「濰坊樓市藍(lán)皮書」2019濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行報(bào)告

2019年全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)“穩(wěn)”字當(dāng)頭，宏觀政策以“房住不炒 ”為主線，地方政府以“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”這三大目標(biāo)，全面落實(shí)“因城施策”，有張有弛。全國(guó)商品房全面成交規(guī)模雖然穩(wěn)中有升，但各城市市場(chǎng)分化加劇，部分三四線城市退潮明顯。

本站分析認(rèn)為，2020年的濰坊樓市不存在出現(xiàn)特別冷或者特別熱的情況，在大的政策基調(diào)下，濰坊的發(fā)展、供需平衡等因素，會(huì)讓2020年市場(chǎng)大概率延續(xù)2019年平而穩(wěn)的狀態(tài)。

一、房?jī)r(jià)報(bào)告

2019年在地方政府緊鑼密鼓的調(diào)整下，從年初至今，房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)合計(jì)達(dá)575次，遠(yuǎn)超去年450次，中央多次重審“房住不炒”，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖，力度不松勁，各線城市調(diào)控政策持續(xù)高壓，但2018年10月到2019年10月，中國(guó)樓市一直處于一個(gè)較為平穩(wěn)降溫的過程，樓市總體降溫明顯，房?jī)r(jià)總體下降城市數(shù)量和下降速度超過去年同期。

據(jù)本站統(tǒng)計(jì)，2019年濰坊市區(qū)全年新房最低點(diǎn)在1月，均價(jià)為6808元/㎡，最高點(diǎn)在12月，均價(jià)7495元/㎡，全年高低差值687元。

進(jìn)入下半年市場(chǎng)降溫回歸理性，房?jī)r(jià)整體開始趨緩，這也將是接下來(lái)一段時(shí)間的常態(tài)。

2018-2019年濰坊房?jī)r(jià)對(duì)比漲幅

從近五年的濰坊城區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，整體呈上漲趨勢(shì)，5年內(nèi)幾乎翻了一番。

具體來(lái)看，2015年至2016年兩年濰坊房?jī)r(jià)較為平穩(wěn)，保持在4000-4500元/㎡，但從2017年開始房?jī)r(jià)漲勢(shì)迅猛，截止到2018年底房?jī)r(jià)最終穩(wěn)定在高位，達(dá)到7500元/㎡，此后房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，漲幅收窄。

從上述數(shù)據(jù)可以看出濰坊房?jī)r(jià)再進(jìn)入2019年第二季度后漲勢(shì)明顯減弱，房?jī)r(jià)基本處于穩(wěn)而平的態(tài)勢(shì)，隨著全國(guó)樓市的降溫趨勢(shì)和樓市調(diào)控的效果不斷累加，預(yù)計(jì)漲幅回落趨勢(shì)還將繼續(xù)，這也和當(dāng)前市場(chǎng)降溫以及市場(chǎng)預(yù)期平穩(wěn)等掛鉤?！敖鹁挪唤稹敝螅般y十”成色也不足，2019年下半年漲幅收窄，市場(chǎng)降溫回歸理性，市場(chǎng)降溫的大背景下全國(guó)房?jī)r(jià)整體上行的壓力已經(jīng)明顯偏弱。

二、成交量報(bào)告

2019年濰坊城區(qū)住宅共計(jì)成交約4.1萬(wàn)套，成交面積約534萬(wàn)㎡，成交金額約383億元。

2019年成交量最低點(diǎn)是2月，共1624套，最高點(diǎn)是7月，共4440套。

從近7年的商品房住宅成交情況來(lái)看，2013-2015年濰坊市區(qū)商品房住宅成交量呈平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，保持在30000+，到2017年后增長(zhǎng)明顯，2017年、2018年基本持平，保持在50000+的成交，2019年降幅明顯，也達(dá)到約4.1萬(wàn)套，預(yù)計(jì)2020年商品房住宅成交套數(shù)也將達(dá)到40000+。

三、土拍報(bào)告

2019年濰坊主城區(qū)商住用地土地成交總數(shù)量是107宗，成交總面積850萬(wàn)㎡，成交總金額267億元，濰坊城區(qū)商用住宅土地成交量的排名，從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，成交量最高的是濱海開發(fā)區(qū)。

從2018-2019年濰坊主城區(qū)商住用地土地成交數(shù)據(jù)來(lái)看，2019年在成交宗數(shù)、成交面積和成交金額都比2018年有較大漲幅。

濰坊城區(qū)商住宗地成交總價(jià)TOP5：2019年成交總價(jià)最高的是12月23日由濰坊陽(yáng)光澤潤(rùn)置業(yè)有限公司拍得的高新區(qū)的2019-7-A、B宗地,成交價(jià)高達(dá)70093萬(wàn)元。

濰坊城區(qū)商住宗地成交每畝地價(jià)排名TOP5：2019年每畝地價(jià)最高的是12月23日由濰坊濰揚(yáng)置業(yè)發(fā)展有限公司拍得的奎文區(qū)的2019-K23宗地，每畝地價(jià)高達(dá)807萬(wàn)元。

濰坊主城區(qū)商住宗地樓面價(jià)排名TOP5：2019年樓面價(jià)最高的是8月7日由濰坊華普置業(yè)有限公司拍得的高新區(qū)的2019-G01宗地，樓面價(jià)高達(dá)5120元/㎡。

從2019年全國(guó)土地出讓金統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，超過500億元的城市共有32個(gè)，濰坊排名第28名，出讓金達(dá)到593.86億元，同比漲幅1.76%，溢價(jià)率16.31%。青島排名第15位，出讓金980.87億元，濟(jì)南排名第20位，出讓金784.59億元。

2019年度山東土地出讓金前三名數(shù)據(jù)對(duì)比

2019年度山東土地出讓金前三名數(shù)據(jù)對(duì)比

四、400電話報(bào)告

據(jù)濰坊房產(chǎn)超市網(wǎng)后臺(tái)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年共成功接聽400來(lái)電13317通，來(lái)電總量同比去年上漲26.7%。

從數(shù)據(jù)上看，2019年400來(lái)電量總體走勢(shì)呈現(xiàn)上半年先上升，下半年開始略有下降，整體趨勢(shì)趨穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，全年峰值出現(xiàn)在5月份，自7月份開始回落，金九銀十依舊是樓市旺季，但是下半年明顯來(lái)電量逐漸下降，后勁不足。

根據(jù)圖表顯示，在2019年來(lái)電區(qū)域占比中，占比高的依然是高新區(qū)，占比33%，奎文區(qū)、濰城區(qū)分別以25%和23%位列第二名、第三名。

五、政策篇

回望2019年樓市，“穩(wěn)定”兩個(gè)字已足以形容，土地市場(chǎng)穩(wěn)定、整體房?jī)r(jià)穩(wěn)定、未來(lái)預(yù)期穩(wěn)定，三穩(wěn)目標(biāo)在2019年皆有清晰體現(xiàn)。在“房住不炒”主基調(diào)下，中央層面及地方政府著力加強(qiáng)存量改造、住房保障、公積金以及土地政策等各方面的全面升級(jí)。在這樣的大背景下，2019年濰坊樓市亦出臺(tái)了相關(guān)的公積金、棚改、住房租賃等政策，整體在穩(wěn)定中前行。

• 房住不炒自2016年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中首次被提出，到2019年高層一再?gòu)?qiáng)調(diào)"要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的"定位，"房住不炒"一直都是樓市調(diào)控政策的總基調(diào)。
• "穩(wěn)"字當(dāng)頭房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，是樓市調(diào)控的目標(biāo)，也是2019年市場(chǎng)的真實(shí)反映。"穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期"，2019年樓市"穩(wěn)"字當(dāng)頭，且"穩(wěn)"仍是明年樓市工作重點(diǎn)。
• 存量改造2019年中央及地方著力加強(qiáng)城市困難群眾住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，加強(qiáng)農(nóng)村危房改造資金使用管理，做好農(nóng)村危房改造脫貧攻堅(jiān)工作。
• 住房保障2019年兩會(huì)對(duì)保障房、棚改工作的要求是：“繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，保障困難群體基本居住需求?！?/li>
• 棚改收緊2019年我國(guó)各地棚戶區(qū)改造任務(wù)約285套，與2018年棚改的計(jì)劃改造量、實(shí)際完成量均相差較大。山東將棚改任務(wù)分配到各市，強(qiáng)調(diào)嚴(yán)禁將棚改政策覆蓋到一般建制鎮(zhèn)，明確8種禁止納入城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造范圍的情形。
• 規(guī)范市場(chǎng)秩序規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，始終是樓市工作的著力點(diǎn)。濰坊亦在2019年規(guī)范物業(yè)管理收費(fèi)、規(guī)范新房合同等方面作出積極努力。
• 公積金新政建立健全住房公積金服務(wù)平臺(tái)，不再提交紙質(zhì)提取申請(qǐng)書、實(shí)施失信聯(lián)合懲戒，進(jìn)一步優(yōu)化住房公積金繳存提取政策措施和流程，強(qiáng)化住房公積金歸口管理。
• 土地新政推廣農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)成果，修改土地相關(guān)法規(guī)、實(shí)施精準(zhǔn)供地，加強(qiáng)對(duì)土地流轉(zhuǎn)、農(nóng)村宅基地的管理。山東明確新增用地指標(biāo)使用方向，實(shí)施精準(zhǔn)供地，加強(qiáng)批而未供和閑置土地處置工作意見，閑置土地處置不力將暫停新增建設(shè)用地審批和供應(yīng)。

六、樓市大事件

• 1月25日，融創(chuàng)在濰坊首次亮相，拿下了高新2018-G57號(hào)地塊。隨后在8月2日又拿下同片區(qū)的2019-G07號(hào)地塊，10月21日拿下2019-G16地塊。
• 1月28日，坊子泰華城地塊塵埃落定，由濰坊泰和置業(yè)有限公司拿下。
• 2月2日，新力地產(chǎn)拿下了2018-HT54地塊，正式亮相寒亭。
• 4月4日，中海大觀天下精裝修交付新品樣板間盛大開放。
• 6月17日，中國(guó)金茂進(jìn)駐濰坊，拿下了2018-BS09號(hào)地塊（綜合保稅區(qū)桃園街以南、高二路以東），土地總價(jià)8.39億元，為2019年成交總價(jià)最高的一宗地，也是濰坊第一次要求用美金作為保證金的地。
• 6月18日，綠地新里城盛大開盤，首開2小時(shí)狂銷8億；3#5#11月10日盛大加推。
• 7月8日，山東頤和豐置業(yè)有限公司以662萬(wàn)元/畝的價(jià)格拿下了高新區(qū)2017-G82地塊（高新區(qū)臥龍東街以北、東方路以西），溢價(jià)率65.5%。
• 7月12日，中梁首次進(jìn)入濰坊，以432萬(wàn)元/畝的價(jià)格拿下奎文區(qū)2019-K4地塊（奎文區(qū)寶通東街以南、北海路以西）。
• 8月9日，中海大觀天下四期觀瀾新品發(fā)布會(huì)在濰坊大劇院舉辦。
• 8月19日，金大地成功競(jìng)得濰城區(qū)2019-W19地塊（濰城區(qū)臥龍西街以北、彩虹路以東），此項(xiàng)目由金大地與天泰合作開發(fā)。
• 8月26日，中海地產(chǎn)拿下坊子2019-F11號(hào)地塊（坊子區(qū)山東豪信置業(yè)有限公司以東、規(guī)劃路以北），這個(gè)深耕高新九年之久的全國(guó)一線大房企，正式進(jìn)駐坊子區(qū)。
• 9月9日，寒亭區(qū)與經(jīng)濟(jì)區(qū)的地價(jià)都被刷新，寒亭2018-HT35號(hào)A地塊（寒亭區(qū)幸福路以東、益新街以南）被金慶集團(tuán)競(jìng)得，成交價(jià)401萬(wàn)元/畝，溢價(jià)率54.23%，刷新了寒亭區(qū)最高地價(jià)紀(jì)錄。濰坊圣苑置業(yè)有限公司以332萬(wàn)元/畝的價(jià)格拿下了2019-J03號(hào)地塊（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)古亭街以南、虞河路以東），刷新了經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的最高地價(jià)紀(jì)錄。
• 9月15日，澤信·云筑產(chǎn)品發(fā)布會(huì)圓滿落幕；9月22日澤信云筑營(yíng)銷中心璀璨盛放。
• 9月21日，魯鴻·公園世紀(jì)耀世開盤，勁銷1.42億。
• 9月22日，柒星國(guó)際盛大開盤，墅房均價(jià)12000元/㎡。
• 9月28日，魯鴻泰華蘭亭序售樓處盛大開放，全城會(huì)員招募。
• 9月29日，桃源金茂悅營(yíng)銷中心暨實(shí)景示范區(qū)大美盛放。
• 新和成小鎮(zhèn)2019年10月首次開盤，目前一期在售，銷售價(jià)格區(qū)間4800-5200元/㎡。
• 10月5日，世茂云圖營(yíng)銷中心暨景觀示范區(qū)榮耀啟幕。
• 10月7日，中國(guó)金茂致敬鳶都首秀禮暨城市煥新發(fā)布盛典華美綻放。
• 10月13日，桃源金茂悅實(shí)景美學(xué)樣板間驚艷亮相。
• 10月19日，藍(lán)城錦繡桃李春風(fēng)樣板區(qū)震撼呈現(xiàn)。
• 10月26日，金帝惠賢府美學(xué)樣板間華彩綻放；11月13日盛大開盤，6900元/㎡起價(jià)。
• 11月1日，“融創(chuàng)歸心 相遇 世界濰坊” 2019融創(chuàng)濰坊品牌發(fā)布盛典啟幕，融創(chuàng)·融公館正式亮相。11月23日，2019濰坊首屆音樂生活節(jié)開幕，融創(chuàng)融公館營(yíng)銷中心及生活體驗(yàn)區(qū)盛大開放。11月23日，融創(chuàng)·融公館美學(xué)裝修體驗(yàn)館璀璨綻放。12月7日，融創(chuàng)融公館盛大開盤，業(yè)主答謝宴盛大舉行，在售3#6#9#房源7400元/㎡。
• 11月3日，世茂云圖盛大開盤，首開勁銷2億紅動(dòng)濰坊。
• 11月3日，中梁·頤和雅筑‘生活美學(xué)城市盛典’發(fā)布會(huì)在保利大劇院圓滿舉行。
• 11月3日，嘉友銘園新品發(fā)布會(huì)在藍(lán)海大酒店圓滿成功。
• 11月8日，金科拿下濰城區(qū)工業(yè)+商住搭配用地，其中三宗工業(yè)用地是金科·濰坊智慧科技城項(xiàng)目用地。
• 11月8日，陽(yáng)光100中國(guó)第6座喜馬拉雅登陸濰坊暨媒體見面會(huì)啟幕。
• 11月9日，魯鴻泰華蘭亭序盛大開盤，6888元/㎡起價(jià)！
• 11月16日，世茂濰坊城市品牌發(fā)布盛典在鉑爾曼酒店盛啟。12月7日，世茂璀璨公園銷售中心正式開放。
• 11月23日，藍(lán)城錦繡桃李春風(fēng)江南院子盛大開盤。
• 11月24日，翔凱上城國(guó)際繁華里小高層86、88#樓盛大開盤。
• 11月25日，中冶濰坊公館營(yíng)銷中心及泰華城市展廳同步開放。
• 11月25日，高新區(qū)2019-G01號(hào)宗地（高新區(qū)寶通街以南、東方路以東）被濰坊華普置業(yè)有限公司拿下，成交價(jià)430萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)5119元/㎡，成為2019年樓面價(jià)最高的地塊。
• 11月30日，翔凱文華未來(lái)之光2019未來(lái)生活發(fā)布會(huì)在濰坊大劇院盛大啟幕。
• 12月1日，德潤(rùn)鉑悅盛大開盤，2#樓均價(jià)7500元/㎡。
• 12月7日，龍潤(rùn)紫宸華府產(chǎn)品發(fā)布會(huì)在藍(lán)海國(guó)際隆重舉行。
• 12月15日，桃源金茂悅盛大開盤，首開1#8#，全城矚目，不負(fù)久候。
• 12月16日，中梁頤和雅筑盛大首開，開盤熱銷 7777元/㎡起價(jià)。
• 12月21日，新力帝泊灣盛大開盤，首開驚爆價(jià)5888元/㎡起價(jià)，均價(jià)6388元/㎡。
• 12月23日，2019-G17（高新區(qū)梨園街以北、濰縣中路以東）的競(jìng)拍過程受到了全市人民關(guān)注。這塊地是濰坊第二宗需要美金作為保證金的土地，最終被旭輝地產(chǎn)奪得，成交價(jià)611萬(wàn)元/畝，溢價(jià)率35.78%。同日，濰坊濰揚(yáng)置業(yè)發(fā)展有限公司拿下老市府東院地塊2019-K23，成交價(jià)807萬(wàn)元/畝，成為2019年成交畝價(jià)最高的地塊。
• 12月28日，天泰金大地新地城盛大開盤。

（原創(chuàng)作者:鳶都老王 wang498990085）

便民助企促消費(fèi)，濰坊“房產(chǎn)超市”上線，首批上架房源750余套

見習(xí)記者 亓子騰 通訊員

16日，記者從濰坊市住建局獲悉，從6月17日起，濰坊市“房產(chǎn)超市”將在濰坊市住建局官網(wǎng)正式開業(yè)。“房產(chǎn)超市”首批房源共有29個(gè)項(xiàng)目，750余套房源。

記者了解到，去年以來(lái)，濰坊市住建局牽頭組織過多次線上、線下房展會(huì)，為了進(jìn)一步深入貫徹落實(shí)濰坊市委、市政府“七個(gè)加力突破”總體部署，著力激活房地產(chǎn)消費(fèi)，濰坊市住建局籌建“房產(chǎn)超市”。

據(jù)介紹，本次網(wǎng)上“房產(chǎn)超市”是常態(tài)化展示優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的平臺(tái)，也是住建部門落實(shí)“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、促發(fā)展、惠民生”工作的具體舉措。通過打造網(wǎng)上房產(chǎn)銷售平臺(tái)，推介優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，活躍交易市場(chǎng)，提振市場(chǎng)信心，助力企業(yè)銷售，便利群眾置業(yè)，推動(dòng)全市房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

記者了解到，網(wǎng)上“房產(chǎn)超市”首批房源，主要展示濰坊市區(qū)尾盤項(xiàng)目，貨架收錄項(xiàng)目29個(gè)，房源750余套，地域覆蓋各區(qū)、市屬開發(fā)區(qū)，產(chǎn)品涵蓋剛需和改善戶型。購(gòu)房者可以通過濰坊市住建局官方網(wǎng)站進(jìn)入“房產(chǎn)超市”專欄，一站式瀏覽優(yōu)質(zhì)房源，足不出戶進(jìn)行看房、選房。

記者登錄濰坊市住建局官網(wǎng)看到，“房產(chǎn)超市”的入口就設(shè)在網(wǎng)站的首頁(yè)，點(diǎn)擊進(jìn)入后即可看到上架的房產(chǎn)項(xiàng)目。記者看到，首批上架的房產(chǎn)項(xiàng)目涵蓋奎文、濰城、高新、坊子、峽山、經(jīng)濟(jì)、保稅等區(qū)，內(nèi)容包括房產(chǎn)的位置、單價(jià)、戶型圖、區(qū)位圖、項(xiàng)目實(shí)景圖等信息，有意向咨詢或購(gòu)買的市民可通過電話與房產(chǎn)銷售人員聯(lián)系。

采訪中，記者了解到，在網(wǎng)上“房產(chǎn)超市”開業(yè)的同時(shí)，濰坊市住建局于6月17日起，線下結(jié)合開展“清涼一夏，樂購(gòu)好房”夏季購(gòu)房節(jié)活動(dòng)，進(jìn)一步豐富房產(chǎn)超市內(nèi)容，分批次向購(gòu)房者展示全市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目房源，積極為供需雙方搭建服務(wù)橋梁。