān)系，小林是二人之子。2017年，林先生、錢女士與小林簽訂了一份《贈與合同書》，約定將夫妻名下位于西城區(qū)右內(nèi)西街的一處房產(chǎn)贈與小林，但房屋由二人居住至百年之后。2019年，小林要求父母去房管部門協(xié)助辦理過戶手續(xù)，父親林先生表示現(xiàn)在生活困難，不同意把房屋過戶給小林了，但母親錢女士則表示仍同意將房屋過戶給小林。因父母存在意見分歧，小林將父母林先生和錢女士起訴到法院，要求他們共同履行贈與合同義務(wù)。

法官說法

據(jù)介紹，《婚姻法》第十七條規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)歸夫妻共同所有，夫妻對共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。《物權(quán)法》第九十五條規(guī)定，共同共有人對共有的不動產(chǎn)共同享有所有權(quán)；第九十七條規(guī)定，處分共同共有的不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人同意。“具體到該案中，房屋屬于林先生與錢女士的共同財產(chǎn)，雙方對房屋有平等的處理權(quán)，雙方簽訂《贈與合同書》將房屋贈與小林，這是合法有效的，但是在辦理房屋過戶登記之前，二人均有權(quán)要求撤銷贈與。”郭云燕庭長介紹到，當(dāng)父親林先生作出撤銷贈與的意思表示后，即便目前錢女士仍同意將房屋過戶給小李，但因兩位共同共有人無法達(dá)成贈與的一致意見，贈與合同無法繼續(xù)履行，所以，法院在審理后駁回了小林的訴訟請求。

02

房產(chǎn)十萬“賣給”兒子

法院確認(rèn)合同無效

案件詳情

李先生和王女士是夫妻關(guān)系，二人生育了一兒一女。2014年，李先生因病去世，對登記在王女士名下位于西城區(qū)南禮士路的一處房屋，兒女未要求析產(chǎn)繼承。2015年，王女士與兒子簽訂了房屋買賣合同并將房屋過戶到兒子名下，合同約定的房產(chǎn)交易價格僅為10萬元，且并未實(shí)際支付。2016年，王女士因病去世。2017年，女兒在要求繼承上述房屋的過程中發(fā)現(xiàn)房屋已登記至哥哥名下，遂將哥哥起訴到法院，要求確認(rèn)母親與哥哥簽訂的房屋買賣合同無效。

法官說法

對此案例，法官解釋到：房屋雖然登記在王女士個人名下，但因?yàn)槭抢钕壬c王女士婚姻存續(xù)期間取得，所以依據(jù)《婚姻法》第十七條應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財產(chǎn)。同時根據(jù)《繼承法》第二十六條規(guī)定，在李先生去世后，房屋析產(chǎn)之前，該房屋應(yīng)當(dāng)屬于王女士和兒女共同共有。故王女士在丈夫李先生去世后，將房屋出售給兒子的行為構(gòu)成無權(quán)處分。雖然王女士與兒子簽訂了房屋買賣合同，但約定的房屋交易價格顯然并非市場交易價格，且未實(shí)際支付購房款，因此雙方實(shí)際上并無買賣房屋的意思，結(jié)合案件情況應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方名為買賣實(shí)為贈與關(guān)系。該處分行為未得到女兒的追認(rèn)，王女士與兒子之間的贈與是無效的，同時，基于王女士和兒子的身份關(guān)系，二人在明知該房屋未經(jīng)析產(chǎn)繼承尚有女兒份額的情況下，仍私自處分房屋，構(gòu)成了法律意義上的惡意串通，損害了女兒的利益，因此法院經(jīng)審理后確認(rèn)了雙方簽訂的房屋買賣合同無效。

03

母親去世父親私自賣房

女兒起訴房屋無法追回

案件詳情

張先生和李女士是夫妻關(guān)系，小張是二人之女。2015年，李女士因病去世，對登記在張先生名下的父母共有房屋，小張未要求進(jìn)行析產(chǎn)繼承。2017年，張先生私自將房屋以445萬元的市場價格出售給了韓先生，韓先生支付了購房款并辦理了過戶登記。2018年，小張得知此情況后，將父親張先生和購房人韓先生起訴到法院，要求確認(rèn)二人簽訂的房屋買賣合同無效。

法官說法

“根據(jù)我們前面提到的《婚姻法》和《繼承法》的相關(guān)規(guī)定，在李女士去世后，房屋應(yīng)當(dāng)屬于張先生和小張共同共有，但小張在這個案件中遭遇了‘善意第三人’。”郭云燕庭長介紹到，由于房屋只登記在張先生一人名下，購房人韓先生基于對不動產(chǎn)登記公示的信賴，與張先生簽訂了房屋買賣合同。此時，張先生私自出售房屋的行為構(gòu)成了《合同法》第五十一條規(guī)定的無權(quán)處分。因買賣合同是雙務(wù)有償合同，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條的規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持，也就是說無權(quán)處分并不構(gòu)成買賣合同無效的理由。另一方面，購房人韓先生支付了合理價款并辦理了過戶登記，韓先生對房屋構(gòu)成“善意取得”，因此法院對小張要求確認(rèn)房屋買賣合同無效的訴訟請求未予支持。

“需要通過法律途徑解決的家庭房產(chǎn)糾紛，往往存在著家庭協(xié)議內(nèi)容模糊、權(quán)利義務(wù)關(guān)系不夠清晰，房產(chǎn)證登記的所有權(quán)人與實(shí)際所有權(quán)人不一致、所有權(quán)人數(shù)量較多且需追加繼承人等特點(diǎn)難點(diǎn)。”據(jù)王元田副院長介紹，為妥善處理上述情況，北京西城法院從家庭房產(chǎn)協(xié)議的特點(diǎn)出發(fā)，合理解釋當(dāng)事人隱含在協(xié)議內(nèi)容之外的真實(shí)意思，以平衡各方在經(jīng)濟(jì)上的利益訴求。在證據(jù)采信方面，全面綜合考量相關(guān)證據(jù)作出事實(shí)認(rèn)定，避免機(jī)械使用某一證據(jù)認(rèn)定事實(shí)。在房產(chǎn)權(quán)利主體方面，嚴(yán)格審查訴訟參加人，對繼承人排查疏漏。在化解家庭矛盾方面，通過引入外部調(diào)解組織力量促成家庭和解，加強(qiáng)判決說理并引入判后答疑糾正違背家庭道德的行為。

法官建議：一是家庭成員在簽訂房產(chǎn)贈與合同后，應(yīng)當(dāng)及時辦理過戶登記；暫時不具備過戶登記條件的，應(yīng)當(dāng)先行辦理公證手續(xù)。二是在辦理繼承時，家庭成員最好通過家庭會議妥善處分房產(chǎn)，避免產(chǎn)生家庭矛盾。三是如果家庭成員間已經(jīng)因房產(chǎn)處分產(chǎn)生糾葛，可以及時向法院申請保全房產(chǎn)，以避免因他人善意取得導(dǎo)致房產(chǎn)無法追回；如果確已無法追回，可以向無處分權(quán)人，也就是原房產(chǎn)登記的所有權(quán)人請求賠償損失。“房子承載著家庭的幸福，但親情才是家庭幸福的源泉。”