征收房地產(chǎn)稅：這么近，那么遠

房地產(chǎn)稅還需沖破多重利益“關(guān)卡”

本報記者 陶婭潔報道

近期，有關(guān)征收房地產(chǎn)稅的話題備受關(guān)注。

財政部部長樓繼偉在G20稅收高級別研討會上的一番話，為房地產(chǎn)稅的推行吃了一顆“定心丸”。樓繼偉指出，應(yīng)該積極推動個稅和房地產(chǎn)稅的改革，但遺憾的是，目前還沒有正式推出（方案），主要是受制于信息征集能力弱以及利益調(diào)整阻礙。“只要是真正的稅收再分配，就會受到真正的阻礙，但我們義無反顧地要做。”

“義無反顧”4個字，彰顯出高層的決心。然而截至目前，盡管征收房地產(chǎn)稅在坊間瘋傳，但在實操領(lǐng)域相關(guān)的草案并未出臺，房地產(chǎn)稅對誰征收，征收多少等基礎(chǔ)問題也無定論。一切看上去都箭在弦上，但細細深究卻覺得有些遙遠。

技術(shù)操作層面仍顯“稚嫩”

與房產(chǎn)稅相比，房地產(chǎn)稅是新事物。

在概念上，房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。當前，我國房產(chǎn)稅按照1986年10月1日起實施的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》征收，由產(chǎn)權(quán)所有人依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計算繳納，稅率為1.2%。若房產(chǎn)出租，則依照房產(chǎn)租金收入的12%進行繳納。

而房地產(chǎn)稅比房產(chǎn)稅多了一個“地”字，也意味著未來的持有稅，其征收對象不但是房屋價值，而且還將包括房屋下面的土地價值。根據(jù)其歷史沿革，當前所討論的房地產(chǎn)稅由“物業(yè)稅”演變而來， 而“物業(yè)稅”的首次提出是在2003年十六屆三中全會上。可以說房地產(chǎn)稅的提出已有13年時間，但各界對于征不征、怎么征、征多少等問題仍存爭議。

目前，關(guān)于房地產(chǎn)稅的草案并未出臺，市場上流傳的主要有以下兩種方式，一類是按人均居住面積，一類是按房屋價值。按人均居住面積征稅的依據(jù)大多為上海試點房產(chǎn)稅按照人均免稅住房面積為60平方米；按照房屋價值確定免征額的原因在于，不同地區(qū)相同居住面積的價值可能相差很大，按照人均居住面積免稅，就會有利于高價房主而不利于低價房主。

拋開上述爭議，實行房地產(chǎn)稅仍存在不少技術(shù)性問題。其中最主要的就是信息收集統(tǒng)計存在困難。有分析人士指出，由于我國人口多，人們居住分散，不利于信息的收集和統(tǒng)計，這也加大了開征房地產(chǎn)稅的難度。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示，房地產(chǎn)稅的制度設(shè)計包括房產(chǎn)稅、土地增值稅等一系列稅收，其中最大的問題是技術(shù)。比如不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息管理基礎(chǔ)平臺沒有全國聯(lián)網(wǎng)的話，是無法統(tǒng)計征收房地產(chǎn)稅的房屋套數(shù)的。

“其次是法理上的疑問。目前居民擁有的房屋產(chǎn)權(quán)為70年，房屋價格中已包含了土地出讓金。然而考慮到土地為國家所有，再繳納房地產(chǎn)稅有重復(fù)征稅的嫌疑。”謝逸楓說道。

正如北京大學(xué)財經(jīng)法研究中心主任劉劍文對媒體所言，“在國家擁有土地的情況下，為何要再向個人征收房地產(chǎn)稅，這種模式在國際上很罕見。因此當前土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相分離的問題，較難解決。” 不過，學(xué)界亦有聲音提及，物權(quán)法上規(guī)定了土地使用權(quán)到期后“自動續(xù)期”，這其實是一種非常接近于所有權(quán)的狀態(tài)。

對此，知名房地產(chǎn)專家周建成博士對《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者指出，在該問題上或可參照上海工業(yè)用地的出讓方式。“上海工業(yè)用地的出讓年限分為20年和50年，不管哪一種，都存在到期后的土地使用問題，對此政府主要采取三種做法。一種是到期后如果還要續(xù)期，就須經(jīng)政府同意后補交相應(yīng)的土地出讓金；一種是到期后政府回收土地，土地上的建筑物按照價值進行賠償；還有一種是到期后政府收回土地，土地上的建筑物不進行賠償，企業(yè)還不能有意破壞建筑物。”周建成表示，政府并無意讓土地出讓金和房地產(chǎn)稅“脫鉤”，在該問題上，政府的想法尚不盡成熟。

除去不動產(chǎn)登記全國聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)難題，以及土地出讓金的法理困境，征收房地產(chǎn)稅還有一層門檻，即必須立法通過。

2016年房地產(chǎn)稅可以納入立法程序嗎？謝逸楓認為，一切都取決于中央。如果中央不提出房地產(chǎn)稅開征，或不提交全國人大常委討論，那么房地產(chǎn)稅永遠都不會開征。但目前，中央并沒有明確指示“開征”房地產(chǎn)稅，而用了推進改革之類的措辭。

房地產(chǎn)稅“隱含”多重利益糾葛

根據(jù)財政部公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年全國土地出讓金收入約40480億元，超過了4萬億元。如果這4萬億不征土地出讓金，而是改征房地產(chǎn)稅，也就意味著讓買房人來承擔這4萬億。

有人計算，若按照世界通行的1.5%的稅率，一家三口在北京二環(huán)購買一套100平方米的房子，價值800萬元的話，則每年需要繳納的房地產(chǎn)稅是12萬元，相當于每月納稅1萬元，這可以說是加在居民身上沉重的負擔。

愛奇藝財經(jīng)頻道主編齊俊杰認為，甚至在房地產(chǎn)稅出臺之前會出現(xiàn)大量的房產(chǎn)拋售潮，二手房的賣盤涌現(xiàn)很可能會讓房地產(chǎn)出現(xiàn)大幅的下跌。

“并且，房地產(chǎn)稅針對的人群也值得商榷。是否屆時只針對老百姓的私人住房開征，而公務(wù)員的住房則無需繳納房地產(chǎn)稅？其中就存在公平性和合理性問題。”謝逸楓補充，除此之外，房地產(chǎn)稅劃歸地方政府還是中央也存疑問。而這些都將嚴重影響房地產(chǎn)稅開征的進程，也會阻礙房地產(chǎn)稅改革的進一步推進。

對此周建成指出，在中國很多政策的實施都存在阻力，比如拆遷、反腐，但最終依然會執(zhí)行。并不是因為有阻力的存在就不做了，中央講更多從經(jīng)濟運行角度來考慮某項政策的可行性。

“當前的中國經(jīng)濟不論是國有經(jīng)濟還是民營經(jīng)濟，其信用都以不動產(chǎn)作為根本。不動產(chǎn)的價格如果出現(xiàn)滑坡，那么不論是政府財政，還是企業(yè)和個人的信用都將崩盤。現(xiàn)在為保證資產(chǎn)價格不出現(xiàn)大幅下跌，中央實行寬松的貨幣政策，甚至地價也炒得非常火熱，以期用地價撐住房價，總之整個戰(zhàn)略的意圖就是為了保證資產(chǎn)價格的穩(wěn)定。如果房地產(chǎn)稅現(xiàn)在出臺，意味著資產(chǎn)的投資價值將大幅萎縮，政府和企業(yè)信用崩盤，保資產(chǎn)價格這件事將會失敗。這是推行房地產(chǎn)稅的利益阻力。”周建成分析。

盡管存在諸多不成熟之處，以及利益糾葛，房地產(chǎn)稅的征收仍有其“意義”。《21世紀經(jīng)濟報道》特約評論員劉波撰文指出，當前，貧富差距主要表現(xiàn)為財產(chǎn)性收入的差距。累進性的個人所得稅雖然具有一定的撫平貧富差距的功能，但因為主要針對工資性收入而非財產(chǎn)性收入，所以對緩解整體分配不均的貢獻并不大。而房地產(chǎn)稅作為一種直接稅、財產(chǎn)稅，其稅負不容易被轉(zhuǎn)移，擁有大量房地產(chǎn)的富人將承擔更多的稅負，這能夠彌補目前促進公平分配的稅收機制所存在的短板。

“財產(chǎn)稅是國家的主要稅種，必須推出，不然對整個國家財產(chǎn)的初次分配和再次分配都會造成不良影響。一旦推出，大量的炒房將會減少。事實上，西方國家都在征收房地產(chǎn)稅，也并無出現(xiàn)大量負面效應(yīng)，房地產(chǎn)稅主要還是起到了維持穩(wěn)定的正面效果。”周建成表示。

不過縱觀前路漫漫，現(xiàn)在說房地產(chǎn)稅開征仍為時尚早。正如有專家所言，房地產(chǎn)稅在2017年順利開征的可能性“微乎其微”。

房產(chǎn)稅應(yīng)該征收，每平米每個月10元，讓多套房睡不著

在當今社會，房地產(chǎn)作為重要的經(jīng)濟支柱之一，其健康發(fā)展對于國家經(jīng)濟的穩(wěn)定與民眾的生活質(zhì)量至關(guān)重要。隨著城市化進程的加快，房價上漲、土地資源緊張等問題日益凸顯，如何有效調(diào)控房地產(chǎn)市場，促進其平穩(wěn)健康發(fā)展，成為擺在政府面前的一大課題。在此背景下，房產(chǎn)稅的提出與實施顯得尤為迫切和必要。

房產(chǎn)稅征收的必要性

1. 調(diào)節(jié)財富分配：當前社會中，房產(chǎn)作為家庭財富的重要組成部分，其分布不均現(xiàn)象較為突出。部分家庭可能擁有多套房產(chǎn)，而另一些家庭則面臨住房困難。通過征收房產(chǎn)稅，特別是對擁有多套房產(chǎn)的家庭施加更高的稅收負擔，可以在一定程度上調(diào)節(jié)財富分配，促進社會公平。

2. 抑制投機炒房：近年來，部分城市房價過快上漲，投機炒房現(xiàn)象嚴重。征收房產(chǎn)稅能夠增加持有房產(chǎn)的成本，降低投資回報率，從而有效抑制投機炒房行為，穩(wěn)定房價。

3. 增加地方財政收入：房產(chǎn)稅作為地方稅種，其征收能夠為地方政府提供穩(wěn)定的財政收入來源，增強地方政府提供公共服務(wù)的能力。

4. 促進土地節(jié)約集約利用：通過稅收手段調(diào)節(jié)土地使用成本，可以促使土地使用者更加珍惜土地資源，提高土地利用效率，推動城市可持續(xù)發(fā)展。

每平米每月10元房產(chǎn)稅方案的全面理性分析

優(yōu)點：

1. 簡單易懂：每平米每月10元的稅率標準簡單明了，便于納稅人理解和接受。

2. 操作性強：基于房產(chǎn)面積計算稅額，數(shù)據(jù)易于獲取，便于稅務(wù)機關(guān)實施征管。

3. 逐步推進：此稅率相對較低，有助于逐步引導(dǎo)公眾適應(yīng)房產(chǎn)稅制度，為未來可能的稅率調(diào)整預(yù)留空間。

缺點及挑戰(zhàn)：

1. 對低收入群體影響較大：雖然稅率不高，但對于擁有自住房產(chǎn)的低收入家庭而言，仍可能構(gòu)成一定經(jīng)濟壓力。

2. 執(zhí)行難度：如何準確界定“多套房”標準，避免誤傷改善型需求家庭，是政策實施中的一大挑戰(zhàn)。

3. 市場反應(yīng)不確定性：稅率的設(shè)定需考慮市場反應(yīng)，過低可能達不到預(yù)期效果，過高則可能引發(fā)市場恐慌。

深度解讀與建議

1. 差異化稅率：可以考慮根據(jù)房產(chǎn)的不同用途（如自住、出租、空置）以及所有者的持有數(shù)量，實行差異化稅率。例如，對首套自住房給予一定減免，對第二套及以上房產(chǎn)逐步提高稅率；對長期空置房屋征收更高稅率以鼓勵其進入租賃市場或出售。

2. 完善配套措施：建立完善的房產(chǎn)信息登記系統(tǒng)，確保稅收征管的準確性和有效性。同時，加強稅收宣傳教育，提高公眾對房產(chǎn)稅的認知度和接受度。

3. 動態(tài)調(diào)整機制：建立房產(chǎn)稅政策的動態(tài)調(diào)整機制，根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場變化以及居民收入狀況等因素適時調(diào)整稅率標準和減免政策。

4. 強化法律保障：明確房產(chǎn)稅的法律地位和征收依據(jù)，確保稅收政策的合法性和穩(wěn)定性。加強稅收監(jiān)管和執(zhí)法力度，打擊偷稅漏稅行為。

5. 關(guān)注民生影響：在推進房產(chǎn)稅改革的過程中，要充分考慮其對民生的影響。通過合理設(shè)計稅收制度、優(yōu)化支出結(jié)構(gòu)等方式減輕低收入群體的稅收負擔；加大對保障性住房建設(shè)和供應(yīng)的支持力度以滿足不同層次的住房需求。

綜上所述，房產(chǎn)稅的征收是一個復(fù)雜而敏感的問題，需要綜合考慮多方面因素并采取科學(xué)合理的措施加以推進。每平米每月10元的稅率方案具有一定的可行性但在實際操作中還需不斷完善和優(yōu)化以確保其既能達到預(yù)期的政策效果又能最大程度地減少對民生的負面影響。