股權(quán)轉(zhuǎn)讓傳聞背后：麥田房產(chǎn)價(jià)值幾何？

本報(bào)記者 余燕明 北京報(bào)道

最近幾年，傳統(tǒng)的房產(chǎn)中介生意開(kāi)始受到資本的矚目。

在北京中介行業(yè)，繼我愛(ài)我家（000560.SZ）曲線上市、貝殼找房（BEKE.N）赴美上市后，排名第三的北京麥田房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“麥田房產(chǎn)”）據(jù)稱將與互聯(lián)網(wǎng)巨頭“聯(lián)姻”。

日前，有市場(chǎng)消息稱，互聯(lián)網(wǎng)巨頭旗下的房產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)幸福里擬收購(gòu)麥田房產(chǎn)20%的股權(quán)，相關(guān)手續(xù)正在辦理，同時(shí)麥田房產(chǎn)將有部分高管調(diào)往幸福里。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者為此向麥田房產(chǎn)一位發(fā)言人核實(shí)上述市場(chǎng)傳聞的真實(shí)性，其未正面確認(rèn)，但表示公司近期將有官方信息對(duì)外發(fā)布。

據(jù)悉，麥田房產(chǎn)目前僅進(jìn)駐了北京、福州、廈門3座城市，但它宣稱將會(huì)進(jìn)駐全國(guó)100座城市。

麥田房產(chǎn)起家于福州，它的老板繆壽建，跟幸福里背后的張一鳴是福建老鄉(xiāng)。麥田房產(chǎn)在2005年進(jìn)入北京，從此北京成為麥田房產(chǎn)開(kāi)展中介業(yè)務(wù)的核心城市，并將公司總部設(shè)置于北京。

先后在資本市場(chǎng)兌現(xiàn)價(jià)值的大型中介公司——鏈家、我愛(ài)我家均誕生于北京，早已進(jìn)入存量房市場(chǎng)的北京，已經(jīng)是國(guó)內(nèi)二手房買賣、租賃等交易規(guī)模最大的城市之一。

幸福里切入房產(chǎn)中介賽道，但與貝殼找房、我愛(ài)我家等房產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)的發(fā)展模式相似，除了線上流量，它們更加依賴廣泛布局線下社區(qū)的經(jīng)紀(jì)品牌、中介門店與經(jīng)紀(jì)人。同時(shí)具備線上流量、線下規(guī)模優(yōu)勢(shì)的貝殼找房、我愛(ài)我家等頭部中介，選擇獨(dú)立且相對(duì)封閉地發(fā)展成為房產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)。在此行業(yè)背景下，意在開(kāi)拓房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的幸福里，退而求其次與麥田房產(chǎn)等其他中小中介公司“聯(lián)姻”，幾乎就是不多的選擇。

捕獲線下的“聯(lián)姻”

幸福里及其關(guān)聯(lián)方，與麥田房產(chǎn)之間的“聯(lián)姻”，從今年9月底開(kāi)始已顯露痕跡。

當(dāng)時(shí)，一間名為“北京福旺房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司”的中介企業(yè)發(fā)生了股權(quán)變更，北京金色麥田房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司將所持其全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓予北京好房有幸信息技術(shù)有限公司，前者是麥田房產(chǎn)的全資附屬企業(yè)，后者隸屬于幸福里關(guān)聯(lián)方。

根據(jù)北京福旺房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的司法糾紛記錄，該公司實(shí)際開(kāi)展過(guò)房屋買賣等中介業(yè)務(wù)，但外界無(wú)法知曉麥田房產(chǎn)向幸福里關(guān)聯(lián)方出售該公司的確切目的。

毋庸置疑的是，如今在加快發(fā)展速度的幸福里，無(wú)法與廣泛布局于線下社區(qū)的其他中小中介公司及經(jīng)紀(jì)人割裂。

近期，幸福里方面對(duì)外確認(rèn)，其已啟動(dòng)了融資計(jì)劃，將引入外部戰(zhàn)略股東，尋求獨(dú)立發(fā)展。

據(jù)記者了解，在幸福里平臺(tái)上，其開(kāi)展的中介業(yè)務(wù)主要為新房、二手房買賣等交易服務(wù)，平臺(tái)模式更近似58同城、安居客等房產(chǎn)信息平臺(tái)，而不是擁有大量直營(yíng)門店及強(qiáng)管控下加盟門店的貝殼找房。

幸福里平臺(tái)上最核心的作業(yè)資源——房源與經(jīng)紀(jì)人，均來(lái)自其他中小中介公司。在北京，由于貝殼找房平臺(tái)模式的封閉性及排他性，入駐幸福里平臺(tái)的主要包括我愛(ài)我家、麥田房產(chǎn)、金色時(shí)光、興商房地產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、易合房地產(chǎn)、匯鑫地產(chǎn)等其他中小中介公司。

北京房產(chǎn)中介行業(yè)的市場(chǎng)集中度較高，在貝殼找房、我愛(ài)我家等獨(dú)立發(fā)展的房產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)的競(jìng)爭(zhēng)擠壓下，這些中小中介公司形成了規(guī)模可觀的長(zhǎng)尾群體。

盡管這些入駐幸福里平臺(tái)的中小中介公司在北京存量房交易市場(chǎng)能夠排進(jìn)前十，但各自所占市場(chǎng)份額較低。

根據(jù)北京市住建委存量房交易服務(wù)平臺(tái)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2021年10月份，全市存量房網(wǎng)上簽約套數(shù)為10725套，其中鏈家完成的存量房簽約套數(shù)為4566套，占比42.6%；排在二、三位的是我愛(ài)我家、麥田房產(chǎn)，當(dāng)月完成存量房簽約套數(shù)分別為1106套、406套，分別占比10.3%、3.8%。

而2021年10月份北京市存量房簽約套數(shù)前十榜單上排在最后兩位的易合房地產(chǎn)、匯鑫地產(chǎn)，這兩家中介企業(yè)當(dāng)月完成的存量房簽約套數(shù)分別為75套、46套，市場(chǎng)份額均低于1%。

過(guò)去十年以來(lái)，不少集中涌入的資本都試圖通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)輕資產(chǎn)模式對(duì)傳統(tǒng)中介行業(yè)實(shí)現(xiàn)顛覆改造，但最后均告失敗。

其中，愛(ài)屋吉屋、平安好房等互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)平臺(tái)的曇花一現(xiàn)，房天下的日益式微，58同城、安居客遭受的競(jìng)爭(zhēng)擠壓，尤其是貝殼找房登陸美股的財(cái)富兌現(xiàn)，都在驗(yàn)證互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房產(chǎn)中介行業(yè)的線上切入，也無(wú)法與廣泛布局于線下社區(qū)的中介門店與經(jīng)紀(jì)人割裂。

幸福里依靠其關(guān)聯(lián)方作為資本密集、流量龐大的互聯(lián)網(wǎng)巨頭的優(yōu)勢(shì)切入房產(chǎn)中介賽道，選擇與除貝殼找房、我愛(ài)我家以外的麥田房產(chǎn)等中小中介公司“聯(lián)姻”，幾乎就是捕獲中介門店和經(jīng)紀(jì)人等線下資源的不多選擇。

在貝殼找房、我愛(ài)我家登陸二級(jí)市場(chǎng)前后，它們與21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、中環(huán)地產(chǎn)、58集團(tuán)等在股權(quán)上均有“聯(lián)姻”，以彌補(bǔ)線下、線上資源的短板，通過(guò)股權(quán)交換、吸納資本的捆綁合作，這跟幸福里和麥田房產(chǎn)之間的“聯(lián)姻”別無(wú)二致。

高昂的中介費(fèi)率

由于幸福里對(duì)麥田房產(chǎn)的捆綁合作與收購(gòu)傳聞，麥田房產(chǎn)也開(kāi)始受到外界關(guān)注。

但實(shí)際上，麥田房產(chǎn)與貝殼找房、我愛(ài)我家的規(guī)模體量、市場(chǎng)份額無(wú)法相提并論。

目前，麥田房產(chǎn)僅進(jìn)駐了北京、福州、廈門3座城市。據(jù)麥田房產(chǎn)方面宣稱，其在福州、廈門的市場(chǎng)份額穩(wěn)居第一，在北京的市場(chǎng)份額躋身前三，歷經(jīng)20多年發(fā)展以后，已擁有900多家直營(yíng)中介門店、1.4萬(wàn)多名經(jīng)紀(jì)人，年促成交易額超過(guò)1000億元，并保持了每年20%的發(fā)展增速，未來(lái)將進(jìn)駐100座城市。

與之相比，到2021年上半年，我愛(ài)我家已進(jìn)駐了全國(guó)35個(gè)城市，中介門店數(shù)量達(dá)到了4500家，含加盟門店的員工總數(shù)量約為5.3萬(wàn)人，根據(jù)我愛(ài)我家未來(lái)三年的增長(zhǎng)目標(biāo)，GTV（交易總額）將過(guò)萬(wàn)億元。

貝殼找房的規(guī)模體量更是遠(yuǎn)超麥田房產(chǎn)。到2021年第三季度，貝殼找房連接的中介門店數(shù)量達(dá)到了5.4萬(wàn)家，經(jīng)紀(jì)人數(shù)量超過(guò)了51.5萬(wàn)名。2020年，貝殼找房促成的GTV（交易總額）接近3.5萬(wàn)億元。

盡管麥田房產(chǎn)與貝殼找房、我愛(ài)我家的規(guī)模體量難以相提并論，但它在北京開(kāi)展二手房買賣收取的中介費(fèi)率毫不遜于這兩家頭部中介公司，最高可達(dá)2.7%。

早在2013年，北京市住建委印發(fā)《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》之前向公眾公開(kāi)征求意見(jiàn)，當(dāng)時(shí)征集反饋意見(jiàn)當(dāng)中市民最不滿中介費(fèi)過(guò)高，“2.2%的居間費(fèi)率”成為眾矢之的，市民要求調(diào)整中介傭金的收取方式及標(biāo)準(zhǔn)。

麥田房產(chǎn)一位人士在電話中向記者介紹，在北京，目前公司對(duì)二手房買賣向買家收取的2.7%的中介費(fèi)率里，包含麥田房產(chǎn)收取總房款2.2%的居間服務(wù)費(fèi)，另外還包含一家名為“金誠(chéng)豐房產(chǎn)咨詢服務(wù)（平潭）有限公司北京分公司”（以下簡(jiǎn)稱“金誠(chéng)豐北京分公司”）收取的總房款0.5%的交易保障服務(wù)費(fèi)。

麥田房產(chǎn)這位人士進(jìn)一步介紹，金誠(chéng)豐北京分公司提供的交易保障服務(wù)包括協(xié)助辦理房屋抵押登記注銷手續(xù)、協(xié)助辦理房屋評(píng)估按揭貸款申請(qǐng)手續(xù)、跟進(jìn)審批進(jìn)度、協(xié)助辦理資金托管手續(xù)、協(xié)助辦理房屋繳稅及權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等。

“金誠(chéng)豐北京分公司是麥田房產(chǎn)的合作公司，因?yàn)閲?guó)家出臺(tái)了相關(guān)規(guī)定，居間服務(wù)與后期交易保障不能是同一家企業(yè)。”麥田房產(chǎn)這位人士告訴記者。

不過(guò)，記者查詢獲悉，金誠(chéng)豐北京分公司就是由麥田房產(chǎn)全資持股，并不屬于獨(dú)立第三方的合作公司。

北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)一位人士告訴記者，根據(jù)住建部出臺(tái)的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》相關(guān)規(guī)定，區(qū)分了居間服務(wù)與提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)告知消費(fèi)者其他服務(wù)的內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，且不得與居間服務(wù)混合標(biāo)價(jià)、捆綁標(biāo)價(jià)。

另?yè)?jù)記者查詢了解，繆壽建除了持有麥田房產(chǎn)絕大多數(shù)股權(quán)以外，還出資設(shè)立了福建金誠(chéng)豐房地產(chǎn)擔(dān)保有限公司（以下簡(jiǎn)稱“福建金誠(chéng)豐”）及其北京分公司，它們構(gòu)成麥田房產(chǎn)的關(guān)聯(lián)企業(yè)并為其創(chuàng)收。

麥田房產(chǎn)的多位從業(yè)人士告訴記者，福建金誠(chéng)豐及其北京分公司開(kāi)展業(yè)務(wù)包括為一些業(yè)主向小貸公司申請(qǐng)贖樓解抵押貸款時(shí)提供融資擔(dān)保。但記者了解到，福建金誠(chéng)豐及北京分公司并不擁有融資性擔(dān)保牌照，其經(jīng)營(yíng)范圍不得從事融資性擔(dān)保業(yè)務(wù)。

其中，在福州，麥田房產(chǎn)一位從業(yè)人士告訴記者，若業(yè)主通過(guò)福建金誠(chéng)豐進(jìn)行房產(chǎn)解抵押，將要向其支付解抵押貸款金額的0.6%~1.5%的費(fèi)用。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者為此向麥田房產(chǎn)方面求證了解金誠(chéng)豐北京分公司、福建金誠(chéng)豐及其北京分公司開(kāi)展的贖樓貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)的合規(guī)情況，但沒(méi)有得到回應(yīng)。

福州只有兩家中介，一家叫麥田，一家叫其它

有一個(gè)段子：90年代做房地產(chǎn)中介，最怕誰(shuí)？

風(fēng)水師。

九十年代初，不僅在福州，就全國(guó)來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)中介的名聲都很差：市場(chǎng)不透明，從業(yè)門檻低，行業(yè)亂象叢生。

福建師范大學(xué)中文系畢業(yè)的繆壽建卻決然跳入這個(gè)市場(chǎng)。

他和朋友合伙開(kāi)了一家房產(chǎn)中介：家園房產(chǎn)。

業(yè)績(jī)做的不錯(cuò)時(shí)候，每人一個(gè)月能賺到1000多塊，在那個(gè)年代，這不是小數(shù)目。

而后，陸續(xù)加入團(tuán)隊(duì)的人有吳存勝、周嬋斌、陳倫燦、魏祺、蘇文進(jìn)、黃少華。這六人被稱之為：麥田六虎將。

1999年，繆壽建帶著吳存勝另立門戶；到了2000年10月，店鋪正式掛上了麥田房產(chǎn)。

而這，也像極了如今的可觀。2016年，還任麥田房產(chǎn)集團(tuán)總裁肖基昌，如今已另立門戶，當(dāng)了可觀集團(tuán)董事長(zhǎng)。

13日，可觀地產(chǎn)三周年大會(huì)在福建會(huì)堂舉行。

創(chuàng)始于2018年3月可觀地產(chǎn)，從福州東街口第一家門店開(kāi)始，僅3年時(shí)間，現(xiàn)有門店就達(dá)到了150多家，員工人數(shù)超1500人，市場(chǎng)占有率位居福州前三。

要知道，麥田福州27年，也僅有300余家門店。

有人說(shuō)，可觀跑得太快了。

但是，在資本市場(chǎng)，誰(shuí)還在乎呢？

最熟悉麥田的肖基昌，似乎正在成為繆壽建最大挑戰(zhàn)者。

業(yè)內(nèi)更盛傳：可觀三分之一的員工是麥田的人。

可觀的政策正顯示出比麥田更強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，尤其是麥田推出的“零底薪”甩運(yùn)營(yíng)成本包袱，本身就是一把雙刃劍。

而麥田的出走勢(shì)力，可觀迅速接盤。

但目前就腕上的大小比較，可觀肯定是沒(méi)有麥田來(lái)得粗。如果說(shuō)麥田算福州中介行業(yè)一哥，那么，可觀也僅是三哥。

因?yàn)椋€有二哥驪特。

1997年12月，驪特在福州創(chuàng)建：東大路73號(hào)一間不足15平方米的門店。資料顯示，2014年，驪特就已整合了200多家中介門店。

在福州中介1.0時(shí)代，驪特?zé)o疑是名副其實(shí)中介一哥。

驪特CEO李特，其本人也是福州這個(gè)圈子最資深的經(jīng)紀(jì)人，和繆壽建一樣，他們的從業(yè)史，一定程度上，代表著福州行業(yè)發(fā)展歷史。

和麥田一樣，驪特同樣面臨高層人才的流失。

2019年，李特開(kāi)始復(fù)任總經(jīng)理；2020年，福州驪特總經(jīng)理郭華轉(zhuǎn)投到家了……這也使得2020年受疫情重大影響的驪特全面鋪開(kāi)的“直營(yíng)店讓渡行”新模式。

該模式即：我開(kāi)店，你當(dāng)?shù)觊L(zhǎng)。

然而，不管什么模式，什么新物種，其核心還是：開(kāi)單！

而簽單量下滑，正成為擺在驪特面前重大挑戰(zhàn)。

當(dāng)然，在福州，除了麥田、驪特、可觀，夢(mèng)家園、家天下、東岸等線下門店也不少！

然而，梳理會(huì)發(fā)現(xiàn)，福州中介江湖，主要有三大行業(yè)流派：

1、以麥田、驪特、可觀為代表的主流中介；

2、以夢(mèng)家園、福家為代表的“貼牌”中介；

3、以貝殼-德祐為代表的線下特許經(jīng)營(yíng)門店。

比較麥田、驪特、可觀，貼牌的中介，雖然門店多，簽約也多，但其實(shí)就是游兵散勇；德祐雖然說(shuō)也有300多家門店，但諸多還僅是夫妻店。

那么，回到標(biāo)題，為何說(shuō)福州只有兩家中介，一家叫麥田，一家叫其它？

因?yàn)椋溙镆琅f一家獨(dú)大。

根據(jù)福州市不動(dòng)產(chǎn)存量房交易服務(wù)平臺(tái)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2021年3月，福州二手簽約前10的，麥田占據(jù)半壁江山。

表格顯示，福建麥田簽約618套，福州市鼓樓區(qū)泉支房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)點(diǎn)，福州市鼓樓區(qū)泉瀾郡房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)點(diǎn)分別簽約126套和101套，而這三家主體都是麥田。

而可觀則一舉大幅超過(guò)驪特，達(dá)到361套；驪特僅為103套。

這兩年，中介行業(yè)極大變革。以貝殼為代表，在全國(guó)攻城掠地，在短短2、3年時(shí)間已經(jīng)在全國(guó)多個(gè)城市成為行業(yè)霸主。

然而，在福州，作為貝殼直營(yíng)店，卻一處鏈家都沒(méi)有。

在抵御“外來(lái)”入侵，可以說(shuō)，麥田、驪特、可觀的抱團(tuán)，起了很大作用，直接讓貝殼直營(yíng)在福州無(wú)從下手。

然而，新房分銷的興起，這也使得麥田、驪特、可觀等眼紅，紛紛提升新房占比。

麥田自己去談了分銷。

夢(mèng)家園、可觀等則紛紛投入德祐懷抱。畢竟，作為一個(gè)及時(shí)墊傭的一個(gè)大平臺(tái)，德祐能給予中介的，是額外的一種增量模式。

用業(yè)內(nèi)的話：不是福州攻不可破，只是貝殼等不肯花大的投入。

但是，估計(jì)也是遲早的事。

而這，或許正是如今中介最害怕的事。