“不務(wù)正業(yè)”麥田房產(chǎn)，憑什么贏得了居委會(huì)的心？

5月中旬，當(dāng)福州疫情得到了有效控制后，福州麥田房產(chǎn)三盛國際區(qū)的一個(gè)門店收到了一份“意外驚喜”——由所在的新園社區(qū)居委會(huì)和黨總支共同送來的一面錦旗?！岸嗵澯心銈兊闹г?，我們的核酸工作才能順利完成，麥田的團(tuán)隊(duì)特別棒！”“這是我們該做的，為社區(qū)做貢獻(xiàn)，是麥田人的使命。”那么，這個(gè)區(qū)域的伙伴們究竟做了什么，讓他們贏得了社區(qū)如此的高度認(rèn)可呢？

△新園社區(qū)居委會(huì)干部與張信通區(qū)經(jīng)的合影

15分鐘緊急集結(jié) 響應(yīng)號(hào)召 “疫”無反顧

4月初的福州，全員核酸檢測工作正在緊急開展中，面對(duì)第二天即將啟動(dòng)的新一輪全員核酸工作，三盛國際區(qū)所在的新園社區(qū)遇到了人手嚴(yán)重不足的問題。4月4日，一籌莫展的社區(qū)書記聯(lián)系上兩年前因共同舉辦社區(qū)公益活動(dòng)結(jié)識(shí)的麥田伙伴——三盛國際區(qū)區(qū)域經(jīng)理 張信通，邀請(qǐng)麥田伙伴們共同加入防疫工作?！皼]問題，我馬上組織！”確認(rèn)過防疫工作安排的地點(diǎn)及所需人數(shù)后，張信通區(qū)經(jīng)毫無二話，立即在區(qū)域內(nèi)發(fā)起動(dòng)員，三盛國際區(qū)的伙伴群內(nèi)空前“熱鬧”起來。通知一出，大家立即放棄清明假期，主動(dòng)請(qǐng)纓，不到15分鐘，社區(qū)急需的16名志愿者就已經(jīng)集結(jié)完畢，盡顯“麥田速度”。

4月5日早上7點(diǎn)，三盛國際區(qū)的志愿者們就已抵達(dá)現(xiàn)場。在核酸采樣點(diǎn)，他們耐心地幫助無法使用智能手機(jī)的老人生成采樣二維碼；在隊(duì)伍中，他們盡職盡責(zé)維護(hù)好現(xiàn)場秩序；測溫、登記、發(fā)放檢測號(hào)碼、采樣錄入……哪里有需要，哪里就有“麥田黃”的身影。

△麥田志愿者協(xié)助社區(qū)居民配合采樣

不畏辛勞顯真情 用心幫助獲社區(qū)真誠回饋

人們常說，無言的行動(dòng)最打動(dòng)人。三盛國際區(qū)的伙伴們正是用自己的行動(dòng)與堅(jiān)持，打動(dòng)了新園社區(qū)的居民和居委會(huì)。核酸采樣工作結(jié)束后，新園社區(qū)居委會(huì)主動(dòng)聯(lián)系信通區(qū)經(jīng)，表示社區(qū)定制了一面錦旗，希望送給麥田三盛國際區(qū)的全體志愿者們，以表感謝。

“同舟共濟(jì)抗疫情，不辭辛勞顯真情?！卞\旗上的這十四個(gè)大字既是對(duì)麥田人在疫情防控中表現(xiàn)的贊許，也更加堅(jiān)定了區(qū)域全體伙伴擔(dān)當(dāng)起作為社區(qū)一份子的義務(wù)和責(zé)任。

對(duì)于三盛國際區(qū)這群伙伴和區(qū)經(jīng)張信通來說，作為防疫志愿者協(xié)助社區(qū)只是一件“服務(wù)社區(qū)的日常小事”，而服務(wù)社區(qū)更像是一項(xiàng)已經(jīng)刻進(jìn)麥田人DNA的使命?！斑@不是什么大事，為社區(qū)做貢獻(xiàn)是每個(gè)麥田人應(yīng)該做的。麥田成長于社區(qū)，我們要以感恩的心來回饋居民的信任，互幫互助，為社區(qū)做一些力所能及的事情?！?/p>

“不務(wù)正業(yè)”手機(jī)貼膜 至真至誠 用心服務(wù)

三盛國際區(qū)成立近5年間，在張信通區(qū)經(jīng)對(duì)“社區(qū)好鄰居”服務(wù)的投入與帶動(dòng)下，如今，服務(wù)社區(qū)的理念已經(jīng)內(nèi)化于這個(gè)團(tuán)隊(duì)每個(gè)人的心中，區(qū)域與社區(qū)的關(guān)系也越來越緊密。

將門店打造為“城市補(bǔ)給站”，免費(fèi)提供各項(xiàng)力所能及的便民服務(wù)，就是每位區(qū)域伙伴再熟悉不過的日常。幫忙居民打印資料送上門、家長們在店內(nèi)休息等待孩子放學(xué)、主動(dòng)為業(yè)主家修燈補(bǔ)墻……有需要的地方，就有區(qū)域伙伴的身影，將麥田的幸福與溫暖，延伸至社區(qū)這個(gè)大家庭。為了社區(qū)居民的需要，三盛國際區(qū)的小伙伴們還“不務(wù)正業(yè)”貼起了手機(jī)膜。

這項(xiàng)服務(wù)的來源，也正是因?yàn)榛锇閭兊募?xì)心，大家發(fā)現(xiàn)社區(qū)里有許多中老年居民，因?yàn)椴涣私馊绾伪Ｗo(hù)手機(jī)，經(jīng)常用著碎裂的手機(jī)屏幕，既危險(xiǎn)也不方便。區(qū)域伙伴便自費(fèi)購買了工具，免費(fèi)為社區(qū)居民提供手機(jī)貼膜服務(wù)。短短兩天時(shí)間，為上百位社區(qū)居民貼好了手機(jī)膜。

△三盛國際區(qū)麥田經(jīng)紀(jì)人免費(fèi)幫助居民貼膜

點(diǎn)滴習(xí)慣中塑造成的日常付出，匯聚成至真至善的服務(wù)，也收獲了社區(qū)居民的信任回流。

當(dāng)身邊的親戚朋友有買賣房屋的需求時(shí)，就會(huì)主動(dòng)將麥田介紹給他們；有客戶來小區(qū)看房時(shí)，也會(huì)積極地向客戶宣傳麥田的服務(wù)品質(zhì)。

愛不在其新而在其心，善不在其形而在其行。每一份善與好，都是溫暖世界的光芒。

在三盛國際區(qū)麥田人看來，比金錢和利益更重要的，是居民的信賴與托付。麥田人作為社區(qū)的一份子，就應(yīng)該在大家需要的時(shí)候，用專業(yè)和熱忱提供超額服務(wù)。未來，他們將繼續(xù)深耕社區(qū)，成為真正的社區(qū)好鄰居。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓傳聞背后：麥田房產(chǎn)價(jià)值幾何？

本報(bào)記者 余燕明 北京報(bào)道

最近幾年，傳統(tǒng)的房產(chǎn)中介生意開始受到資本的矚目。

在北京中介行業(yè)，繼我愛我家（000560.SZ）曲線上市、貝殼找房（BEKE.N）赴美上市后，排名第三的北京麥田房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱“麥田房產(chǎn)”）據(jù)稱將與互聯(lián)網(wǎng)巨頭“聯(lián)姻”。

日前，有市場消息稱，互聯(lián)網(wǎng)巨頭旗下的房產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)幸福里擬收購麥田房產(chǎn)20%的股權(quán)，相關(guān)手續(xù)正在辦理，同時(shí)麥田房產(chǎn)將有部分高管調(diào)往幸福里。

《中國經(jīng)營報(bào)》記者為此向麥田房產(chǎn)一位發(fā)言人核實(shí)上述市場傳聞的真實(shí)性，其未正面確認(rèn)，但表示公司近期將有官方信息對(duì)外發(fā)布。

據(jù)悉，麥田房產(chǎn)目前僅進(jìn)駐了北京、福州、廈門3座城市，但它宣稱將會(huì)進(jìn)駐全國100座城市。

麥田房產(chǎn)起家于福州，它的老板繆壽建，跟幸福里背后的張一鳴是福建老鄉(xiāng)。麥田房產(chǎn)在2005年進(jìn)入北京，從此北京成為麥田房產(chǎn)開展中介業(yè)務(wù)的核心城市，并將公司總部設(shè)置于北京。

先后在資本市場兌現(xiàn)價(jià)值的大型中介公司——鏈家、我愛我家均誕生于北京，早已進(jìn)入存量房市場的北京，已經(jīng)是國內(nèi)二手房買賣、租賃等交易規(guī)模最大的城市之一。

幸福里切入房產(chǎn)中介賽道，但與貝殼找房、我愛我家等房產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)的發(fā)展模式相似，除了線上流量，它們更加依賴廣泛布局線下社區(qū)的經(jīng)紀(jì)品牌、中介門店與經(jīng)紀(jì)人。同時(shí)具備線上流量、線下規(guī)模優(yōu)勢的貝殼找房、我愛我家等頭部中介，選擇獨(dú)立且相對(duì)封閉地發(fā)展成為房產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)。在此行業(yè)背景下，意在開拓房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的幸福里，退而求其次與麥田房產(chǎn)等其他中小中介公司“聯(lián)姻”，幾乎就是不多的選擇。

捕獲線下的“聯(lián)姻”

幸福里及其關(guān)聯(lián)方，與麥田房產(chǎn)之間的“聯(lián)姻”，從今年9月底開始已顯露痕跡。

當(dāng)時(shí)，一間名為“北京福旺房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司”的中介企業(yè)發(fā)生了股權(quán)變更，北京金色麥田房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司將所持其全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓予北京好房有幸信息技術(shù)有限公司，前者是麥田房產(chǎn)的全資附屬企業(yè)，后者隸屬于幸福里關(guān)聯(lián)方。

根據(jù)北京福旺房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的司法糾紛記錄，該公司實(shí)際開展過房屋買賣等中介業(yè)務(wù)，但外界無法知曉麥田房產(chǎn)向幸福里關(guān)聯(lián)方出售該公司的確切目的。

毋庸置疑的是，如今在加快發(fā)展速度的幸福里，無法與廣泛布局于線下社區(qū)的其他中小中介公司及經(jīng)紀(jì)人割裂。

近期，幸福里方面對(duì)外確認(rèn)，其已啟動(dòng)了融資計(jì)劃，將引入外部戰(zhàn)略股東，尋求獨(dú)立發(fā)展。

據(jù)記者了解，在幸福里平臺(tái)上，其開展的中介業(yè)務(wù)主要為新房、二手房買賣等交易服務(wù)，平臺(tái)模式更近似58同城、安居客等房產(chǎn)信息平臺(tái)，而不是擁有大量直營門店及強(qiáng)管控下加盟門店的貝殼找房。

幸福里平臺(tái)上最核心的作業(yè)資源——房源與經(jīng)紀(jì)人，均來自其他中小中介公司。在北京，由于貝殼找房平臺(tái)模式的封閉性及排他性，入駐幸福里平臺(tái)的主要包括我愛我家、麥田房產(chǎn)、金色時(shí)光、興商房地產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、易合房地產(chǎn)、匯鑫地產(chǎn)等其他中小中介公司。

北京房產(chǎn)中介行業(yè)的市場集中度較高，在貝殼找房、我愛我家等獨(dú)立發(fā)展的房產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)的競爭擠壓下，這些中小中介公司形成了規(guī)模可觀的長尾群體。

盡管這些入駐幸福里平臺(tái)的中小中介公司在北京存量房交易市場能夠排進(jìn)前十，但各自所占市場份額較低。

根據(jù)北京市住建委存量房交易服務(wù)平臺(tái)的監(jiān)測數(shù)據(jù)，2021年10月份，全市存量房網(wǎng)上簽約套數(shù)為10725套，其中鏈家完成的存量房簽約套數(shù)為4566套，占比42.6%；排在二、三位的是我愛我家、麥田房產(chǎn)，當(dāng)月完成存量房簽約套數(shù)分別為1106套、406套，分別占比10.3%、3.8%。

而2021年10月份北京市存量房簽約套數(shù)前十榜單上排在最后兩位的易合房地產(chǎn)、匯鑫地產(chǎn)，這兩家中介企業(yè)當(dāng)月完成的存量房簽約套數(shù)分別為75套、46套，市場份額均低于1%。

過去十年以來，不少集中涌入的資本都試圖通過互聯(lián)網(wǎng)輕資產(chǎn)模式對(duì)傳統(tǒng)中介行業(yè)實(shí)現(xiàn)顛覆改造，但最后均告失敗。

其中，愛屋吉屋、平安好房等互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)平臺(tái)的曇花一現(xiàn)，房天下的日益式微，58同城、安居客遭受的競爭擠壓，尤其是貝殼找房登陸美股的財(cái)富兌現(xiàn)，都在驗(yàn)證互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房產(chǎn)中介行業(yè)的線上切入，也無法與廣泛布局于線下社區(qū)的中介門店與經(jīng)紀(jì)人割裂。

幸福里依靠其關(guān)聯(lián)方作為資本密集、流量龐大的互聯(lián)網(wǎng)巨頭的優(yōu)勢切入房產(chǎn)中介賽道，選擇與除貝殼找房、我愛我家以外的麥田房產(chǎn)等中小中介公司“聯(lián)姻”，幾乎就是捕獲中介門店和經(jīng)紀(jì)人等線下資源的不多選擇。

在貝殼找房、我愛我家登陸二級(jí)市場前后，它們與21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、中環(huán)地產(chǎn)、58集團(tuán)等在股權(quán)上均有“聯(lián)姻”，以彌補(bǔ)線下、線上資源的短板，通過股權(quán)交換、吸納資本的捆綁合作，這跟幸福里和麥田房產(chǎn)之間的“聯(lián)姻”別無二致。

高昂的中介費(fèi)率

由于幸福里對(duì)麥田房產(chǎn)的捆綁合作與收購傳聞，麥田房產(chǎn)也開始受到外界關(guān)注。

但實(shí)際上，麥田房產(chǎn)與貝殼找房、我愛我家的規(guī)模體量、市場份額無法相提并論。

目前，麥田房產(chǎn)僅進(jìn)駐了北京、福州、廈門3座城市。據(jù)麥田房產(chǎn)方面宣稱，其在福州、廈門的市場份額穩(wěn)居第一，在北京的市場份額躋身前三，歷經(jīng)20多年發(fā)展以后，已擁有900多家直營中介門店、1.4萬多名經(jīng)紀(jì)人，年促成交易額超過1000億元，并保持了每年20%的發(fā)展增速，未來將進(jìn)駐100座城市。

與之相比，到2021年上半年，我愛我家已進(jìn)駐了全國35個(gè)城市，中介門店數(shù)量達(dá)到了4500家，含加盟門店的員工總數(shù)量約為5.3萬人，根據(jù)我愛我家未來三年的增長目標(biāo)，GTV（交易總額）將過萬億元。

貝殼找房的規(guī)模體量更是遠(yuǎn)超麥田房產(chǎn)。到2021年第三季度，貝殼找房連接的中介門店數(shù)量達(dá)到了5.4萬家，經(jīng)紀(jì)人數(shù)量超過了51.5萬名。2020年，貝殼找房促成的GTV（交易總額）接近3.5萬億元。

盡管麥田房產(chǎn)與貝殼找房、我愛我家的規(guī)模體量難以相提并論，但它在北京開展二手房買賣收取的中介費(fèi)率毫不遜于這兩家頭部中介公司，最高可達(dá)2.7%。

早在2013年，北京市住建委印發(fā)《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》之前向公眾公開征求意見，當(dāng)時(shí)征集反饋意見當(dāng)中市民最不滿中介費(fèi)過高，“2.2%的居間費(fèi)率”成為眾矢之的，市民要求調(diào)整中介傭金的收取方式及標(biāo)準(zhǔn)。

麥田房產(chǎn)一位人士在電話中向記者介紹，在北京，目前公司對(duì)二手房買賣向買家收取的2.7%的中介費(fèi)率里，包含麥田房產(chǎn)收取總房款2.2%的居間服務(wù)費(fèi)，另外還包含一家名為“金誠豐房產(chǎn)咨詢服務(wù)（平潭）有限公司北京分公司”（以下簡稱“金誠豐北京分公司”）收取的總房款0.5%的交易保障服務(wù)費(fèi)。

麥田房產(chǎn)這位人士進(jìn)一步介紹，金誠豐北京分公司提供的交易保障服務(wù)包括協(xié)助辦理房屋抵押登記注銷手續(xù)、協(xié)助辦理房屋評(píng)估按揭貸款申請(qǐng)手續(xù)、跟進(jìn)審批進(jìn)度、協(xié)助辦理資金托管手續(xù)、協(xié)助辦理房屋繳稅及權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等。

“金誠豐北京分公司是麥田房產(chǎn)的合作公司，因?yàn)閲页雠_(tái)了相關(guān)規(guī)定，居間服務(wù)與后期交易保障不能是同一家企業(yè)?！丙溙锓慨a(chǎn)這位人士告訴記者。

不過，記者查詢獲悉，金誠豐北京分公司就是由麥田房產(chǎn)全資持股，并不屬于獨(dú)立第三方的合作公司。

北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)一位人士告訴記者，根據(jù)住建部出臺(tái)的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》相關(guān)規(guī)定，區(qū)分了居間服務(wù)與提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)告知消費(fèi)者其他服務(wù)的內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，且不得與居間服務(wù)混合標(biāo)價(jià)、捆綁標(biāo)價(jià)。

另據(jù)記者查詢了解，繆壽建除了持有麥田房產(chǎn)絕大多數(shù)股權(quán)以外，還出資設(shè)立了福建金誠豐房地產(chǎn)擔(dān)保有限公司（以下簡稱“福建金誠豐”）及其北京分公司，它們構(gòu)成麥田房產(chǎn)的關(guān)聯(lián)企業(yè)并為其創(chuàng)收。

麥田房產(chǎn)的多位從業(yè)人士告訴記者，福建金誠豐及其北京分公司開展業(yè)務(wù)包括為一些業(yè)主向小貸公司申請(qǐng)贖樓解抵押貸款時(shí)提供融資擔(dān)保。但記者了解到，福建金誠豐及北京分公司并不擁有融資性擔(dān)保牌照，其經(jīng)營范圍不得從事融資性擔(dān)保業(yè)務(wù)。

其中，在福州，麥田房產(chǎn)一位從業(yè)人士告訴記者，若業(yè)主通過福建金誠豐進(jìn)行房產(chǎn)解抵押，將要向其支付解抵押貸款金額的0.6%~1.5%的費(fèi)用。

《中國經(jīng)營報(bào)》記者為此向麥田房產(chǎn)方面求證了解金誠豐北京分公司、福建金誠豐及其北京分公司開展的贖樓貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)的合規(guī)情況，但沒有得到回應(yīng)。

麥田的行業(yè)觀 | 走進(jìn)麥田房產(chǎn)

?空·白|行者計(jì)劃月戰(zhàn)略模塊，我邀請(qǐng)到了麥田董事長繆壽建先生。為空白行者帶來：走進(jìn)麥田 | “麥三角”模型 。精粹內(nèi)容我梳理如下，希望對(duì)同業(yè)有益，也希望繆總一番肺腑之言讓用戶對(duì)經(jīng)紀(jì)行業(yè)有另一番認(rèn)知。

上篇回顧：

經(jīng)紀(jì)人的本質(zhì)意義：

讓家園更美好、讓資產(chǎn)更合理、讓不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)。

經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)不是機(jī)械的數(shù)學(xué)計(jì)算，是溫度、是體驗(yàn)，是意義、是使命。為什么美國的經(jīng)紀(jì)人出去帶看像是旅行，而中國的經(jīng)紀(jì)人出去帶看像是戰(zhàn)斗，差異即在于此。

未來一定是以客戶服務(wù)為中心。

為什么這些年科技有了很大進(jìn)步，資本也大舉進(jìn)入，行業(yè)效率卻沒有提升，行業(yè)不受尊重？

本質(zhì)是交易為王，整個(gè)行業(yè)在膚淺的表層用力過猛。

未來，只有真正以服務(wù)為中心，才能從根本上重新定義經(jīng)紀(jì)行業(yè)。

兩個(gè)視角看變化：

看反面：不盲從，要抓機(jī)會(huì)就沒機(jī)會(huì)，大機(jī)會(huì)往往是放棄才能抓住。

看長遠(yuǎn)：絕大多數(shù)的焦慮來自于看不懂，看不懂往往是因?yàn)榭吹锰?，只有看長、看十年、看二十年，焦慮消散。

以人為中心的行業(yè)里，文化的價(jià)值非常大，文化本身會(huì)變成一種強(qiáng)大的力量，甚至是一種競爭力。

但是文化一定要指向戰(zhàn)略，它不是個(gè)人的愛好。打仗打出來的文化才是鮮活的，才更容易形成共鳴。

組織的三個(gè)層次：業(yè)務(wù)共同體、事業(yè)共同體、命運(yùn)共同體。

加盟與直營之間的關(guān)鍵區(qū)別是找到最適合的組織治理方式。

MLS是美國經(jīng)紀(jì)行業(yè)的共同信仰，是所有經(jīng)紀(jì)人的契約，它的底層是信任與利他，它的前提條件是獨(dú)家委托。

中國現(xiàn)階段不具備構(gòu)建行業(yè)MLS的基礎(chǔ)。

直營公司有非常大的發(fā)展空間。

只有直營才能為客戶提供更好的服務(wù)和交易保障，只有直營才能真正意義上培養(yǎng)與留住人才，也只有直營才能構(gòu)建良好的文化與組織，并實(shí)現(xiàn)更高的效率。

好的生態(tài)一定是物種多樣性，平臺(tái)的價(jià)值是鼓勵(lì)與促進(jìn)物種的進(jìn)化與多元。

不同的角色根據(jù)自己的差異化特色為客戶提供不同的服務(wù)，讓所有人在同一個(gè)大地上生存，形成行業(yè)的命運(yùn)共同體。

關(guān)于未來，三個(gè)相信：

相信利他終究利己；

相信做好就能做大；

相信正道才能長久。