韓國的房價

韓國各地人均年凈入與房價（RMB）：

首爾：凈入126920元，房價49506元/m2

仁川：凈入103992元，房價16975元/m2

釜山：凈入107370元，房價17530元/m2

蔚山：凈入123054元，房價14568元/m2

大邱：凈入105346元，房價17346元/m2

光州：凈入101663元，房價13580元/m2

大田：凈入108309元，房價13827元/m2

京畿道：凈入109205元，房價21543元/m2

濟(jì)州道：凈入103199元，房價22222元/m2

江原道：凈入96424元，房價10347元/m2

忠清南道：凈入102595元，房價12457元/m2

忠清北道：凈入99553元，房價10853元/m2

慶尚南道：凈入100595元，房價11598元/m2

慶尚北道：凈入97144元，房價10211元/m2

全羅北道：凈入99138元，房價10107元/m2

全羅南道：凈入92162元，房價9982元/m2

在首爾較為發(fā)達(dá)的江南地區(qū)，每套房屋的平均售價還要更高一些，為6.81億韓元，折合人民幣約415萬元，而作為首爾老城區(qū)的漢江以北地區(qū)，平均售價則要稍低一些，為4.59億韓元，折合人民幣約280萬元。

“首爾住房的套均面積大概在100平方米左右，再對應(yīng)韓國住房城市保障公司給出的數(shù)據(jù)，我們基本上認(rèn)為首爾的房屋均價大概是在人民幣35000元/㎡左右，可能會比杭州主城區(qū)要低一些......”小薛向我們解釋并分析著關(guān)于首爾樓市的相關(guān)數(shù)據(jù)。

“看起來，首爾的房價并沒有高的那么嚇人的地步么！”同行的小伙伴打斷了小薛，小薛笑了笑，說：“這和韓國政府在近期實施房產(chǎn)稅和其他一些輔助政策有著很大的關(guān)系呢。”

據(jù)了解，韓國政府為抑制火熱的房地產(chǎn)市場，于近期出臺了較為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)新政，其中就包括了征收房產(chǎn)綜合稅。

既在韓國境內(nèi)持有3套房產(chǎn)及以上的房主，或在首爾、世宗全境以及釜山、京畿道部分區(qū)域擁有2套房產(chǎn)及以上的房主，將征收最高3.2%的綜合房地產(chǎn)稅。持有一套房產(chǎn)但房價超過18億韓元的房主，將面臨最高2.7%的綜合房地產(chǎn)稅。

與此同時，持有2套及以上房產(chǎn)的房主在首爾等限制區(qū)域購買新房時，將無法獲得按揭貸款。

而在此之前的2017年8月，韓國政府為控制房價上漲，已實施了一波號稱“史上最嚴(yán)”的房產(chǎn)政策，將首爾等地劃定為“房產(chǎn)投機(jī)過熱地區(qū)”和“房產(chǎn)投機(jī)地區(qū)”，在這些地區(qū)實行公開購房資金準(zhǔn)備計劃和入住計劃、并上調(diào)轉(zhuǎn)讓稅等錯措施。

雖然上漲勢頭被控制，但首爾房價依然呈現(xiàn)著上漲的趨勢，據(jù)韓國鑒定院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年首爾房價上漲了3.6%，2018年上半年首爾房價再度上漲了3.1%，上漲速度較往年有一定程度的放緩。

韓國最發(fā)達(dá)的7大城市：與我國城市相比差距有多大？

地處東亞地區(qū)的韓國，是繼日本和新加坡之后的第三個亞洲發(fā)達(dá)國家。韓國只用了短短十幾年時間完成了工業(yè)化，其中半導(dǎo)體銷售額居世界第1位。首爾作為韓國首都，是韓國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市。首爾僅占韓國面積的0.6%，但其GDP卻占全國GDP的21%，約為3320億美元。從人均GDP上來看，2018年首爾也達(dá)到了3萬多美元。2018年11月，首爾還進(jìn)入世界一線城市行列，位居世界第十大城市。

釜山廣域市（廣域市相當(dāng)于直轄市）位于韓國東南端，全市總面積為769平方公里，常住人口約353萬人。釜山是韓國第二大城市和最大港口城市，是僅次于首爾的存在。釜山是一個多種文化共存的國際性都市，這里經(jīng)常舉行國際化大型活動。與首爾經(jīng)濟(jì)實力相比，釜山差距還是比較大。釜山GDP為700億美元，其經(jīng)濟(jì)實力只有首爾的五分之一。人均GDP上來看，釜山與我國一線城市上海差不多。

仁川廣域市位于韓國西北部濱海城市，其全市總面積為986.45平方公里，占全國總面積的0.98%，人口300萬，是韓國第三大城市和第二大港口。仁川地區(qū)總產(chǎn)值為697億美元。仁川作為東北亞的中心城市，擁有最先進(jìn)的大型國際機(jī)場。如今，仁川的汽車、鋼鐵、家具、玻璃等工業(yè)非常發(fā)達(dá)。此外，仁川在金融、文化、通訊、教育研究及交通等方面取得飛躍發(fā)展的充滿活力的城市。

大邱廣域市位于韓國東南部，是韓國第四大城市，其面積883.54平方公里，人口約2,49萬人。目前大邱作為韓國重要的工業(yè)城市，主要以纖維、冶金、機(jī)械領(lǐng)域見長。大邱GDP為442億5400萬美元，人均GDP為17990美元。

蔚山廣域市位于韓國東南沿海，全市面積1057平方公里，是韓國六大廣域市中面積最大的城市。蔚山是韓國第五大城市，具有舉足輕重的經(jīng)濟(jì)地位，擁有發(fā)達(dá)的汽車、化學(xué)、造船業(yè)和其相關(guān)產(chǎn)業(yè)。如今，蔚山市已成為產(chǎn)業(yè)設(shè)施齊全的大工業(yè)城市。這里有現(xiàn)代汽車工廠、現(xiàn)代重工業(yè)工廠、SK株式會社等。蔚山GDP達(dá)614億美元，人均GDP52524美元。

4問小份額法拍房：2.6萬元買下2%房產(chǎn)的權(quán)益與風(fēng)險

在人們以往的印象中，房產(chǎn)購買基本都是整套房源，即便是購買共有產(chǎn)權(quán)房，所占份額也都是在40%以上。近日，北京一套商品房2%份額拍賣的消息引發(fā)關(guān)注，最后以約2.6萬元的總價成交。

不少網(wǎng)友提出疑問，整套房產(chǎn)為何按份額拍賣？購買此類法拍房能否享受落戶、上學(xué)等權(quán)益？為此，新京報記者采訪業(yè)內(nèi)專家、相關(guān)部門等，對相關(guān)問題一一作出解答。

現(xiàn)象：

按份額拍賣房產(chǎn)并非首例

北京市門頭溝區(qū)東老店5號樓的一套房產(chǎn)2%份額成功拍賣。圖/阿里資產(chǎn)官網(wǎng)

據(jù)阿里資產(chǎn)·司法平臺顯示的信息，北京市門頭溝區(qū)東老店5號樓的一套房產(chǎn)（2%份額）結(jié)束了拍賣，最終以約2.6萬元的總價成交。

根據(jù)拍賣信息顯示，上述標(biāo)的房源建筑面積為59.11平方米，規(guī)劃用途為住宅。按照2%的份額計算是1.18平方米，面積體現(xiàn)大概就是普通小電視柜大小。

據(jù)了解，該套房產(chǎn)2%的份額已經(jīng)被多次拍賣。例如，在2023年10月17日舉行的第一次拍賣中，有買家以約3.27萬元的價格將其拍下，但隨后于2023年10月30日確定交易未履行。

此外，新京報記者了解到，此次門頭溝區(qū)東老店5號樓房產(chǎn)按份額拍賣并非首例。比如，北京市朝陽區(qū)雙花園南里二區(qū)6號樓一套建筑面積為113.05平方米的房屋1%份額正在掛牌拍賣，起拍價8萬元，按照1%的份額計算是1.13平方米。此外，東城區(qū)新中街68號7號樓某公寓50%產(chǎn)權(quán)份額正以515.34萬元起拍。

問題1：

整套房產(chǎn)為何按份額拍賣？

那么，為何整套房產(chǎn)要按份額拍賣？

對此，一位法院內(nèi)部人士向新京報記者介紹，在司法實務(wù)中，往往會出現(xiàn)對統(tǒng)一標(biāo)的物有多位權(quán)利人，這些權(quán)利人如果都不同意或者無能力向其他權(quán)利人以支付錢款的方式合并標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)，往往就只能對相關(guān)份額進(jìn)行司法拍賣。比如，房屋共有人之間因為繼承、離婚等原因無法達(dá)成一致意見時，就會出現(xiàn)按份額拍賣房產(chǎn)的情況。

上述法院人士表示，購買此類小面積份額的人，最終往往也會將這部分產(chǎn)權(quán)房屋出租或者再出售。也有些購房人會利用所購買的房源辦理落戶或者為孩子辦理入學(xué)等。

問題2：

小份額法拍房能否落戶？

對于如此小面積的房源如何居住或使用，北京英淇律師事務(wù)所主任夏廣域律師認(rèn)為，2%的份額也是具有對房子相關(guān)部分的使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)和繼承權(quán)。對于房屋的產(chǎn)權(quán)，購買之后在房本或者其他相關(guān)材料上會有所體現(xiàn)。在以往的法拍實務(wù)中也曾遇到過類似按份額拍賣的案例，但如此小份額和面積的法拍房還是相對少見。建議購買人之間協(xié)商出讓，或者并用，還可以將這部分份額進(jìn)行出租。

夏廣域律師強(qiáng)調(diào)，由于受到其他共有人的利益限制，比如，產(chǎn)權(quán)百分比為個位數(shù)的房產(chǎn)，基本無法單獨決定對房產(chǎn)進(jìn)行裝修，對外出租更是不太現(xiàn)實。

對于此類房屋按照份額拍賣，更多網(wǎng)友比較關(guān)注購房人能否享受與整套房產(chǎn)一樣的落戶權(quán)益？

對此，相關(guān)法拍平臺經(jīng)理人向新京報記者介紹，按照北京等一線城市目前的政策，如果在熱點學(xué)區(qū)擁有產(chǎn)權(quán)百分比個位數(shù)的普通商品房，基本是無法享受落戶和上學(xué)的權(quán)益。在實務(wù)中，往往要根據(jù)區(qū)域內(nèi)相關(guān)部門的具體規(guī)定。

為進(jìn)一步核實購買上述小份額房產(chǎn)能否落戶的相關(guān)政策，2月21日，新京報記者向北京市公安局人口基層管理總隊方面進(jìn)行咨詢，相關(guān)工作人員表示，原則上不支持為此類共有份額的普通商品房業(yè)主或業(yè)主家人辦理落戶，在辦理落戶等具體業(yè)務(wù)時，還可以多向?qū)俚嘏沙鏊稍儭?/p>

隨后，新京報記者與東老店5號樓屬地的北京市公安局門頭溝分局三家店站派出所戶籍科取得聯(lián)系，相關(guān)工作人員回應(yīng)稱，之前網(wǎng)絡(luò)傳言的該所對于此類小份額法拍房的落戶方式不實，一切落戶政策都以上級單位的方案為準(zhǔn)。

問題3：

小份額法拍房影響孩子上學(xué)嗎？

那么，購房人買下此類小份額法拍房，是否影響孩子上學(xué)權(quán)益？

針對此類問題，2月21日，新京報記者與北京市教育委員會相關(guān)科室取得聯(lián)系，相關(guān)工作人員表示，目前沒有涉及此類份額產(chǎn)權(quán)房屋業(yè)主孩子上學(xué)的具體規(guī)定，建議咨詢各區(qū)教育委員會。

隨后，新京報記者就上述問題向門頭溝區(qū)教育委員會進(jìn)行咨詢，相關(guān)工作人員回應(yīng)表示：“按照目前的政策，只要能證實所購房屋產(chǎn)權(quán)證或其他法律文書、手續(xù)上顯示的業(yè)主為擬辦理入學(xué)學(xué)生的直接監(jiān)護(hù)人即可。對相關(guān)產(chǎn)權(quán)份額并沒有具體的要求。”

問題4：

購買小份額法拍房存在哪些風(fēng)險？

“按照個位數(shù)產(chǎn)權(quán)份額購得房屋肯定會存在更多的風(fēng)險。”夏廣域律師表示，雖然按份額購買房產(chǎn)是受到我國法律保護(hù)的，但是建議慎重購買。因為此類購房人在與其他產(chǎn)權(quán)人的實際相處中，大概率會產(chǎn)生矛盾。僅1.18平方米的法拍房，實際很難單獨發(fā)揮其使用價值，如何確定標(biāo)的房屋2%在整套房屋的具體位置又是一個新問題，如果確定不好，其他產(chǎn)權(quán)份額的業(yè)主也很難正常居住或者使用該房屋。

此外，不同地區(qū)對涉及房產(chǎn)方面的落戶和孩子上學(xué)等方面的政策會有所不同，而且也會不定期地調(diào)整政策。這說明如果單純?yōu)榱寺鋺簟⒑⒆由蠈W(xué)等原因購買此類按份額拍賣的房屋，后續(xù)的房屋價值更容易出現(xiàn)縮水。

近兩年，法拍市場交易熱度攀升，更多的機(jī)構(gòu)、購房者參與其中。在接下來房產(chǎn)市場整體預(yù)期調(diào)整的行情下，法拍房會憑借價格優(yōu)勢進(jìn)一步打開市場空間，標(biāo)的物形式勢必會更加復(fù)雜多樣化。

“不要只顧著撿漏兒，越是遇到‘便宜’的法拍房，越要多加考慮和調(diào)查。”夏廣域律師提醒，如果購房人購買法拍房，最好是在專業(yè)人士的指導(dǎo)下進(jìn)行，尤其是涉及戶口、入學(xué)等問題盡量要到當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門核實。購房人還要盡量到現(xiàn)場對房產(chǎn)進(jìn)行確認(rèn)和了解，比如通過走訪居委會、物業(yè)以及附近商超、菜市場，都有可能獲取更詳細(xì)的情況，以減少購房風(fēng)險。

新京報記者 張建

編輯 武新 校對 趙琳