淮南樓市4，下滑3.0%，皖北工業(yè)小城的樓市遇冷，3萬庫存何去何從

關(guān)鍵詞：下滑3.0%，遇冷，3萬庫存。

作為皖北的中心城市，淮南是重要的能源工業(yè)城市?；幢笔?span>以煤炭、電力為主的能源生產(chǎn)基地、安徽北部重要的中心城市和國家重要的能源基地。境內(nèi)與合肥等6個城市相連，地理位置非常優(yōu)越。

環(huán)境方面，淮南的環(huán)境優(yōu)美，水資源豐富，處于亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，一年四季分明。目前有人口303萬，GDP1337億，從這個配置看，淮南是個4線城市。

那么，咱們先看下當(dāng)下的淮南樓市概況；

根據(jù)安居客數(shù)據(jù)，目前在售的二手房均價是，6537元/平，下滑3%。

具體各區(qū)縣房價如下：

田家庵，6435元/平。大通，6035元/平。

謝家集，3856元/平。八公山，6785元/平。

潘集，5021元/平。鳳臺，5909元/平。

壽縣，7200元/平。

淮南的樓市，從今年4月開始，出現(xiàn)下滑。在過去的一年，長達(dá)一年的橫盤期，可謂是樓市遇冷。

其中，有5個區(qū)域的房價下滑，有2個區(qū)域的房價上漲?；茨系膸齑娲螅瑯鞘袃蓸O分化嚴(yán)重，加上疫情的影響。這些都是影響它走向的因素。

那么，未來淮南的樓市走向如何？冰冷的樓市何時回暖？

主要看以下幾點；

1，庫存大。根據(jù)房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)，目前在售的二手房掛牌量高達(dá)2.7萬套，算了安居客，貝殼網(wǎng)等平臺的數(shù)據(jù)，至少有超過3萬套的庫存。然而根據(jù)去年的成交量推算，每個月才1千套左右的成交量，那么要消耗這3萬的庫存，需要28個月。去庫存周期太長，去庫存壓力太大。

值得注意的是，這只是二手房的數(shù)量，算上新房，新樓盤，以及待開樓盤的數(shù)量，那么淮南的去庫存壓力更加大。因此，未來這3萬的庫存何去何從？將是擺在眼前的事情。

2，房價調(diào)控的影響。這個全國都面臨的調(diào)整，房住不炒是永遠(yuǎn)的基調(diào)，房價調(diào)控一定的圍繞這個主題展開。這個消息拍醒很多購房者，特別是炒房客，讓他們知道，過去閉著眼睛買房致富的時代，已經(jīng)一去不復(fù)返了?；茨弦彩鞘艿竭@樣的影響。

加上，淮南是工業(yè)城市，外來人口比較多，在房價的調(diào)控下，很多炒房客購房者開始撤退，從而造成樓市下滑。

3，疫情的影響。當(dāng)下仍是疫情未完全消散，很多企業(yè)受到牽連，開工難，經(jīng)營受困，那么，老百姓也同樣是受到牽連，收入少了，大家都在為生活而努力。哪里有錢來買房或炒房呢？今年淮南的GDP名義上增長，但是同比下滑不少，加上物價上漲，材料上漲，特別是礦業(yè)鋁材的上漲，基本可以說，人們的購買力不漲，反而是下滑。

總結(jié)：庫存大，剛需不足，樓市供過于求，加上疫情的影響，以及房價調(diào)控，使得淮南的樓市出現(xiàn)下滑。屬于它的樓市春天還沒到來，購房客要提供謹(jǐn)慎，避免再次被套。

以上是7月淮南的樓市分析，大家是什么看法？歡迎交流，這里是老北說房。

淮南房產(chǎn)局提醒 購房要注意“二查三看一投訴”

安徽網(wǎng) 大皖客戶端訊 記者從淮南市人民政府網(wǎng)站獲悉，淮南市房產(chǎn)局近期向市民發(fā)布了購買商品房的消費提示，提醒市民要“二查三看一投訴”。

商品房買賣涉及眾多法律關(guān)系，為保護(hù)市民的合法權(quán)益，合肥市房產(chǎn)局提醒大家，請在購房時注意“二查三看一投訴”。具體內(nèi)容如下：

二查

一查預(yù)售許可。請您在購房時認(rèn)真查看開發(fā)企業(yè)是否有《商品房預(yù)售許可證》，不要購買未取得預(yù)售許可證的樓盤。開發(fā)企業(yè)在未取得預(yù)售許可證的情況下向購房人收取預(yù)付款、定金、排號費等任何名義的費用，均屬違規(guī)行為。

二查房源狀態(tài)。請您在購房時認(rèn)真查看“商品房銷控表”并登錄淮南市房地產(chǎn)管理局網(wǎng)站www.hnfw.cn,查看房源是否為可售狀態(tài)。

三看

一看購房款項。請您在購房時認(rèn)真查看備案的擬銷售價格，在達(dá)成購房意向或簽訂《商品房買賣合同》后必須將購房款（定金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭貸款等）全額交存至商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶上。預(yù)售資金監(jiān)管賬戶打印在《商品房預(yù)售許可證》上，請您認(rèn)真核對賬戶。

二看購房合同。請您在簽訂《商品房買賣合同》前，認(rèn)真查看合同條款并對專業(yè)詞語仔細(xì)閱讀、理解，在雙方認(rèn)同合同條款后，必須與開發(fā)企業(yè)網(wǎng)上在線簽訂《商品房買賣合同》，不得簽訂線下《商品房買賣合同》或自制合同文本。

三看合同備案。《商品房買賣合同》簽約后，請您要求開發(fā)企業(yè)及時到市房地產(chǎn)管理局辦理《商品房買賣合同》備案，防止“一房多售”。

一投訴

如開發(fā)企業(yè)有投機(jī)炒房、捆綁銷售、價外加價、虛假房地產(chǎn)廣告、限制購房人使用住房公積金貸款或者按揭貸款等違法違規(guī)行為，使您的合法權(quán)益受到了侵害，請您向市房地產(chǎn)管理局法規(guī)科投訴（投訴電話0554-6640032）。

安徽淮南“萬元房”揭秘：并非市場主流，以老舊小區(qū)房源居多

繼此前黑龍江鶴崗屢現(xiàn)“萬元房”后，近日，“安徽淮南一套房低至3萬元”的消息再度引發(fā)外界廣泛關(guān)注。有媒體報道稱，曾以煤電化工產(chǎn)業(yè)聞名全國、20世紀(jì)七八十年代被認(rèn)為是“大城市”的淮南，如今出現(xiàn)了如鶴崗一般的“萬元房”。

據(jù)新京報記者了解，雖然并非主流，但淮南目前確實有不少房源的掛牌價低于10萬元，折合單價有的甚至不足千元。問題在于，這些房源的價格為何會如此之低，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場情況到底如何？淮南房價為何“鶴崗化”？

近日，“安徽淮南一套房低至3萬元”的消息引發(fā)了外界廣泛關(guān)注。圖片來源/IC photo

總價低至幾萬元，大多是老舊小區(qū)房源

資料顯示，淮南為國務(wù)院批復(fù)確定的華東地區(qū)以煤炭和電力為主的能源生產(chǎn)基地、合肥都市圈核心城市，地處安徽中北部、長江三角洲腹地。截至2020年，淮南市轄田家庵區(qū)、大通區(qū)、謝家集區(qū)、八公山區(qū)、潘集區(qū)、鳳臺縣、壽縣共5區(qū)2縣。

新京報記者在貝殼找房上查詢到，目前淮南總價位于“1萬-10萬”區(qū)間的房子共有48套，總價“10萬-20萬”區(qū)間的房子共有600多套。其中，位于潘集區(qū)藍(lán)田小區(qū)一套南向2室1廳，總價僅需5.5萬元，總面積68平方米，折合單價僅809元。無獨有偶，八公山區(qū)孔集北村一套建筑面積55平方米的2室1廳，總價也僅為5.5萬元，折合單價為1000元。

整體來看，總價在10萬元以下的房子，主要集中在謝家集區(qū)、八公山區(qū)和潘集區(qū)的老舊小區(qū)，如孔集北村、白云新村、藍(lán)天小區(qū)、新華二村、支架村小區(qū)等。不過，屬中心城區(qū)的田家庵區(qū)內(nèi)，如鐘郢小區(qū)、田家庵發(fā)電廠小區(qū)、西苑北區(qū)、電建村等老舊小區(qū)，也有較便宜的房源。貝殼找房平臺顯示，田家庵區(qū)電建村一套60平方米的2室1廳，目前掛牌總價為10萬元，折合單價為1667元；周邊配套方面，幼兒園、醫(yī)療、商業(yè)都較為齊全，距離淮南萬達(dá)廣場也僅1000米左右。

安居客平臺上也不例外，總價低于10萬元的房子多達(dá)100多套。位于潘集廠家路潘二礦梅花村一套1室1廳，總價僅需3萬元，建筑面積48平方米，折算單價僅625元。另一套位于八公山孔集淮岸村的2室2廳，總價3.6萬元，建筑面積63平方米，單價也僅為572元。

新京報記者注意到，從線上平臺的視頻、圖片來看，這些低價房屋都比較陳舊，且房齡較老，基本為八九十年代的房子，普遍樓層較低，有些是普通住宅，有些是經(jīng)濟(jì)適用房。從掛牌時間來看，有些房源已掛牌半年之久，但關(guān)注的人還是很少。

問題在于，這些房子的單價為何會低至千元以下？“淮南原是煤礦城市，后來很多煤礦不再開采了，很多人搬走了，人口密度減少，由于當(dāng)?shù)貨]有產(chǎn)業(yè)，年輕人也就沒在那邊居住。房齡較高的老房，賣這樣便宜也屬正常。”老家在淮南、在北京工作的小靜（化名）告訴新京報記者，包括北京在內(nèi)，其實每個城市的一些偏遠(yuǎn)區(qū)域，也都有便宜的老房子，應(yīng)該看房子的位置在哪里、是什么性質(zhì)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，客觀來說，淮南的房價確實較低，從此類數(shù)據(jù)看，其比一般的地級市或長三角的地級市要低很多，“本身這個城市相對知名度不高，而且從區(qū)位來看，不如蚌埠、蕪湖這些城市好，所以相對來說購房需求弱一些。類似城市，也容易出現(xiàn)價格過低的項目。當(dāng)然，一些掛牌價極低的項目，是比較極端的，但確實也側(cè)面反映此類城市房價偏低的現(xiàn)象?！?/p>

僅為個案，淮南房價分化現(xiàn)象明顯

“在淮南三五萬買一套房子可以說是個噱頭，淮南大多數(shù)房子的價格在6000元-8000元/平方米，新房價格可能會更高些?！被茨袭?dāng)?shù)厝藙⒚鳎ɑ┤缡钦f。

據(jù)小靜介紹，她的老家就位于淮南田家庵區(qū)，“那一片的價格也參差不齊，二手房也得具體看房齡和位置。不過，整體來看，中心區(qū)域房子的平均價格約為6000元-8000元/平方米，并沒有低得那么夸張。”

實際上，城市房價，需要客觀看待。新京報記者獲悉，淮南部分房產(chǎn)之所以如此低價，和房源本身的特殊因素有關(guān)，并不能真實反映全市整體市場的行情。

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年1月，淮南二手住宅市場均價為6162元/平方米，環(huán)比下跌0.29%，自2021年9月起連續(xù)4月下滑。值得一提的是，由于淮南新房市場供應(yīng)充裕，加之新房和二手房房價差距不是很大，一定程度上會促使購房需求流向新房市場，二手房的房價上漲的動力并不足。

而新房方面，新京報記者了解到，目前淮南市在售新建樓盤的價格在5000元-9000元/平方米之間，市中心的新房總價基本在60萬-100萬之間。來自58安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年1月，淮南市商品住宅成交面積為17.73萬平方米，環(huán)比減少35%，持續(xù)在低位徘徊。價格方面，1月淮南市商品住宅成交均價為6271元/平方米，環(huán)比上漲4%，已連續(xù)兩個月上漲。

圖片來源：58安居客房產(chǎn)研究院

值得一提的是，近年來，淮南一直在發(fā)展山南新區(qū)，并將其作為淮南未來發(fā)展和全面轉(zhuǎn)型的重要窗口，轄區(qū)內(nèi)駐有淮南市政府、安徽理工大學(xué)山南校區(qū)、淮南二中等。在此背景下，淮南山南新區(qū)吸引了全國品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，隨之，該區(qū)域也成為當(dāng)?shù)馗叨烁纳浦脴I(yè)的首選板塊，由此也推動房價有所上漲。

“分區(qū)域來看，山南新區(qū)的房價較貴一些，均價是每平方米六七千元，價格高的也有每平方米1萬元多。不過，整體房價最近幾年浮動不大。”小靜說。

值得一提的是，來自58安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前，淮南市商品住宅出清周期在70個月左右，是近一年來的高點。不過，從58安居客購房需求熱度指數(shù)來看，整個淮南市購房需求熱度在今年1月份達(dá)到市場低點后，2月份的購房需求熱度指數(shù)已達(dá)到1.04，為近一年以來的相對高點，購房者對城市新房的關(guān)注出現(xiàn)明顯提升，這意味著，未來城市的購房需求也將出現(xiàn)提升。

業(yè)內(nèi)：讓低房價優(yōu)勢支持產(chǎn)業(yè)和人才導(dǎo)入

據(jù)悉，目前在淮南買房的人群以當(dāng)?shù)厝藶橹?，一般以改善型購房的人群居多；因為?dāng)?shù)赜写髮W(xué)，一些大學(xué)生也會留下來買房，但是，投資買房的人較少。

小靜認(rèn)為，淮南樓市之所以不算火，主要是因為淮南沒有較為突出的支柱型產(chǎn)業(yè)，對年輕人而言，缺乏足夠的吸引力。不像合肥，不僅是省會，而且有一些科技產(chǎn)業(yè)的支撐，肯定會吸引一些年輕人去。“目前淮南房地產(chǎn)市場的一大支撐是回鄉(xiāng)置業(yè)的人群，但這些需求一般是為父母購置房產(chǎn)的，比如在湖邊置換風(fēng)景好一些的房子?！毙§o如是說。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠分析稱，作為資源型城市，淮南對煤炭及其銜接的電力產(chǎn)業(yè)等依賴度較高，缺乏新型產(chǎn)業(yè)，而在國家對煤炭產(chǎn)量的控制下，淮南不少企業(yè)撤離市場，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩，對人口的吸附力較弱，人口呈現(xiàn)凈流出的狀態(tài)。小靜就是人口外流的一大典型。自大學(xué)畢業(yè)后，小靜便離開了淮南，來北京工作并定居了下來，而她父母現(xiàn)在也跟隨她定居在北京，“我爸媽基本上一半時間在淮南，另一半時間在北京。”

不過，淮南實際上是一個區(qū)位相對具有優(yōu)勢的城市，從區(qū)域位置上看，淮南靠近合肥。在長三角一體化發(fā)展戰(zhàn)略下，淮南的潛力也正在顯現(xiàn)。2019年12月，商合杭高鐵淮南南站正式開通運營，淮南融入長三角的步伐驟然加快；2021年12月8日，國家發(fā)改委印發(fā)《滬蘇浙城市結(jié)對合作幫扶皖北城市實施方案》，明確了上海市閔行區(qū)與淮南市結(jié)對合作事宜；在淮南市“十四五”長三角一體化發(fā)展規(guī)劃實施方案重大項目庫里，100個項目總投資達(dá)2800多億元。

區(qū)位優(yōu)勢加以長三角一體化發(fā)展，為淮南未來產(chǎn)業(yè)進(jìn)入以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供更多可能性?！敖陙?，相比安徽其他城市，淮南的房價一直較低。如果淮南近些年有比較大的企業(yè)進(jìn)駐，或是有更多就業(yè)機(jī)會，預(yù)計房價會有上升空間?！眲⒚鞣Q。

談及淮南樓市的未來，嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，不在于房價高低，而在于城市競爭力方面需要提升，真正讓淮南低房價的優(yōu)勢，進(jìn)一步支持產(chǎn)業(yè)和人才的導(dǎo)入。

58安居客房產(chǎn)研究院研究總監(jiān)陸騎麟進(jìn)一步指出，“從整個淮南市來看，短期內(nèi)城市的購房需求熱度已出現(xiàn)明顯提升，表明市場已逐步開始復(fù)蘇；同時，當(dāng)前全國樓市政策整體有所放松，像淮南這類城市受政策利好的影響可能會更大，預(yù)計其全年政策環(huán)境都可能會相對寬松；另外，近幾年淮南居民可支配收入的增速排名靠前，也是有利于房地產(chǎn)市場的一個因素。因此，預(yù)計今年淮南樓市應(yīng)該會好于去年?！?/p>

新京報記者 張曉蘭

編輯 楊娟娟 校對 盧茜