大理的新房可以先買一半產權，你買嗎？

大理的蒼山洱海、風花雪月，一直是不少人心中的烏托邦。郝云在《去大理》中的一句“是不是對生活不太滿意，不如一路向西去大理”，吸引著無數青年心懷詩和遠方，前往大理定居。

近年來，大理的旅游業頻頻遭受重創，和旅游業息息相關的地產業更是面臨寒冬，大理的房價一再大幅下跌，成為當地不得不直面的現實。

日前，大理州政府為促進全州房地產市場平穩健康發展，發布了《關于印發促進房地產業平穩健康發展的實施意見的通知》（ 以下簡稱《通知》 ）。

即便近段時間為了穩樓市，各地政策“花樣”頻出，但該《通知》中提到的有別于傳統共有產權概念的“企業版共有產權房”模式，以及“半價買房”、“半買半租”等說法，還是引發了社會廣泛關注。

“半買半租”？

《通知》提出，支持房地產開發企業通過“共有產權”方式銷售商品房，購房人可以先期購買不低于50%的產權，剩余產權繼續由房地產開發企業持有，由購房人租賃使用，再按雙方合同約定購買剩余產權。

大理洱海旁的城市建筑。圖/圖蟲創意

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴中國新聞周刊，此次大理推出的共有產權概念與傳統意義上的共有產權有本質區別。傳統的共有產權是購房者和地方政府共有產權，是一種保障房的形式，更多是給中低收入人群更好地去擁有產權住宅的一種推進方式，而此次則屬于購房者和開發商共有產權。

北京金訴律師事務所主任王玉臣在接受中國新聞周刊采訪時談到，雖然該政策的出發點是刺激樓市消費，且從短期來看，購房者的購房成本有所降低，只需要出一部分購房款，但他認為，從長遠來看，房款并沒有下降，購房者所拿到的無非是部分房屋所有權，如果想拿到全部的產權，依舊需要付出全部的房款。

王玉臣認為，傳統的共有產權房屬于政策性保障住房，有相應的資格審查，對于購房人而言會更加安全。

據悉，本次《意見》出臺前，大理早在今年3月就展開過一輪房地產業發展座談會，就控制供地節奏、提高公積金貸款支持力度等方面內容，進行相關探討及工作任務部署。

大理的公積金支持新政也于今年6月落地，貸款額度從原單職工的50萬元調整至65萬元，雙職工從原60萬元調整為78萬元，二套房首付比例從原40%降至30%。其中，單職工貸款額度要高于昆明新執行的最高50萬元政策，力度不小。

此外，為更好發揮政府調控作用，大理方面在《意見》中特別提出，將由宣傳、住房城鄉建設、文化旅游等部門牽頭會同房地產、旅游等行業協會組建“營銷大理”專班，組織開展線上線下系列推介活動，持續強化城市營銷。

不少受訪者認為，大理共有產權政策的出臺，和當下大理面臨的困難與挑戰不無關聯。

但鑒于該《通知》剛發布，目前沒有具體管理細則出臺，也沒有房企以此來開展營銷活動，在大理從事房產交易工作的地產資深人士趙云告訴中國新聞周刊，當下他們門店還沒有客戶前來咨詢相關事宜，不少購房者對此持觀望態度。

“寒冬”中的房地產業

大理的房地產業，也曾經有屬于自己的“黃金時代”。

疫情前，據《胡潤2019年度全球房價指數》，2018年－2019年大理房價一年漲幅達20.2％，是中國房價漲幅最高、全球房價漲幅第二的城市。

“很少有其他旅游城市像大理這樣，能夠吸引一個人到此旅游，然后就選擇在此定居。”一位大理的房地產經紀人曾如此感慨。

值得注意的是，盡管大理是一座以旅游聞名全國的城市，但房地產業在支撐大理經濟方面一直發揮著重要作用。

官方資料顯示，2021年大理市全市房地產成交面積85萬平方米，交易金額92.44億元；房地產業入庫稅收12.11億元，占全市稅收的24.73%；完成房地產行業固定資產投資119.51億元，占全市固定資產投資總量的49.95%。

但近年來，由于疫情的沖擊，大理的房地產業發展不容樂觀。《2022年大理州政府工作報告》提到，由于疫情原因，大理2021年跨省游熔斷4次、98天，酒店最低入住率僅為16%，比2019年低44個百分點，服務業降至冰點。如果疫情持續，旅游業發展仍面臨不確定性，影響還將向其他行業蔓延。

該《報告》還提到，困難壓力來自房地產業全面進入寒冬，“房地產企業面臨投資乏力、信心不足等問題”。

據悉，2021年大理房地產開發土地購置面積同比下降42.1%，商品房庫存激增，大理外銷比例從最高53%下滑到去年的23%，波及建材、裝飾等眾多行業，且影響還在持續。

此外，《大理白族自治州2021年國民經濟和社會發展統計公報》也顯示，2021年，全州房地產開發投資完成178.0億元，比上年下降15.5%。其中，住宅投資138.4億元，下降16.3%；商品房銷售面積153.0萬平方米，下降37.9%；商品房銷售額124.1億元，下降39.1%。

國家統計局數據也顯示，今年6月大理新房銷售價格指數環比下跌1%，這是自2021年6月大理房價下跌后的12連跌，較2021年、2020年同期下跌分別達到6.3%、7.3%，在全國70城中，跌幅僅次于廣西北海；而二手房方面，大理在6月終止了連續11連跌的態勢，環比上漲0.4%，但同比前兩年仍下跌6%、4.2%。

諸葛找房（昆明公司）城市經理付宇軒向中國新聞周刊表示，大理是全國知名網紅旅游城市，旅游業是大理的支柱產業，同時也是大理經濟發展的發動機。他說，“以旅游帶動房地產的發展，以游定居從而實現房地產的銷售，可以說大理的旅游和地產息息相關?！?/span>

付宇軒說，大理的房地產嚴重依賴外地客戶，但近兩年受疫情影響，跨省游時常被迫中斷，外地游客進不去，從而導致地產銷售受阻，整體庫存壓力較大。

“加上房地產融資受三道紅線（即剔除預收款后的資產負債率大于70%，凈負債率大于100%，現金短債比小于1倍）影響，多數房企生存維艱。”他說。

付宇軒認為，過去房企營銷策略以省外客戶為主，忽略了本地居民購買需求，這次大理的新政降低了購房門檻，能在一定程度上激活購房市場和需求。

“大理共有產權政策的推出主要是解決庫存壓力，降低本地居民購買門檻的無奈之舉?！彼f。

趙云談到，受疫情影響，他們門店的成交額而只有去年的一半。但他認為，如果后半年沒有疫情影響，成交額應該能有所回升。

專家：警惕產權風險

實際上，在大理之前，深圳亦發布過類似政策。在7月16日召開的第二屆大灣區企業人力資源發展高峰論壇上，深圳市企業人力資源發展促進會聯合深圳安佳建實業發展有限公司發布“青年人才共有房計劃”，推出青年人才與企業共有產權。

該計劃指出，三年之后，如果房價出現上漲，青年人才可以選擇向企業按照原價購買剩下的一半產權，搭上資產上漲的“順風車”；如果三年后房價下跌，企業將向青年人才按原價回購一半產權，確保青年人才置業無憂，安居樂業。

但實際上，該計劃目前唯一落地的項目為位于深圳寶安區的產業公寓。該項目用地為工業用地，推出的50套房源為產業公寓——此類公寓、單身宿舍等非商品住宅類產品，本身在市場上就存在去化不佳等問題。

而且，以上舉措僅僅是企業的自主行為，“青年人才共有房”計劃并不屬于深圳市政府住房保障或者人才住房體系內容。

因此，大理可以說是全國率先支持房企與購房者共有房屋產權的地區，但需注意的是，大理雖率先試水“企業版共有產權房”，但目前涉及的交易價格、稅費以及后續出租、交易等細則尚未出臺。

王玉臣認為，大理的共有產權新政還存在一定的風險。他談到，雖然購房者前期似乎不用為全部房款操心，但相應拿到的產權也并非全部產權。

“既然剩余產權繼續由房地產開發企業持有，由購房人租賃使用，再按雙方合同約定購買剩余產權，這就意味著在購房者沒有購買剩余產權之前，相應的產權依舊歸開發商所有?！蓖跤癯颊f，如果在這期間，開發商出現資金問題，或者對剩余產權進行抵押，都會對購房者權益產生影響，“如果開發商出現經濟問題，被法院強制執行，這部分產權可能會被拍賣，進而影響到未來購房者對房屋實際使用問題，更不用說能否再購買剩余產權了”。

王玉臣還談到，在購房人取得剩余產權之前，購房者和開發商之間其實都是共有權人，雖然不是嚴格的共同購房，但是類似于“共同購房”。“本身共同購房就很容易出問題，比如在出售、占有、使用、抵押等方面上，這個時候往往需要‘看人品’。”他說。

王玉臣表示，如果確實要買“企業版共有產權房”，一定要對開發商以及開發商的股東情況等關鍵信息做基本的調查了解，以規避后續可能產生的麻煩。其次，要對項目本身做初步的調研，除了關注基本的五證（國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建筑工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證），還要關注項目的基本立項手續，核實是否在最初立項時就符合這類房屋的條件和政策要求。再次，簽署相關合同后，要實時關注開發商的項目進展情況。

嚴躍進認為，除了購房者要提高警惕，監管部門也要適當關注此類物業交易的金融風險和違約風險，以便更好促進此類物業的交易和模式的推進。

作者：陳淑蓮

降價247萬，大理市鳳儀鎮一宗城鎮住宅用地使用權再度轉讓

拿地十年，地價上漲2.5倍。大理國有企業轉讓一宗16719.58平方米城鎮住宅用地。

據滇西房網消息，近日云南產權交易所發布大理市鳳儀鎮老320國道一宗國有建設用地土地使用權項目招商公告。擬轉讓土地位于鳳儀鎮老320國道以東，興鳳路以西，轉讓底價3515萬元，轉讓方為大理州交通投資開發有限公司。

資料顯示，擬轉讓土地的面積為16719.58平方米，使用期限為2014年2月20日至2084年2月19日，是一宗其他普通商品住房用地城鎮住宅用地，評估價值3310.4768萬元。2024年1月16日至2024年2月27日，這宗土地在云南產權交易所以3762萬元掛牌轉讓，最終無人報名出價。本次為二次掛牌，價格較首次轉讓下降了247萬元，仍高于資產評估指標的位置。

2014年2月19日，大理州土地開發投資有限公司以掛牌出讓方式取得大理市鳳儀片區01-02-35號宗地，也即本次轉讓土地的使用權，成交價格1379.3182萬元，約定容積率不大于2.0。按照二次掛牌價格計算，10年后這宗土地的價格上漲約2136萬元。以最大容積率計算，現在這宗土地的樓面價每平方米約1051元。

自2022年10月27日，大理大立成投資有限公司拿下正陽華府項目2宗住宅兼容商服用地以來，截至今日，大理市內再無一宗住宅用地掛牌和成交。

大理州關于進一步促進房地產業平穩健康發展的實施意見提出，洱海流域內除城市更新、城中村改造等項目外，謹慎新增單一功能的城鎮住宅用地供應，存量用地主要用于產業發展和城市功能優化提升，大理市住宅用地規模還將大幅縮減。

目前，大理市還存在部分已出讓未建的住宅用地，這些存量土地和低效用地可通過自主招商或者土地二級市場轉讓，提高城鎮土地集約利用水平。