產證面積、測繪面積、約定面積……房屋計租面積到底如何認定？

承租人從二房東那里租來房屋，發現雙方之間合同約定房屋面積比二房東與大房東之間合同（前手合同）約定的面積大，如何確定計租面積？租金該怎么計算？上海市靜安區人民法院（簡稱靜安區人民法院）就審理了這樣一件租賃合同糾紛案件。

案件回顧

甲公司為開飯店向乙公司租賃了某房屋，雙方簽訂租賃合同，約定租賃面積為380平方米，同時雙方約定了每平方米租賃面積的單價，兩者相乘就是租金。

隨后，甲公司對房屋進行了裝修，圖紙上顯示的設計面積是310平方米。甲公司的飯店營業一段時間后，因經營不善，甲公司無法按時繳納租金。這時，甲公司發現，乙公司是從丙公司租來的房屋，而乙公司和丙公司雙方租賃合同約定的租賃面積僅270平方米，甲公司遂向乙公司提出，應按照270平方米計算租金。而該處房屋的產證面積為370平方米。

乙公司則表示，丙公司出租給自己時，找測量公司進行過測量，面積是270平方米，但隨后自己對房屋進行了修繕改造，導致房屋租賃面積增大了，測量公司再次測量后，面積變為380平方米，所以不同意甲公司提出的減少租金的要求。

在甲公司未按約支付租金的情況下，乙公司依據合同，起訴至法院，要求甲公司按照合同約定支付租金等。

人民法院審理

靜安區人民法院經審理后認為，雙方的爭議焦點在于計租面積的認定。對此，乙公司對房屋面積增加的原因進行了合理解釋，從測量公司的圖紙來看，租賃面積確實有較大幅度的增加；另一方面，甲公司自己在裝修的時候進行過設計，對房屋的實際情況很清楚，且自己的設計面積也大于前手合同中的面積，而甲公司直到無法按期繳納租金才提出租賃面積的問題，之前從未提出過。

綜上，法院認為，合同約定的計租面積是甲公司、乙公司合意達成，且符合客觀事實。乙公司愿意按照產證面積計算，并無不當，法院依法予以確認。最終，靜安區人民法院判決按照產證面積370平方米計算租金。判決后，甲公司提出上訴，二審維持原判。

法官說法

榮瓊英

靜安區人民法院

民事審判庭法官

本案中，出現了前手面積、約定面積、產證面積、測繪面積、設計面積等多項不同的數據，那么在房屋租賃糾紛中如何確定計租面積從而計算租金呢？

一、房屋租賃合同中的租金計算方式

房屋租賃合同對租金計算方式的約定往往有兩種。一種是約定固定租金金額，另一種是約定租賃面積及單價確定計算方式。在第二種情況下，租金與租賃面積直接相關，一般情況下，有約定的從約定，在確定計租面積時以合同約定面積為依據，但仍需進行實質審查，在實際面積與合同約定面積確實不符時，對租賃面積予以調整，承租人有權要求減少租金甚至解除合同。

二、綜合考慮各方因素確定計租面積

確定約定面積是否為有效的計租面積是實踐中經常碰到的難題。在確定計租面積時，可以從面積出現不同數據的原因、出租人是否履行了必要的告知義務、承租人是否履行了對面積的審查義務等綜合考慮。本案中，乙公司對房屋進行了重新裝修，兩次測量圖紙對比說明前手面積與約定面積存在差異確實有其客觀原因，乙公司依據設計圖紙確定租賃面積，并無惡意隱瞞，且約定面積與產證面積相差不大。而承租人在承租前查看過系爭房屋，還曾自行委托設計單位出具過設計平面布置圖，對承租房屋有全面的了解。

三、承租人應在合理期限內對計租面積提出異議

如果存在約定計租面積不合理的情況，承租人實際使用房屋應會發現，或其轉租房屋也應會收到相關回饋。如計租面積不合理，承租人在合理時間內發現并提出，人民法院應積極審查。而本案中，承租人在簽訂房屋租賃合同后，直至雙方發生爭議之前，承租人從未就租賃面積提出過異議。在此，法官提醒廣大群眾在簽訂房屋租賃合同時，應遵循誠實信用原則，承租人應對房屋進行全面的審查，及時提出相關異議，采取措施維護自身合法權益。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第六條 民事主體從事民事活動，應當遵循公平原則，合理確定各方的權利和義務。

第五百零九條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。

當事人應當遵循誠信原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。

當事人在履行合同過程中，應當避免的浪費資源、污染環境和破壞生態。

第七百二十二條 承租人無正當理由未支付或者延遲支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

來源｜上海市靜安區人民法院

責任編輯：牛心蘭

聲明｜轉載請注明來自“上海高院”

關于印發《上海市房產面積測繪成果爭議處理辦法》的通知

各區住房保障房屋管理局，市房地產交易中心，各房屋調查機構，各房屋調查成果管理部門，市房地產行業協會：

經評估，2014年5月制定的《上海市房產面積測繪成果爭議處理辦法》（滬房管規范權〔2014〕1號）需繼續實施，有效期延長至2028年12月31日。

特此通知。

2023年12月28日

(此件公開發布)

上海市房產面積測繪成果爭議處理辦法

第一條 （制定目的）

為維護房地產權利人及其他有關當事人的合法權益，保障房產面積測繪成果的客觀、公正、正確，根據《房產測繪管理辦法》（建設部、國家測繪局令第83號）相關規定，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條 （適用范圍）

本市行政區域內房產面積測繪成果爭議處理，適用本辦法。

第三條 （申請復核和鑒定途徑）

對房產面積測繪成果有爭議的，有關當事人可以向出具房產面積測繪成果的房屋調查機構申請復核，也可以向上海市房屋調查專家委員會（以下簡稱專家委員會）申請房產面積測繪成果鑒定（以下簡稱鑒定）。

第四條 （申請復核和鑒定的當事人范圍）

下列當事人（以下簡稱異議人）可以申請復核或者鑒定：

（一）房產面積預測和實測的委托人（以下簡稱委托人）；

（二）尚未申請房地產轉移登記的商品房預購人；

（三）尚未申請房地產轉移登記的新建商品房買受人；

（四）專家委員會認為可以受理的其他有關當事人。

第五條 （復核程序）

對房產面積測繪成果有爭議的，異議人可以在收到房產面積測繪成果報告或者測算表、計算表的十五日內向出具房產面積測繪成果的房屋調查機構申請復核。

房屋調查機構應當復核有爭議的房產面積測繪成果，并向異議人解釋房產面積測繪情況。異議人要求出具書面復核結果的，房屋調查機構應當在接受復核申請的三十日內向異議人出具書面復核結論。

經復核，房屋調查機構更正房產面積測繪成果的，應當書面告知異議人，并應當更正房產面積測繪成果，及按有關規定申請更正房屋樓盤表信息。異議人不是委托人的，房屋調查機構還應當將房產面積測繪成果更正情況書面告知委托人。

第六條 （房產面積測繪成果爭議鑒定）

房產面積測繪成果爭議鑒定（以下簡稱成果鑒定）是指專家委員會按照國家和本市有關法律、法規、房產測繪技術規范等規定，對有爭議的房產面積測繪成果的合法性、規范性、準確性進行鑒定并出具鑒定結果報告的行為。

第七條 （專家委員會）

專家委員會由上海市房地產行業協會組織成立。專家委員會由本市從事房產測繪教學、科研和實務工作的學者、專家和專業人士等組成。

專家委員會鑒定受理窗口設在上海市房地產交易中心。

第八條 （鑒定受理）

房產面積測繪成果有爭議的，異議人可以在收到房產面積測繪成果報告或者測算表、計算表的十五日內或在收到房產面積測繪成果復核結果十日內向專家委員會申請鑒定。

異議人是委托人的，申請鑒定時，應當提交以下文件：

（一）申請書；

（二）申請人身份證明；

（三）房產面積測繪成果報告；

（四）申請人認為測繪成果有誤的證明材料；

（五）鑒定需要的其他材料。

異議人是其他當事人的，申請鑒定時，應當提交以下文件：

（一）申請書；

（二）申請人身份證明；

（三）證明與房屋測繪成果有關的購房合同、房產面積計算表、測算表等；

（四）申請人認為測繪成果有誤的證明材料；

（五）鑒定需要的其他材料。

對屬于本市政府部門核發且已歸集到電子證照庫的申請材料，能通過調用電子證照等途徑獲取的，申請人免于提交紙質材料。

鑒定受理后，專家委員會應當對異議人申請鑒定進行核實，不屬于本辦法第四條規定范圍的，應當在七個工作日內書面告知異議人不予鑒定的理由。

第九條 （鑒定專家組）

專家委員會應當自受理申請的七個工作日內組織成立鑒定專家組。鑒定專家組一般由三人及三人以上單數組成，有較大影響的房產面積測繪爭議鑒定的鑒定專家組應當由七人組成。

第十條 （回避和保密）

鑒定專家組成員有下列情形之一的，應當回避：

（一）鑒定項目的當事人；

（二）鑒定項目當事人的近親屬；

（三）與本案有利害關系；

（四）可能影響鑒定公正處理的其他情形。

參加鑒定人員對鑒定有關情況負有保守秘密的責任。

第十一條 （鑒定程序）

鑒定專家組開展鑒定工作應當按照下列程序：

（一）調閱成果管理部門備案的房產面積測繪成果資料和出具報告的房屋調查機構工作檔案；

（二）集體審議調閱的資料；

（三）對申請鑒定的房產面積按照設計圖和有關資料進行計算，需要實地測量的，應當重新進行實測；

（四）撰寫鑒定結果報告。

重大疑難鑒定項目，鑒定專家組可以申請提交專家委員會全體會議集體審議決定。

第十二條 （鑒定結果確定）

鑒定專家組的鑒定結果應當由參加鑒定的專家作出，并按照多數意見確定。提交專家委員會討論的鑒定結果由出席會議的全體委員表決，并按照多數意見確定。

第十三條 （鑒定結果報告）

鑒定結果報告一般應當包括以下內容：

（一）鑒定申請人、鑒定對象、鑒定事由等鑒定基本情況；

（二）鑒定所依據的有關法律、法規、測繪技術規范及其他有關資料等鑒定依據；

（三）鑒定結果和理由。

鑒定結果報告應當由參加鑒定的專家簽章。

鑒定結果分為確認測繪成果或者不予確認測繪成果。

測繪成果合法、規范、準確的，專家委員會應當出具確認測繪成果的結論。測繪成果不合法、不規范或者不準確的，專家委員會應當出具不予確認測繪成果的鑒定結論。不予確認測繪成果的，專家委員會還應當將鑒定結果報告送達出具房產面積測繪成果報告的房屋調查機構。

鑒定結果報告由鑒定受理窗口通知申請人領取。

第十四條 （更正成果）

專家委員會出具不予確認測繪成果的鑒定結果報告的，房屋調查機構接到鑒定結果報告后，應當更正房產面積測繪成果，并按有關規定申請更正房屋樓盤表信息。

第十五條 （鑒定檔案）

鑒定工作完成后，專家委員會應當將有關鑒定結果報告與工作底稿整理歸檔并長期保存。鑒定工作檔案主要包括以下內容：

（一）鑒定受理材料；

（二）鑒定結果報告；

（三）鑒定工作中的調查取證材料；

（四）有關的會議記錄；

（五）鑒定工作其他有關的資料。

第十六條 （測繪資料的調用）

鑒定所需有關測繪資料由專家委員會向房屋調查機構調用，房屋調查機構應當在接到通知后的三個工作日內將調用資料移送專家委員會。上海市房地產交易中心的房產測繪管理部門應協助專家委員會調取有關測繪資料。

第十七條 （鑒定工作期限）

鑒定工作期限是指自鑒定申請受理日起至通知鑒定申請人領取鑒定結果報告止所需的工作時間。

鑒定工作期限一般為六十日。

第十八條 （鑒定費用管理）

鑒定收費標準由專家委員會參照國家有關房產測繪產品價格標準合理制定。

專家委員會確認測繪成果的，鑒定費用由申請人承擔；專家委員會不予確認測繪成果的，鑒定費用由出具房產面積測繪成果報告的房屋調查機構承擔。

第十九條 （其他事項）

出具房產面積測繪成果的房屋調查機構已經撤銷的，由承受其權利義務的單位負責復核；無承受其權利義務的單位的，異議人可直接申請鑒定。

第二十條 （施行）

本辦法自2024年1月1日之日起施行，有效期至2028年12月31日。

NO.132 房產測繪面積計算 - 必考 #注冊測繪師

1000個綜合能力知識點：NO.132房產測繪面積計算-必考。

第一百三十二個知識點，這是一個必考題，房產測繪面積的計算，綜合能力也考，案例里也考，經?？肌７慨a測繪嗎？房產測繪的重點就是面積，看這道題怎么說的。

房產測量中下列建筑附屬物不計算建筑面積的，就這個知識點考的是哪些計算全部建筑面積，哪些計算一半建筑面積，哪些不計算建筑面積。

·經?？紭欠績裙艿谰?，樓房里邊的管道井，這個要全部計算面積，這個是給買房的時候有這部分費用的，在屋里的算，就算還有在外邊的都算了，全部建筑面積。

·樓頂露天泳池，這個不算，有頂未封閉的陽臺，這計算一半，這個要跟大家說，有頂未封閉的陽臺計算一半，無頂室外樓梯，這個要計算一半建筑面積。

·這樣的知識點在哪個這？計算全部面積的這十五種，管道井這些在這，第四條，這些不說背過，看見一定要能判斷出來，基本上哪條都考過。

·然后計算一半建筑面積，這五條看見也要能判斷出來，未封閉的陽臺，無頂蓋室外樓梯，這道題考的。

·然后不計算建筑面積的，天面上的花園泳池，這個選擇題的就這樣考，案例題會給你一個案例，然后列出來要測的哪些東西，lag表或者段文字表述，讓你來判斷哪些計算哪些不計算，或者直接讓你給你個數據讓你算面積，這個經?？挤浅Ｖ匾?。

這個做了個標注，全部計算不計算算一半的。