燕郊房價跌破2萬/平，環(huán)京樓市要反彈？房子還能買嗎？

如果沒有房子，沒有多少人了解燕郊。這里曾經(jīng)成為全國房價上漲最快的城鎮(zhèn)，而瞬間又成為房價下跌最猛的地方，猶如過山車一般，上去得快，下來得也快，這樣看來，其實也是符合規(guī)律的，否則也就無法解釋了。

曾經(jīng)最亂的地方，在嚴厲調(diào)控執(zhí)行下，也成了最見效的城市，受限購影響，當前的燕郊樓市可以用慘不忍睹來形容，整體均價相比之前的高點直接腰斬。數(shù)據(jù)顯示，2017年6月，燕郊樓市均價約為28000元/平方米左右，而今年6月份，燕郊房產(chǎn)成交均價已不足兩萬一平。

21世紀經(jīng)濟報道稱，歷經(jīng)多輪漲跌，房地產(chǎn)市場的神經(jīng)已經(jīng)高度敏感。尤其是像燕郊這樣曾經(jīng)聚集了大量投資客的地區(qū)。對于燕郊房價回落或成交慘淡甚至炒房者被套牢的評論安家融媒寫過不少，尤其是去年，可以說驚心動魄。

而且，安家融媒的態(tài)度很鮮明，對于燕郊房價大漲除了本身有很多利好外，更多的是被炒房者給提前透支了未來，所以，我承認這里是北京剛需的集散地，但是同時正因為如此，也被炒房投機者所利用。當很多炒房者也好，或剛需也好，看著房價一天一大漲，很多人禁不住出手了，結果調(diào)控一出，立竿見影，房價跌了，有的炒房者還被套牢了，不少人跟我反映過這個問題，我給出的建議只能是，對于炒房者只能認，對于剛需自住者，如果壓力不大還可以繼續(xù)還貸，因為長期來看，房價回落是為了將來更好的居住，可不是說將來房價大漲。

在嚴厲的調(diào)控面前，各地方日子的確苦，而燕郊自然也有放松調(diào)控的沖動。這不，不久前鬧了一場鬧劇。華夏時報報道說，近日，一則燕郊人才落戶新政的消息刷爆了朋友圈，但該政策上線4小時就在官網(wǎng)消失，此舉被市場解讀為借人才引進政策給樓市輸血。隨后，官方給出了正式解讀，稱政策內(nèi)容被誤讀、誤解，文件是對人才引進落戶工作程序的具體說明，不是出臺新的人才引進政策，更不是網(wǎng)絡上解讀的房產(chǎn)政策松動。

燕郊一位中介稱，燕郊的人才落戶政策早已出臺，但是許多企事業(yè)單位對落戶的流程并不熟悉，所以燕郊高新區(qū)人力資源和社保局在網(wǎng)站上發(fā)布了相關信息以告知，但是發(fā)布后被有心人炒作為出臺了新的人才落戶政策，才又立馬撤下了該須知。

由此可見，與之前的搶人大戰(zhàn)淪為搶房大戰(zhàn)相比，很難不讓人聯(lián)想，慘淡成交的環(huán)京樓市的確有放松調(diào)控的沖動，這是可以理解的。雖然解釋得合情合理，但并不排除有試探之嫌。沒想到這一整成了放松調(diào)控的借口，那還了得？不撤掉才怪，當下住建部強調(diào)過多次，調(diào)控不放松不動搖，所以，官方是否認燕郊人才政策在為樓市調(diào)控松綁的。

那么這也就意味著放松調(diào)控是有沖動的欲望，但是地方卻不敢明目張膽，特別是如今的環(huán)京已經(jīng)不單單是河北的，更是北京的。在北京副 中心建立的關鍵時期，怎么可能允許周邊地區(qū)通過變相的放松落戶來松綁樓市調(diào)控呢？最近，北京提出，要按照“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一政策、統(tǒng)一管控”要求，在國家政策指導下，共同確定北京與廊坊北三縣地區(qū)整合規(guī)劃，確保規(guī)劃的剛性約束不折不扣落地。

這對剛需是利好，對北三縣是利好，但不是房價，不是炒房者的利好，不用多想了。對于炒房者而言，如果你之前囤了大量房子，最好還是想辦法拋售掉吧，只有到手的才叫賺錢。但是作為普通購房者就不能聽風就是雨了，雖然投機客眾多，但也有大量的剛需人群。所以剛需的話就沒必要著急拋售了，畢竟你的房子是用來住的而不是用來炒的。只要不炒房，只要房子用來住，即使房價跌一些也不會太大影響，更不用擔心。

燕郊經(jīng)過這次市場調(diào)整，可以說效果顯著，而且很明顯已經(jīng)落回以前的水平。由此可見，這里的市場泡泡還是很大的，經(jīng)過這次回調(diào)，燕郊的真實情況才會暴露出來。

安家融媒最后要說，作為普通剛需購房者，大城市的房子買不起，自然選擇環(huán)京，這是理智的也是無奈的。住房可以，炒房沒有空間。如果說過去選擇環(huán)京可能是一種無奈的被動選擇，而今后一定不是誰想來都能來的地方。

環(huán)京一帶樓市野蠻生長的時代過去了，如今這里跟北京的規(guī)劃也漸漸統(tǒng)一，但不能成為開發(fā)商炒作的理由，而是這里的市場將會更加正規(guī)化，將會更加注重品質(zhì)的發(fā)展。這里的戰(zhàn)略地位未來會更加重要，安家融媒并不建議這里就可以無限擴張，否則就無法保證北京更加宜居的環(huán)境，這也正是未來環(huán)京一帶同樣會成為稀缺的區(qū)域的原因。而接下來剩下的都是對未來配套的完善，對交通的完善，這里將會越來越宜居。環(huán)京一定會成為大城市的有益補充，而且為了京津冀一體化，這里必須被穩(wěn)定住。所以，該不該買，不是問別人，問問自己。

有人出手就買一層？燕郊樓市開始宣發(fā)“零距離地鐵盤”，今年房價越發(fā)“親民”

每經(jīng)編輯：何小桃,陳夢妤

今年4月，王靜終于賣掉了河北燕郊的房子，94平方米的兩居室賣了93萬元，單價為9800元/平方米，這個價格不僅創(chuàng)下該小區(qū)2015年以來的最低紀錄，也讓該小區(qū)房價時隔十年重回萬元以下。

從2015年到2024年的十年間，燕郊房價經(jīng)歷了過山車般的動蕩，前三年快速上漲3倍以上，隨后進入長達七年的下行通道。放松限購、地鐵22號線動工等一系列利好因素，依然沒有扭轉樓市的頹勢。

不過這段時間，伴隨著北京地鐵22號線的最新消息，燕郊樓市又有了一絲躁動。

燕郊某小區(qū) 每日經(jīng)濟新聞資料圖

有人出手就買一層

目前，北京地鐵22號線工程已經(jīng)進入全面建設階段，屆時廊坊北三縣到北京通州區(qū)最快9分鐘，地鐵進入廊坊市首站即“燕郊站”。

8月26日，據(jù)華夏時報，陳悅（化名）是金燕SOHO的銷售，她說，目前燕郊所有對外宣傳地鐵房的樓盤中，誰也不敢和金燕SOHO比“距離地鐵更近”。出了地鐵車廂，走地下通道，上樓就到家了。

這是目前這個項目最大的賣點，也是銷售們最自豪的底氣。

陳悅稱，金燕SOHO去年9月開盤以來，房價逆勢上漲，目前均價約12000元/平方米。從最初開盤的一萬零幾百元，直至近日有朝向好的房源已超13000元/平方米。從陳悅手中的一沓交易合同來看，確是越往后價格越高了。

這個“地鐵零距離”項目銷售如何？在陳悅看來堪稱火爆。陳悅稱，原本800多套房源，現(xiàn)在只剩下70多套，而且有人出手就買一層或者半層。

據(jù)陳悅介紹，一名來自內(nèi)蒙古的客戶曾買下一層，大約花費1000多萬元，另有一名滄州的客戶買過半層。“三分鐘坐上地鐵，半小時到北京朝陽東大橋！”陳悅說。

“以價換量”

葉斌（化名）是燕郊一家房地產(chǎn)中介公司的負責人，房地產(chǎn)高峰期，他的業(yè)務遍及京津冀區(qū)域。他認為，雖然燕郊樓市的主流成交價保持在萬元以上，但從3月和4月開始，單價低于萬元的成交大量出現(xiàn)。

受益于“降首付、降利率”等樓市重磅政策，橫盤已久的環(huán)京樓市活躍度開始提升。

燕郊某房產(chǎn)中介公司經(jīng)紀人周韋（化名）表示，目前環(huán)京樓市的購房門檻和購房成已經(jīng)降低，廊坊地區(qū)最低首付比例調(diào)整到了15%、商貸利率降到3.35%。“從今年3月份以來能夠感受到熱度在回升，年初的時候一個月最多接待四五批客戶，7月接待量明顯多了起來，有時候都忙不過來。”

在周韋看來，近年環(huán)京地區(qū)始終存在一批剛需客戶，即便相鄰的北京不斷打出提振樓市組合拳，也沒有影響環(huán)京地區(qū)承接北京的外溢需求。“這里往返北京和環(huán)京地區(qū)的通勤客戶比較多；另外，最近我們接觸到很多在北京上班、想讓孩子就近上學的非京籍客戶，方便孩子獲得河北學籍。”

經(jīng)歷了早年的投資客炒作之后，環(huán)京房價逐漸理性回歸，與北京通州區(qū)一河之隔的燕郊，今年房價變得越發(fā)“親民”。周韋表示，與2016年至2017年高峰時期“4萬+”的觸頂價相比，現(xiàn)在燕郊新房最高價格大概2.7萬元/平方米，常規(guī)新房價格則位于1.2萬~2.7萬元/平方米之間。

相比價格還算穩(wěn)定的新房價格，燕郊地區(qū)二手房讓價幅度更大。周韋介紹：“在燕郊，品相好一些的二手房均價在1.3萬元~1.4萬元/平方米左右，品質(zhì)次一些的二手房均價大概9000元/平方米上下。也正因為價格便宜，大部分客戶更愿意選擇二手房。”

據(jù)安居客，8月燕郊二手房掛牌均價13413元/平方米，環(huán)比上月下降2.54%，同比下降22.78%。

目前，環(huán)京樓市仍處于“以價換量”階段。

燕郊本土房企一位管理人員說，過去樓市快速上行讓一部分人的賬面財富倍增，在一定程度上使這些群體淡化了風險意識，“想當然地覺得房價會一直漲，但愿經(jīng)歷這次洗禮，房地產(chǎn)市場能成熟起來，購房者也能成熟起來”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“環(huán)京、環(huán)滬、環(huán)深等地區(qū)普遍依賴京滬深作為定價基礎。就環(huán)京地區(qū)而言，過去主要依靠投資需求拉動，當?shù)厍捌诜康禺a(chǎn)投資比例較高，庫存量超過市場需求多年，產(chǎn)生了大量的空置房，這種情況下，市場還需要時間消化。如果當?shù)亟煌ú季旨芭涮自O施有較大完善，環(huán)京樓市有望企穩(wěn)。”

編輯|何小桃 陳夢妤 蓋源源

校對|王月龍

每經(jīng)房產(chǎn)整合自華夏時報（記者李凱旋、李貝貝、于麗麗）、經(jīng)濟觀察報（記者田國寶）、證券市場周刊等

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