四川“黑馬”圣樺集團千億夢遠：賽道擠壓下的中小房企危機

本報記者 李瑞娜 陳雪波 成都報道

隨著“金九銀十”熱度消減，不少房企開始通過促銷去化，謀求最后一個財季的江湖地位躍升。尤其是生長空間屢受擠壓的中小型房企，回款壓力正隨著時間推移而迅速增大。

《中國經營報》記者近期實地探訪于今年3月成立七大區域公司，靠重倉三、四線城市吹響“上規模、沖千億”號角的四川圣樺集團有限公司（以下簡稱“圣樺集團”）成都項目發現，新開二批次項目相比一批次已經悄然降價。

不過，圣樺集團內部人士告訴記者，公司并沒有“雙11”促銷計劃，也沒有官宣“千億”目標，“現在公司主要是圍繞區域深耕，重新定位為‘幸福生活服務商’。”

“我們沒有趕上地產跑馬圈地、占山為王的草莽時代，整個行業在這一輪的發展中都在強調向經營要效益。”圣樺集團總裁鄧翠祥接受本報記者采訪時表示，圣樺的項目多布局在三四線城市，這和公司對于自身優勢、市場需求、發展空間的判斷都有關系，“我們的優勢在于能把一二線城市的產品和服務，相對高性價比地嫁接到三四線城市。”

降價去化

“額外優惠二選一：購房業主贈送10年物業費抵用券；購房業主可享受0.5萬元購買標準產權車位1個。”在成都蒲江的圣樺·觀溪樾項目現場，這樣一塊“優惠說明”公示牌立在銷售信息公示屏幕旁邊。

在此之前，還有“開盤優惠”“按時簽約優惠”等名目的折扣，各種優惠下，一套房可為購房者節省數萬元購房款。

公開資料顯示，觀溪樾項目所處地塊，正是今年4月17日，圣樺集團斥資2.27億元購得，成交樓面價2184.78元/平方米，占地67.8畝，用地為“住兼商”，溢價率1.52%，接近底價。

不同于在成都市熱門區域常常出現的“萬人搖”場景，“三圈層”蒲江樓市則顯得更為冷靜。公開數據顯示，在今年9月24日和10月19日的兩個批次的開盤報名中，觀溪樾項目的綜合搖中概率分別為53.42%和86.88%。不過，據銷售顧問介紹，二批次項目報名結束后不到一周，項目便進入順銷，房源隨便選。

隨后，觀溪樾項目置業顧問為記者列出第一批次和第二批次的兩套同戶型、同位于6樓的房源價位顯示，兩套價格分別為7540元/平方米和7426元/平方米。區別于市場常見的新批次價格會漲，這套第二批次的房源價格反而有所下浮。對此，置業顧問只表示，價格下跌與房源所處具體位置也會有關系，并極力推薦單價更低的第二批次房源。

業內人士指出，新開批次房源降價或與行業去庫存壓力有關。克而瑞研究中心的統計數據顯示，今年10月，TOP100房企實現銷售操盤金額11440.7億元，環比下降3.9%。其中，4家龍頭房企銷售環比增長3.2%，但其余百強銷售業績環比下降6.1%。下半年特別是9、10兩月的實際去化率水平并不如人意，四季度房企去化仍然承壓。

“中小房企，今年主要是面臨融資和回款兩大壓力。一方面由于開發端融資的各種監管和限制，融資難和融資貴較為普遍；另一方面，隨著樓市步入疲軟階段，很多項目的銷售回款變慢，這對中小房企的影響就更大。”西南財經大學經濟學院教授劉璐坦言。

作為一家非上市公司，圣樺集團的融資渠道相對有限，信托成為主要的渠道之一。公開信息顯示，2018年8月份，“五礦信托-恒信共筑65號-圣樺漢中集合資金信托計劃”成立，總規模1.434億元，期限12個月。2017年，四川信托向新都圣樺公館提供了1億元借款用于項目開發，期限為一年。

與此同時，天眼查股權出質信息顯示，股權質押融資也成為圣樺集團重要的資金來源：2016年11月圣樺集團向上海浦東發展銀行股份有限公司開封分行出質股權數額5250萬元；2018年4月向恒豐銀行股份有限公司成都分行出質股權數額4950萬元；2019年2月向四川簡陽農村商業銀行股份有限公司出質股權數額9000萬元。

重倉三四線城市突圍

盡管圣樺集團在2012年創立之初，便將總部地址選在成都市高新區的天府二街，但8年來圣樺集團在成都市核心城區開發的項目寥寥。

相較一、二線城市動輒數十億元的土地獲取成本，圣樺集團的布局邏輯主要是圍繞可以低價拿地的三圈層及三四線城市展開。截至目前，圣樺集團已在四川大邑、新都、資陽、眉山、南部、營山；河南開封、周口、濮陽；陜西漢中；云南昭通；安徽亳州等地拿地開發。

鄧翠祥介紹，2012到2016年創業初期階段，圣樺集團便開始瞄準、突圍的就是城鎮化率較低的三四線市場，定位為城鎮化綜合運營商；2016年后，三四線城市，開始同時承接鄉鎮人口上涌和一二線城市人口外溢，圣樺集團人居、康養、商業、教育、運動“五位一體”的新的商業模式也在市場實踐中開始醞釀；2019年，經過在陜西、云南等更多市場的積累，圣樺重新定位為“幸福生活服務商”，進化出“五位一體”的“CHD中央幸福區”這一商業模型。

憑借三四線城市突圍，2018年、2019年，圣樺集團連續兩年躋身中指院發布的“中國房地產產銷額百億企業名單”，分別為171億元和161.3億元銷售額，位列第131位和第132位。

不過，圣樺集團“百億房企”的成績卻在行業其他相關榜單上未見蹤影。克而瑞2018年、2019年《中國房地產企業銷售額排行榜》上，TOP200的權益銷售額門檻分別為51億、58.5億，而圣樺集團并不在榜。

此外，圣樺集團還缺席億瀚智庫《2018年1-12月中國典型房企銷售業績TOP200》榜單，該榜單以全口徑銷售額為統計依據，2018年度TOP200的入圍門檻是28.5億。

不過，這并不影響圣樺集團試圖通過三四線城市進軍全國的步伐。多家媒體報道，今年3月，圣樺集團成立四川、河南、陜西、云南、安徽、湖南、江蘇等七大區域公司，建立全國區域化平臺發展架構，吹響了“上規模、沖千億”的號角。

對此，圣樺集團內部人士予以否認，表示公司目前并沒有上述千億規模的激進追求，而是聚焦市場，做好入駐區域的市場深耕、產品深耕、服務深耕。

“之前已經有大型房企專注三四線城市，當時趕上了第一波回老家買房子的人，銷售是走量的。現在這些客戶的需求都已經基本滿足了，再往后，走量的難度就大了，三四線城市購房人群買二套房的可能性也不大。”經濟分析師周正國指出，目前針對三四線城市改造升級的需求尚存在一定機會，但因市場周期等問題，對開發商控制力要求更高，帶來資金鏈的挑戰也更大。

房企淘汰加速，百億規模圣樺急沖千億目標

時代周報記者 蔡穎 發自廣州

在行業增速放緩，疊加新冠肺炎疫情影響下，國內中小房企面臨的形勢正變得愈發不容樂觀。

人民法院公告網顯示，截至8月9日，全國已有294家房企宣告破產，其中，不少房企都是二三線城市里的中小型開發企業。

川系房企圣樺集團正是中小型開發企業中的一員，錯失房地產行業發展黃金期，圣樺集團試圖走出一條逆流而上的發展曲線。

今年3月，圣樺集團成立四川、河南、陜西、云南、安徽、湖南、江蘇等七大區域公司，建立全國區域化平臺發展架構，吹響了“上規模、沖千億”的號角。

一個月后，圣樺集團時隔兩年出現在成都公開土地市場。隨后的5、6月，圣樺集團先后競得安徽亳州、河南開封西湖片區相關地塊。

種種跡象顯示，圣樺集團對規模沖刺的野心不容質疑。而擺在眼前的事實是，2019年，圣樺集團銷售額僅為161.5億元，排在百強之外。

對中小房企而言，要想實現規模突圍，經營和試驗都不容許錯判。

如何才能找到通往千億的道路，進而躋身主流房企之列？是圣樺集團當下最迫切的任務。

8月6日，時代周報記者就相關問題聯系圣樺集團，相關負責人回復稱：“最近我們暫時沒有對外披露信息的宣傳計劃。”

資金規模有限

官網顯示，圣樺集團于2012年在成都起步，成立后便火速拿下三宗大體量地塊。當年8月拿下四川省南部縣優質地塊；9月拿下成都市大邑縣150畝地塊；10月在河南省開封拿下千畝土地。

截至目前，圣樺集團在全國10余個城市陸續落地，包括四川大邑、新都、資陽、眉山、南部、營山；河南開封、周口、濮陽；陜西漢中；云南昭通；安徽亳州等地。

雖然橫跨多省，但圣樺集團深耕城市均是三四線城市。事實上，自上一輪棚改政策逐漸退出后，以部分三四線城市為代表的低能級城市已不被規模房企所重視。

中指院研究報告指出，2019年，百億企業持續聚焦二線城市，50家百億代表企業的二線城市業績貢獻占比為59.4%，是銷售貢獻主力；一線城市的市場占比為19.1%。

8月7日，同策研究院資深分析師宋紅衛向時代周報記者指出，對中小房企來講，由于資金規模有限，不可能全面擴張。重倉某一個城市，不管是一線、二線或者三四線都是有風險的，因為單一城市面臨的不確定性較高。三四線城市相對于一二線城市來講，風險相對更高，所以不適合重倉單一某個三四線城市，其背后隱藏著政策突然收緊、市場需求不足等風險因素。

除重倉三四線城市外，圣樺集團的銷售業績也鮮為外界關注。

在中指院發布的《2019中國房地產百強企業榜單》中，圣樺集團銷售額為161.5億元，銷售面積為190.6萬平方米，居該榜單第132位。而在2018年，圣樺集團的銷售額度為171億元，居該榜單第131位。

今年上半年，中指院發布的《銷售超過50億的房企名單》中，未見到圣樺集團的身影。

“從全國來看，圣樺集團并沒有進百強。目前算是本地的一家小公司，小公司有個比較大的問題，就是資金鏈。他們目前還是主要做三四線城市，做高周轉，去年的銷售額應該還是有一定水分。”8月10日，一位成都地產圈人士告訴時代周報記者。

融資渠道單一

要想沖擊規模，獲得更多拿地是多數房企所采取的常規動作。而低底價、大體量是圣樺集團主要拿地特點。

大盤開發模式需要強有力的資金支持，而圣樺并非上市公司，背后的資金來自哪里？

時代周報記者調查發現，圣樺集團與五礦信托關系密切。

從2018年開始，圣樺集團開始通過五礦信托―恒信共筑96號―蓉盛系列集合資金信托計劃為各地項目輸血。

其中1期成立于2018年11月15日，計劃總規模為1.515億元，其中A類信托資金1.39億元主要向周口圣樺置業有限公司發放股東借款。用于項目公司持有的周口市東新區周口圣樺名城項目的開發建設。

該信托發布的最新的一筆為15期，成立時間為2019年9月27日，托計劃募集總規模不超過1.65億元。其中1500萬元用于受讓濮陽圣祥置業有限公司30%股權，1.5億元是向項目公司發放股東借款，具體用于圣樺?清華玖號院二期項目開發建設及歸還借款。

通過該信托計劃，圣樺集團旗下的濮陽圣樺錦江天悅項目、圣樺錦江天璽項目、成都市大邑“圣樺華庭”項目等陸續得到資金支持。

除此之外，圣樺集團漢中項目也出現了五礦信托的身影。

2018年8月份，五礦信托―恒信共筑65號―圣樺漢中集合資金信托計劃成立，總規模1.434億元，期限12個月。該信托計劃的信托資金用于項目公司持有的漢中市龍崗新區房地產項目的開發建設。

除五礦信托之外，四川信托是圣樺集團的又一“金主”。

早在2017年，四川信托向新都圣樺公館提供了1億元借款用于項目開發，期限為一年。

而在今年1月，四川信托發行了一款以云南昭通圣樺錦悅府項目為標的的信托產品，募集規模為2.9億元，產品期限24個月。

8月8日，一位信托業內人士告時代周報記者，房地產信托項目成本基本都在10%以上，達到了13%―15%，小房企很難從信托公司拿到資金，即使能拿到，成本也更高。

宋紅衛指出，房地產行業整體融資趨緊，中小房企融資更是難上加難。因為沒有大品牌房企規模和信用的優勢，這是金融信貸最重要的考核指標。赴港上市融資門檻也越來越高，尤其中小房企因為規模小負債高而被退回的比比皆是。目前信托融資對房地產行業的貢獻越來越高，一旦信托融資收緊，對于整個行業的影響都比較大，尤其是中小房企，過度依賴信托投資，一旦政策有變，資金鏈斷裂的風險就會上升。

“圣樺風格上比較激進，同時負債也較高。早幾年還有合作，后來因為他們公司離職率太高了，我們公司跟他們也沒有業務合作了。”8月10日，成都一位地產領域獵頭人士告訴時代周報記者。

擁有圣樺的城市，會擁有更多幸福

2019年4月8日，隨著國家發改委《2019年新型城鎮化建設重點任務》文件落地，中國的新型城鎮化建設進入到2.0時代。

根據該文件，中國城區常住人口300萬以內城市將全面取消落戶限制；城區常住人口300萬—500萬城市要全面放開放寬落戶條件；超大特大城市調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規模。一些發展中城市與人們的命運，即將從此改寫。

房產企業們紛紛研讀這份文件，四川圣樺集團就是其中之一。因為在成立之初，這家企業就精準預判到了中國城鎮化發展的方向，并一直緊貼改善地級城市人居水平、提振地級城市品質方向進行開發與布局。

介于初步布局剛剛完成，這份文件就恰好落地。圣樺集團，也即將被帶入一個更快發展的“超級跑道”。

圣樺是誰？如此快如閃電

對于“圣樺”，一些超大特大城市的人們，或許還稍顯陌生。但在房地產業以及廣大三四線城市，卻是一個提及率極高的名字。

2019年3月19日，在由國務院發展研究中心企業研究所等主辦的“2019中國房地產百強企業”榜單上，圣樺集團位列其中。這對于一股行業新生力量來講，圣樺的發展速度可謂快如閃電。

圣樺集團榮列2019中國房地產百強企業，集團總裁鄧翠祥先生代表領取證書

而翻開其公司數據，也確實頗為驚人：自成立以來，圣樺集團已布局全國十余座城市，落地二十多個項目，完成近千萬平方米的開發，業績亮眼。

誠如著名財經作家吳曉波新書對過去十年的總結：水大魚大。在剛剛過去的十年，地產行業巨頭云集，無數的并購、消亡大戲精彩上演。就在這樣一個強者恒強、快者愈快的激蕩歲月里，作為民營企業的四川圣樺集團異軍突起，迅速成長為中國百強房企，這不能不說是一個奇跡。

但任何奇跡，都并非沒有來由。圣樺集團，同樣如此。

獨辟蹊徑，卻踩準了未來城市脈搏

2012年，圣樺成立，并在距離成都主城區五十公里以外的大邑縣開出首個項目“圣樺城”。那時的中國房地產市場，已經歷十多年高速發展。但北京、上海、廣州、成都等中心城市仍然是房企、資本廝殺的主戰場，土地價格也從高處繼續走高。

善用兵者，都是避其銳氣，擊其惰歸。圣樺公司顯然深諳此孫子兵法要略。何況自己新生，審時度勢、找準方向更為重要。

圣樺迅速選準了行業巨頭們的“惰歸”之地——三四線城市，也就是省會城市之外的地級城市，或者距離中心城市有一定距離的郊縣城市。2012年前后，這些城市還沒完全進入到巨頭們的視線，圣樺公司打算在這里把自己養成。

成都大邑圣樺城進展順利。2013年圣樺挺進四川南充南部縣，2014年更是大膽地走出四川，來到河南開封。再接下來，陸續進駐四川營山、新都、資陽、眉山，河南周口、濮陽，陜西漢中、云南昭通、安徽亳州。而在河北邯鄲、河南商丘、湖北荊門等地，圣樺集團也在展開布局。

在這期間，圣樺也迅速完成產品線的排列布陣。成功開發運作shopping mall系列——南部圣樺時代廣場、營山圣樺時代廣場等；開發優居住宅——形成圣樺城、圣樺名城、圣樺公館、公園里四大產品系，幾乎每個進駐的城市都有一個圣樺智慧生活社區。這些項目，無論規模、業態、品牌，都當仁不讓成了當地標志性商業中心與潮流前站，提升了當地城市形象。

2015年起，碧桂園、萬科等企業也開始大規模進軍地級城市。但搶占先機的圣樺，此時已然成長起來。2019年，圣樺集團進行品牌升級，以“幸福生活服務商”的全新定位，鮮明提出“幸福城市計劃”，要以更強力度拓展更大規模的“圣樺幸福版圖”。

在對外宣布“幸福城市計劃”時，圣樺其實已經有了更高層面底氣——他們非常清楚，自己已經踩在了中國城鎮化升級的脈搏之上。

精準定位，助推中國城市幸福進程

2017年，十九大報告對中國社會主要矛盾進行了全新定位，“我國社會主要矛盾，已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾”。

打開圣樺集團官網，其企業使命一欄里，也只有簡短的一句話：“為家庭提供幸福生活解決方案，為城市提供價值升級與幸福指數提升解決方案”。這不僅是對十九大報告精神的企業演繹，也恰好道出了圣樺集團的成長密碼。

在中心城市發展飽和而地級市場欠缺時，果斷進入地級市場；在地產開發都在追求資金高周轉時，卻選擇做城市里急需的升級配套服務。在商業模式上，項目并非賣完就走，而是把項目作為“CHD·中央幸福區”悉心經營。這就是圣樺與其他開發商的區別所在，也是其能夠風靡地級城市的原因所在。

圣樺集團濮陽“CHD中央幸福區”項目鳥瞰

圣樺集團把自己的商業模式概括為 “CHD（Central Happiness District）中央幸福區”。在呈現形式上，產品以智慧生活社區、養老健康公寓、主題商業中心、運動主題公園、教育配套“五位一體”為核心，憑借產品開發、健康養老、商業運營、物業服務等價值體系的支撐，為全齡人口提供多維度服務。“解決當下家庭中老、中、小多代人生活品質不均衡的痛點，提升圣樺所在城市全齡人口的生活幸福指數，是圣樺的使命所在。”圣樺集團相關負責人說。

2019年3月15日，圣樺400全國客戶服務熱線開通。于大多數企業而言，這可能是一件非常平常的事。但在圣樺，這個熱線卻被作為“總裁工程”推動。而圣樺集團總裁鄧翠祥，更是第一時間親自接聽電話，解決客戶問題。圣樺集團，就是如此近乎固執地踐行著“幸福生活服務商”定位。

“我們就是要做到，只要有圣樺的城市，就一定會有更多的幸福感。”鄧翠祥如是對記者說。

未來圣樺，中國卓越的幸福生活服務商

諾貝爾經濟學獎獲得者斯蒂格利茨教授把中國的城鎮化和美國的高科技并列稱為影響人類發展進程的兩大關鍵因素。而4月8日國家發改委《2019年新型城鎮化建設重點任務》文件，從加快農業轉移人口市民化、優化城鎮化布局形態等共6個大方面明確了新型城鎮化的路徑。

隨著農業專業人口市民化及中型城市人口落戶政策的放開，中國地級城市必將迎來一輪空前的人口增長，也意味著將進入又一次的人口紅利期。在此背景之下，那些能夠提升城市品質、增加城市幸福感的產業，也自然將迎來發展的黃金機遇期。

一直極具前瞻眼光的圣樺，當然不會錯過這種黃金期。在2019集團“幸福城市計劃”品牌戰略升級中，就清晰提出其落地路徑：一方面加速CHD中央幸福區全國布局，讓更多集智慧生活社區、養老健康公寓、主題商業中心、運動主題公園、教育配套“五位一體” 的產品落地，讓更多城市擁有圣樺；一方面繼續強化中央幸福區的城市價值與生活內涵，在助推城市價值升級的同時，迭代幸福生活模式。目前這一戰略推進穩健，而中國新型城鎮化的最新規劃，無疑又為其帶來強勁助推。

圣樺集團在涼山州美姑縣捐資筑橋

2019年中國房企百強榜顯示，圣樺在企業規模性、盈利性、成長性、穩健性、融資能力、運營效率、社會責任七大維度都表現卓越。

對此，知名城市運營專家、成都理工大學客座教授王博認為：“卓越預判、精準戰略、高效行動，是四川圣樺集團發展勢如破竹的內在因素。全國有294個地級城市，更有數百個大城市周邊的衛星城市，這意味著圣樺擁有極其廣闊的發展空間。更重要的是，經過七年發展，圣樺骨子里已經沉淀下了一種追求幸福與善待城市的美好品質。加上其自身的極高天賦，決定了四川圣樺集團必將成為中國未來卓越的幸福生活服務商。”

文章轉載自中國網地產

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