成都8宗地塊攬金94億元，華潤“擊敗”70家房企搖中熱門地塊

央廣網(wǎng)北京6月13日消息（記者門庭婷）6月13日，成都土地市場成功出讓8宗地塊，總成交面積達(dá)401畝，總成交規(guī)劃建面為63萬平方米，總成交金額94億元，其中6宗地達(dá)到最高限價。

本次土拍采用“限價競買+抽簽競得”的方式進(jìn)行拍賣。8宗地起拍樓面價為7000-18000元/平方米，清水房限價為19500元/平方米-36000元/平方米。8宗地分別位于金牛區(qū)（約5.7畝）、成華區(qū)二仙橋片區(qū)（約84畝）、龍泉驛區(qū)龍泉街道（約34畝）、天府新區(qū)興隆街道（約24畝）、天府新區(qū)正興街道（約143畝）、天府新區(qū)華陽街道（約50畝）、成華區(qū)龍?zhí)督值溃s31畝）、錦江區(qū)柳江街道（約29畝）。

據(jù)了解，本次出讓宗地多為中心城區(qū)核心地塊，地塊價值高，房企關(guān)注度高。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，本次土拍共有112家企業(yè)報名，其中場次一共28家報名，場次二共84家報名。熱度最高的為錦江區(qū)金融城錦江片區(qū)29畝宗地，在價格觸頂熔斷后，共71家企業(yè)參與搖號抽簽，最終由華潤以樓面價20700元/平方米幸運抽中。

（圖源：中指研究院，央廣網(wǎng)發(fā)）

據(jù)了解，該地塊位于錦江區(qū)柳江街道包江橋村6、8、10組，為金融城三期的第一宗住宅用地，凈用地面積29.45畝，為住宅兼容商業(yè)用地，可開發(fā)體量4.91萬平方米，成品住宅建設(shè)比例100%，商業(yè)占比上限20%。地塊起價88342.2萬元，起始樓面地價18000元/平方米。

此外，中海摘得天府新區(qū)成都直管區(qū)天府前灣50畝地塊，成交樓面價12600元/平方米，溢價率14.54%。該地塊位于四川天府新區(qū)華陽街道香山村七組，凈用地面積50.04畝，為住宅用地，可開發(fā)體量6.66萬平方米，成品住宅建設(shè)比例不低于80%（以棟為單位），普通裝修價格不高于3000元/平方米。建筑密度為1號地塊不大于20%；2號地塊不大于20%。地塊起始價73260萬元，起始樓面地價11000元/平方米。

華發(fā)競得天府新區(qū)成都直管區(qū)總部商務(wù)區(qū)143畝地塊，成交樓面價16700元/平方米，溢價率14.38%。該地塊位于天府新區(qū)正興街道涼風(fēng)頂村二組，凈用地面積143畝，為住宅用地，可開發(fā)體量22.86萬平方米，成品住宅建設(shè)比例100%，普通裝修價格不高于3000元/平方米。地塊起始價333756萬元，起始樓面地價14600元/平方米。

成都本土房企明信在本次供地中摘得兩宗地塊，分別為天府新區(qū)成都直管區(qū)科學(xué)城24畝、龍泉驛區(qū)龍泉城區(qū)34畝地塊；澳南、四川聯(lián)投聯(lián)合體競得金牛區(qū)營門口6畝地塊；蜀道集團(tuán)競得成華區(qū)理工大84畝地塊；綿陽樹高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得成華區(qū)北湖31畝地塊。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2023年成都的一批次土拍順利出讓34宗宅地，總成交面積達(dá)1893畝，總成交規(guī)劃建面為261萬方，總成交金額達(dá)311億元，平均溢價率9.92%。據(jù)二批次供地清單，7月底前擬出讓64宗涉宅用地。

市場表現(xiàn)方面，中指研究院內(nèi)部人士分析，1-5月成都商品住宅銷供比1.1，二手房市場連續(xù)3月成交量超2萬套，進(jìn)入5月淡季后市場仍保持了較好的韌性。房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健表現(xiàn)支撐開發(fā)企業(yè)投資節(jié)奏，預(yù)計后續(xù)土拍中核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊仍將吸引企業(yè)下場爭搶。

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外來房企為什么要搶灘綿陽？天時、地利、人和

2017年最后一個工作日，綿陽在城南新區(qū)一口氣拍了四塊地。

值得玩味的是，此次拍地不僅扭轉(zhuǎn)了綿陽多年來“逢拍必流”的頹勢，而且地價在四年前的基礎(chǔ)上翻了五番！

這四塊地經(jīng)過眾多買家的激烈競爭，最終分別被恒大、中梁、領(lǐng)地斬獲，這三家房企都屬于外來房企！

這一年來，綿陽本埠的購房者及周邊的投資者在綿陽主城區(qū)大肆搶房，自然拉開了外來房企到綿陽搶地的序幕。

對，這僅僅是個開始。之前有磚家聲稱中國房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)馬太效應(yīng)，總的趨勢是一二線城市房價大漲，三四線城市必跌甚至有崩盤的危險，這種論調(diào)的確誤導(dǎo)了不少消費者，背上沉重的包袱到一二線城市當(dāng)房奴。

但是，恒大、碧桂園卻反其道而行之，這些年掉轉(zhuǎn)槍頭深耕三四線城市，迅速崛起。綿陽，作為三線強市，還有藍(lán)光、金科、融創(chuàng)等都在排隊候地。之前在綿陽站穩(wěn)腳根的華潤、毅德、萬達(dá)、東原、中國電建等都在綿陽追加投資。

由此看來，三四線城市無投資價值的論調(diào)已不攻自破。至少綿陽能吸引越來越多的外來房企，它已占盡了天時地利人和。

天時：成都調(diào)控引發(fā)房企突圍

2017年3月24日，成都市12個區(qū)開始實施“史上最嚴(yán)限購政策”，戶籍與連續(xù)24個月的社保成為最大門檻。

4月12日，政策進(jìn)一步加碼，開發(fā)商不得有捂盤惜售行為，不得以虛假裝修、虛高裝修價格等變相提高房價；針對購房者的“限貸”政策同日出臺，二套房首付提升至七成，二套房以上停貸。

限購、限貸、限售、限價，這“四限”給成都樓市戴上了鐐銬。成都限購了，處于成德綿珠經(jīng)濟帶的綿陽，承載了成都的外溢需求。為什么是綿陽？中心城市限投，還有一個與它有關(guān)聯(lián)的，可以一體化發(fā)展的城市，一般是扮演省域城市群的副中心作用。德陽70%的GDP是靠縣域支撐，市本級無法與綿陽抗衡。

資本的逐利性決定了其必須 “趨利避害”，四川的房企資本往綿陽傾斜不失為是一個好的選擇。

地利：一地難求綿陽市場有利可圖

前面說了，僅僅是綿陽城南新區(qū)，四年時間地價翻了五倍，如果是城中心，還遠(yuǎn)不止這個數(shù)。盡管地價如此高位，但還有許多外企在排隊侯地，可見綿陽一地難求。

為什么會這樣？

沒有最高，只有更高！2017年，成都的樓面價格全線進(jìn)入“萬元時代”。

比如，2017年上半年的土地拍賣，以中海開場，也以中海結(jié)束。3月15日，雞年首拍，成中海以樓面價10880元/平米競得華府板塊152.19畝地塊。

6月28日，上半年最后一場土拍，中海以11400元/平米的價格抽簽競得十陵99.5畝地塊。這兩宗土地成為一種昭示：樓面價貴過房價在這個上半年，已經(jīng)成為常態(tài)。

4月6日，限購之后首場土拍，8宗土地集體亮相，117家開發(fā)商摩拳擦掌。這場耗時5個小時土拍，三宗土地熔斷并進(jìn)行抽簽。而共計540畝的土地出讓，也創(chuàng)紀(jì)錄的實現(xiàn)單日土拍出讓金總額達(dá)135億。

“限價”時代，成都樓市已經(jīng)是“面粉貴過面包價”。

而目前，據(jù)官方統(tǒng)計，綿陽市區(qū)（含安州區(qū)）的商品房均價為7176元每平米，而在人們的潛在意識中，安州區(qū)還不具備綿陽主城區(qū)的基本特質(zhì)，故綿陽樓市的主戰(zhàn)場經(jīng)開、園藝、高新、涪城、游仙的房價遠(yuǎn)不止這個數(shù)，恒大雖然在經(jīng)開區(qū)拿下了849.8億每畝的地王，按經(jīng)開區(qū)的房價，仍有利可圖。

資本無利不起早，不想要成都付出高昂代價的房企，自然吹響搶占綿陽的號角。

人和：綿陽城市發(fā)展讓資本刮目相看

綿陽得到外來資本的垂青，除了以上兩個因素，還有一個重要的因素，便是城市的發(fā)展。

城市的發(fā)展由幾個重要因素構(gòu)成：人力資源、區(qū)位優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、軌道交通、政策扶持、意識形態(tài)。但是一個城市發(fā)展首先需要人口，人口才是第一生產(chǎn)力。

大城市有什么優(yōu)勢?信息發(fā)達(dá)、文化發(fā)達(dá)、經(jīng)濟發(fā)達(dá)、就業(yè)機會多，社會保障體系相對健全，這是住在大城市里的優(yōu)越感。但是一二線城市同樣有空氣質(zhì)量差、物價高及交通擁堵等的詬病。這種優(yōu)越感正被綿陽這樣的三線強市所趕上。

綿陽有什么新引力?物價低、環(huán)境優(yōu)美、交通順暢，一二線城市所有的基本要素，綿陽都基本具備，作為城市吸引力，綿陽機場的吞吐量已經(jīng)蓋過了西部的一些省會城市。

產(chǎn)業(yè)上，綿陽已悄然擺脫了多年命系長虹的困境，京東方、漢能、360等大塊頭的到來，繼電子信息產(chǎn)業(yè)后，汽車產(chǎn)業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)、節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)、高端裝備制造業(yè)等的蓬勃興起，讓綿陽對人口的吸附能力進(jìn)一步加強。

成綿樂城際高鐵、成綿三條高速公路貫通，刺激了成綿兩地同城發(fā)展，成西高鐵，縮短了綿陽與國內(nèi)一線城市的時空距離，半城青山半城湖的綿陽，“宜居”城市令人向往，也讓房企垂涎。

綿陽獨特的優(yōu)勢，讓不少外來房企感覺它就像一塊美味的甜點，誰都想先占一席位!隨著綿陽不斷發(fā)展，一席之地能夠圈來的資源或許比我們想象的還要更加豐滿。

最后需要強調(diào)的一點是，雖然看好綿陽的基本面和長遠(yuǎn)發(fā)展，但2018年的綿陽樓市，我們?nèi)匀皇瞧椒€(wěn)發(fā)展的判斷，隨著房企大量涌入供應(yīng)量增多，購房者的選擇將會寬松起來。

9月前兩周綿陽二手房掛牌均價9400元/平 環(huán)比下跌0.03%

據(jù)房天下研究院監(jiān)測， 9月前兩周綿陽二手房掛牌均價為9400元/平方米，環(huán)比下跌0.03%。 9月前兩周綿陽二手房各區(qū)縣搜索排行榜中，涪城區(qū)、科創(chuàng)園區(qū)、游仙區(qū)占據(jù)熱搜區(qū)縣榜TOP3；經(jīng)開區(qū)的富臨桃花島笑傲樓盤關(guān)注度榜單； 戶型方面，網(wǎng)友關(guān)注度主要集中在三居；價格方面，網(wǎng)友關(guān)注度主要集中在0-30萬；面積方面，網(wǎng)友關(guān)注度主要集中在110-130平。

1.城市房價分析

9月前兩周綿陽二手房掛牌均價為9400元/平方米，環(huán)比下跌0.03%，而與上年同期相比，同比下跌0.53%。

圖：綿陽二手房參考均價走勢

數(shù)據(jù)來源：房天下研究院

2.區(qū)縣關(guān)注度分析

9月前兩周綿陽各區(qū)縣搜索排名中，前三甲是涪城區(qū)、科創(chuàng)園區(qū)、游仙區(qū)。

榜首的涪城區(qū)搜索占比為29.2%，其次是科創(chuàng)園區(qū)和游仙區(qū)，占比分別為14.99%和13.04%。

表：區(qū)域關(guān)注度排行榜

數(shù)據(jù)來源：房天下研究院

3.樓盤關(guān)注度分析

9月前兩周網(wǎng)友關(guān)注度較高的樓盤是經(jīng)開區(qū)的富臨桃花島，科創(chuàng)園區(qū)的華潤中央公園列次席，經(jīng)開區(qū)三匯英郡位列第三位，涪城區(qū)長虹國際城和涪城區(qū)九洲躍進(jìn)路1958排名三甲之后。

表：樓盤關(guān)注度排行榜

數(shù)據(jù)來源：房天下研究院

4.戶型關(guān)注度分析

在戶型的關(guān)注度上，三居是網(wǎng)友關(guān)注的戶型，搜索占比為28.02%；其次為四居占比為21.61%；兩居搜索占比21.53%。

數(shù)據(jù)來源：房天下研究院

5.價格關(guān)注度分析

價格方面，0-30萬價格區(qū)間更被網(wǎng)友關(guān)注，占比達(dá)64.83%；其后為80-100萬，占比17.2%；0-20萬搜索占比為2.43%，位居第三位。

表：價格關(guān)注排行榜

數(shù)據(jù)來源：房天下研究院

6.面積關(guān)注度分析

面積搜索中，110-130平占據(jù)首位，搜索占比為25.47%；130-150平的搜索占比為13.78%，位居第二； 90-110平搜索占比為12.8%，位居第三位。

表：面積關(guān)注排行榜

數(shù)據(jù)來源：房天下研究院

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