上海一棟住宅樓156戶中，92戶用來辦公，沒辦法阻止嗎？

近日，長寧區遵義南路8號錦明大廈居民陳先生向市民服務熱線12345反映，搬進大樓半年來，發現進出人員頻繁，上班族聚集；到了中午，各種外賣等著上樓，不少還按錯門鈴，驚擾到自己；層出不窮的公司和裝修活動也讓他倍感煎熬。他與物業溝通后才得知，小區里150多個純住宅單元已有100個左右改做他用。20多來年，物業還設定了兩種管理費，一種是住宅類，一種是辦公類，稱這是外銷房，本來就有商住兩用的情況。

據陳先生了解，自2001年8月1日起，上海市已建和新建的商品住房不再區分內、外銷，統稱為商品住房，取消租售對象的限制，境內外的單位和個人均可以購買或租賃，經營性用房并未列入其間。為何有這么多公司開在這里？這不是“居改非”嗎？解放日報·上觀新聞記者實地進行調查。

居民被公司快遞騷擾，質疑大樓“居改非”

陳先生拿出了自己的房產證，土地性質一欄確實是“住宅”，房屋用途也是“居住”。他表示，因為身體不好，所以才就近買下了這個有電梯的房子。房子之前雖然被貿易公司租用，但看了兩次房都沒發現什么擾民的問題。沒想到，入住后，問題開始一一暴露。最直觀的的感受便是，大樓的裝修時間規定，施工隊只能在中午和下班后進場施工，與休息時間沖突。由于辦公人員多，電梯的等待時間很長。外賣人員找不到公司，就隨意按門鈴，也影響到他的生活。在各大中介網站上，錦明大廈樓盤確實不少打著“寫字樓出租”“對外出租辦公”的廣告。

4月15日中午時分，解放日報·上觀新聞記者來到現場發現，錦明大廈是單獨的一幢樓宇，身處寫字樓林立的虹橋商圈，除了外立面比較老舊，確實與其他寫字樓渾然一體。大樓門口，停著兩輛大型貨車，工人們正在卸下各類辦公用品。來往的快遞員拉著一車車的文件袋和包裝好的快遞。進入大堂，記者沒有看到一般寫字樓有的公司導航標志。門口公示一張“錦明大廈管理費支出”表格，記者注意到，其中“煤氣費”一項，顯示2018年1-10月共累計支出109317元。

錦明大廈共28層，有3部電梯，1部只通到16層，1部通到高層，1部貨梯。臨近中午，不少送外賣人員等在電梯門口，神色著急。一位居民帶著老人抱怨道：“小區就這點不好，每次都要等那么久?！辈簧賿熘俱懪频纳习嘧逄嶂赓u也在等候。貨梯也不閑著，各式各樣的建材都在等著送上大樓。雖然大樓里進進出出十分熱鬧，但記者也注意到，整個大堂十分干凈、三部電梯內沒有一張小廣告，電梯門口都鋪設了小格歐式瓷磚，狀況也相當完整。

錦明大廈是上海1991年建成的第一幢外銷商品房，一開始主要面向華僑、外籍人士和港澳臺人士。2001年8月，上海實行了內外銷商品住房并軌，錦明大廈就成為普通的“商品住房”。陳先生說，樓內實際用作居住的比例非常低，反而開了很多婚紗、健身、美容、培訓等公司，這又是怎么一回事呢？

混住的影響成常態，有的居民已習慣

記者在大樓內轉了一圈，每層4戶。7樓開著兩家公司，一家貿易公司、一家不知名，但內部有多個工位和電腦；8樓，開著一家廚房用具公司、一家食品貿易公司，另一家“無名”公司的門口有指紋識別打卡器，兩戶的結構已經打通，有多名員工正在辦公；11樓，開有設計公司和網絡公司；12樓，則是建材公司和健身房，還留有一間空房，內部還留著未收走的辦公產品，以及一家餐飲管理有限公司；16樓，開有外貿服裝公司、食品營銷公司、瑜伽公司；20樓則有一家律師事務所和生活用品公司……

記者查詢了幾家“明示”了名字的公司，發現大多為港澳臺、外國投資企業，少數為申城本土企業，但注冊地均顯示不在大樓內。至于其他無名的辦公區域，則不得而知。與公司同住一層的居民，往往都在門口張貼著“單元系住家，謝絕推銷”“私人住宅，嚴禁打擾”的說明。

記者詢問一名來自臺灣、住了十多年的居民談談入住的體驗，他表示：“適應了！”在他看來，裝修時間是統一規定的，影響上也“還好”；“住家的話，上下班確實要等電梯很久，但也習慣了；周末人就少很多。”至于消防安全方面，他認為“蠻嚴格的”。

對于有居民抱怨公司太多的情況，他說自己有心理準備，“當時就知道是辦公住宅混合體，所以最主要還是看管理。管理得好，就會守規矩。不太在意周邊是辦公還是住宅?！?/p>

物業：92家公司里1/3產證顯示可辦公

根據《上海市住宅物業管理規定》，業主、使用人應當按照規劃行政管理部門批準或者不動產權屬證書載明的用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。那么大樓內的房屋，性質到底是住宅還是辦公呢？

錦明大廈由上海錦江物業管理有限公司負責管理。物業陳經理告訴記者，目前156戶中，純住家的僅30戶左右，92戶用于辦公，剩下30余戶處于空置或用途不明的狀況。而92戶中，1/3持有綜合用地性質或辦公用途的產證，其他業主還未向物業提供產證復印件。陳經理向記者出示了其中3份產證信息：兩份顯示土地用途為“住宅”，房屋用途均為“辦公”；1份土地用途為“綜合用地”，房屋用途是“新工房”，產權均為70年。也就是說，錦明大廈的部分區域是像陳先生這樣是“居住用途”，也有部分確系“辦公用途”。

物業介紹，當時虹橋地區開發了一系列外銷房，包括錦明大廈在內，金橋大廈、太陽廣場、新世紀廣場等等都拿到了上海市對外經貿委等部門的批文，房產證上寫著用途可以辦公；也有不少國內企業拿到特批進行辦公。商住兩用的狀態從一開始對外出售就一直延續到現在，因此，居住類按7.6元/平方米算物業管理費，公司類則按11.4元/平方米算，“包括今年經濟普查也會到這里，默認這里有辦公區域。”

不過，陳經理也觀察到，持有居住用途產證的業主也有偷偷對外出租用于開辦公司或者自己拿來開辦公司的情況，但“物業只能提醒，沒辦法阻止”。

街道房辦回應：會通知城管部門處理

解放日報·上觀新聞記者致電虹橋街道房屋管理辦公室，了解錦明小區的商住混合狀況。一名女性工作人員告訴記者，他們僅負責監督物業管理質量方面，對錦明大廈的房屋性質并不清楚，外銷房的相關政策要咨詢區房屋管理部門。目前，他們沒有接到關于該樓宇在噪聲、消防、安全等方面的投訴。后查詢得知在3月26日接到一位居民關于“居改非”的投訴，她表示，會通知城管部門處理，并要求物業配合。這位工作人員稱，此前和錦明大廈物業溝通時，并不清楚有混住的情況。

對歷史遺留的本市部分外銷房如何規范管理，物業是否只能提醒而無法阻止，希望本市房屋管理部門能研究一下對策。

欄目主編：毛錦偉 文字編輯：毛錦偉 題圖來源：IC photo 圖片編輯：蘇唯

二手房陷阱133：未如實披露房屋抵押情況，買方可行使不安抗辯權

二手房陷阱133：房東未如實披露房屋抵押情況，買方可行使不安抗辯權

一、裁判觀點：

因二手房出賣人未如實披露房屋抵押狀況，應當先履行付款義務的買受人對出賣人履行債務能力產生合理懷疑，以致對合同事先安排的履行順序和履行方式產生不安的，即使不能證明對方具備合同法關于不安抗辯權規定適用的具體情況，亦可援引“有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形”之規定，可行使不安抗辯權，要求對方提供適當擔保，或者解除合同。

二、案情簡介：

原告欲購房自住，于2020年6月14日與被告及居間方上海錦明房地產有限公司(以下簡稱錦明公司)簽訂《居間協議》，約定原告向錦明公司支付意向金5萬元，作為與被告洽談之用，如被告在《房屋買賣合同》上簽字，則該意向金轉為定金，以擔?！斗课葙I賣合同》履行。同日，原、被告通過錦明公司簽訂了名為《房屋買賣合同》(NO.TXXXXXXX)的《定金合同》，約定原告以總價款260萬元向被告購買系爭房屋，雙方同意于本合同簽署后16日內前往居間方指定處簽訂示范文本《上海市房地產買賣合同》。除另有約定外，前述約定期限屆滿日為甲乙雙方簽訂示范合同的最晚日期。2020年6月14日，原告支付定金5萬元。同年6月24日，原告支付購房款25萬元。同年6月25日，原告聽聞C提到房產抵押事宜，經追問才知曉系爭房屋已經被抵押，存在無法交易的可能性，其所付購房款存在極大風險。

為此，原告要求被告撤銷抵押后按合同約定時間簽訂正式的網簽房地產買賣合同或者其他合適解決辦法，但被告不肯與原告溝通，反而無理向原告發送《律師函》。為此，原告于2020年7月15日向被告發送《律師函》，表示再寬限被告7天時間以撤銷抵押使得系爭房屋達到交易條件，被告仍然置之不理。2020年8月27日，原告向被告發送第二封《律師函》，告知被告解除《房屋買賣合同》，并要求被告返還已付購房款、承擔損失和違約金。被告拒絕歸還履行。

原告認為，《房屋買賣合同》為預約合同，原、被告根據該合同約定應當于2020年7月1日達到簽署正式買賣合同的條件，因被告隱瞞系爭房屋被抵押的情況，原告給予其一個月的寬限期用于涂銷抵押登記，但被告均不予采取任何措施，故原告起訴。根據《房屋買賣合同》約定，甲乙雙方同意于本合同簽署后16日內前往居間方指定處簽訂示范文本《上海市房地產買賣合同》。由于被告未在2020年7月1日前使系爭房屋達到《房屋買賣合同》約定的交易條件，即涂銷抵押，故應當從該日起算日萬分之八的違約金。

三、原告起訴：

1、請求確認A、B與C、D、E簽訂的關于上海市黃浦區西藏南路XXX弄XXX號XXX-XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋)的《房屋買賣合同》(編號NO.TXXXXXXX)于2020年8月30日解除；2、要求C、D、E共同向A、B返還購房款30萬元及賠償自2020年7月1日起至實際支付之日止的利息損失(以30萬元為本金，按同期全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率計算)；3、要求C、D、E共同向A、B支付自2020年7月1日起至2020年8月30日止的違約金(以30萬元為基數，按日萬分之八計算)；4、要求C、D、E共同向A、B支付一倍定金賠償5萬元。

四、被告答辯：

本案交易過程中，被告已經通過協議告知中介公司系爭房屋被抵押的情況，原告若認為中介公司存在過錯，可向其主張賠償?！斗课葙I賣合同》第4條第3項約定房屋若存在抵押的，被告需將前期的購房款用于優先償還債務，若有不足的部分才須被告補足。按照《房屋買賣合同》第11條約定，原告逾期支付購房款超過30天，被告有權解除合同。現被告已經通過發函方式于2020年8月22日解除《房屋買賣合同》。原告提出解除合同的理由，缺乏法律依據。原告已經支付的30萬元房款應當作為違約金予以沒收，同時要求法院駁回原告的其他訴訟請求。

C、D、E向本院提出反訴請求：1、請求判令A、B與C、D、E簽署有關系爭房屋的《房屋買賣合同》(編號NO.TXXXXXXX)于2020年8月22日解除；2、要求A、B共同向C、D、E支付逾期履行合同違約金8,400元(以35萬元為基數，按照日萬分之八的標準自2020年7月16日起計算至2020年8月21日止)；

3、要求A、B共同向C、D、E支付房屋買賣合同解除的違約金52萬元。事實與理由：反訴原告因急需用錢，在中介公司將系爭房屋掛牌出售。2020年6月14日，反訴原、被告在中介公司居間介紹下，簽署了《房屋買賣合同》。反訴被告在支付30萬元后，遲遲不予支付剩余款項。經反訴原告多次催告，反訴被告仍置之不理，且要求反訴原告房屋降價，遭到反訴原告的拒絕。2020年7月13日，反訴原告發函催告反訴被告支付購房款并提醒其逾期支付購房款將面臨違約，但反訴被告仍未支付。反訴原告認為，其有權根據合同約定解除合同并要求反訴被告承擔違約責任。

五、一審法院判決結果：

本院認為，涉案《房屋買賣合同》就系爭房屋買賣主體、價款、付款方式以及交房過戶等事項進行明確約定，且不違反法律強制性規定，符合買賣合同的成立生效要件，對當事人具備法律約束力。

原、被告就系爭房屋買賣的先期磋商及簽訂期間均未見面，原告獲知系爭房屋狀況的渠道僅為中介公司居間介紹及合同約定內容，根據已查明的事實，錦明公司截至合同簽訂之際未向原告披露系爭房屋上設立抵押權的情況，買賣合同亦未載明系爭房屋設有抵押權，原告直至履行支付房款義務時才知曉該情況。被告以合同約定“甲方應將收到的以上購房款優先用于償還債務(若有)，并辦理抵押注銷手續；若款項不足，甲方自行補足”作為抗辯并提出原告已經遲延履行付款義務。

本院認為，《房屋買賣合同》由中介公司提供，被告抗辯條款內容系預先擬定且不具有協商性，屬于格式條款，從文字表述上理解，該條款系合同雙方在確認系爭房屋存在抵押權的基礎上就付款方式作出的約定，即買受人的購房款優先用于償還債務使得系爭房屋具備辦理涂銷抵押的條件。

本案中，買受人并不知曉系爭房屋存在抵押的情形，故被告抗辯條款適用的前提基礎不存在，該條款不應作為合同內容，故本院不予采納被告的抗辯意見。系爭房屋上設立的擔保物權對原告構成權利瑕疵，原告有關系爭房屋買賣合同的債權請求權處于一種極不穩定的狀態，其暫緩支付房款符合行使不安抗辯權的情形。被告作為出賣方對標的物負有權利瑕疵擔保責任，在原告給予被告相應的寬限期涂銷抵押權的情況下，被告拒絕涂銷并提出解約，顯屬違約，現原告要求解除合同，符合法律規定，本院確認2020年8月30日即被告收悉《律師函》的時間作為合同解除日，并駁回被告的反訴請求。

合同解除后，已經履行的，當事人可以要求恢復原狀，并有權要求賠償損失，故被告應當向原告返還30萬元購房款。原告同時向被告依據定金條款主張5萬元定金賠償和30萬元利息損失，因定金功能即在于填補守約方損失，而原告未能進一步舉證證明定金賠償尚不足以彌補其損失內容，經本院釋明，原告表示若法院僅支持上述其中一項違約責任的，則選擇定金賠償，故本院予以支持原告主張5萬元定金賠償的訴訟請求。

原告根據合同第三條，以被告未于2020年6月30日前簽訂上海市網上房地產備案版本的買賣合同為由主張遲延履行違約金。結合合同上下文，雙方互相配合簽訂備案版買賣合同的前提系原告自身已經履行了65萬元的購房款支付義務，根據本案的實際履行情況，原告在知曉系爭房屋存在抵押權情況后已經通過2020年7月15日送達的《律師函》表示愿意繼續履行合同，同意被告在涂銷抵押權的情況下于2020年7月22日前簽訂備案版買賣合同，之后，因被告未涂銷抵押權，原告作為抗辯亦未支付第二期購房款，故其主張被告的遲延履行違約金條件尚不充分，本院不予支持原告的該項訴訟請求。

綜上，依照《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規定》第一條第二款以及1999年《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條第(五)項、第九十六條第一款、第九十七條、第一百零七條、第一百一十條第(一)項、第一百一十五條、第一百五十條、第一百五十二條，2012年《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十八條規定，判決如下：

一、原告(反訴被告)A、B與被告(反訴原告)C、D、E簽訂的關于上海市黃浦區西藏南路XXX弄XXX號XXX-XXX室房屋的《房屋買賣合同》(編號NO.TXXXXXXX)于2020年8月30日解除；

二、被告(反訴原告)C、D、E應于本判決生效之日起十日內共同向原告(反訴被告)A、B返還購房款30萬元；

三、被告(反訴原告)C、D、E應于本判決生效之日起十日內共同向原告(反訴被告)A、B支付定金賠償5萬元；

四、駁回原告(反訴被告)A、B的其他訴訟請求；

五、駁回被告(反訴原告)C、D、E的反訴請求。

六、二審法院判決結果：

本院認為，依法成立的合同，受法律保護，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。根據查明事實，雙方當事人就系爭房屋買賣進行先期磋商及簽訂期間均未見面，錦明公司作為居間方在知曉系爭房屋存在抵押的情況下，并未向A、B如實披露房屋存在抵押的情況，A、B在簽訂《房屋買賣合同》之時并不知曉系爭房屋存在抵押，且雙方簽訂的《房屋買賣合同》中亦未載明系爭房屋存在抵押，在此情況下，A、B在履行合同過程中知曉系爭房屋存在抵押后，暫緩向C、D、E支付房款，一審法院認為其暫緩支付房款行為符合行使不安抗辯權的情形，尚無不妥。

C、D、E作為出售方對標的物負有權利瑕疵擔保責任，在系爭房屋存在抵押，買受方A、B已經給予C、D、E相應寬限期用于滌除抵押權的情況下，C、D、E拒絕滌除抵押并提出解約，一審確認C、D、E之行為構成違約，亦無不妥。一審法院根據A、B之請求，確認雙方之間合同于2020年8月30日即C、D、E收悉A、B解除房屋買賣合同的《律師函》之日解除，并無不當。合同解除后，A、B要求C、D、E返還已付房款，并主張50，000元定金賠償，一審對其請求予以支持，亦無不當。

C、D、E主張雙方合同于C、D、E之解除通知到達A、B之日即2020年8月22日解除，并要求A、B承擔相應違約責任，依據不足，對其主張本院難以采納。綜上，C、D、E的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

七、法律依據：

1.《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規定》

第一條民法典施行后的法律事實引起的民事糾紛案件，適用民法典的規定。

民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，適用當時的法律、司法解釋的規定，但是法律、司法解釋另有規定的除外。

民法典施行前的法律事實持續至民法典施行后，該法律事實引起的民事糾紛案件，適用民法典的規定，但是法律、司法解釋另有規定的除外。

2.《中華人民共和國合同法》

第六十條當事人應當按照約定全面履行自己的義務。

當事人應當遵循誠實信用原則,根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。

第九十四條有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；

（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；

（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；

（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；

（五）法律規定的其他情形。

第九十六條當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。

法律、行政法規規定解除合同應當辦理批準、登記等手續的，依照其規定。

第九十七條合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。

第一百零七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

第一百一十條當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事實上不能履行；

（二）債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高；

（三）債權人在合理期限內未要求履行。

第一百一十五條當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。

第一百五十條出賣人就交付的標的物，負有保證第三人不得向買受人主張任何權利的義務，但法律另有規定的除外。

第一百五十二條買受人有確切證據證明第三人可能就標的物主張權利的，可以中止支付相應的價款，但出賣人提供適當擔保的除外。

3.《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

第二十八條買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償的數額總和不應高于因違約造成的損失。

4.《中華人民共和國民事訴訟法》

第二百五十三條被執行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行給付金錢義務的，應當加倍支付遲延履行期間的債務利息。被執行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行其他義務的，應當支付遲延履行金。

……本文由上海市浩信律師事務所王俊偉律師根據裁判文書網查詢整理，如需轉載請注明出處。另可參考《二手房陷阱：買賣合同條款解讀與風險防范》一書。專注于各類房產案件的訴訟、執行和處置，尤其擅長代理小業主起訴開發商這一群體性訴訟 “螞蟻斗大象”律師團隊。