公寓“納保”水電氣可享居民價(jià)

深圳推進(jìn)保租房建設(shè)，這是經(jīng)過(guò)規(guī)?；焚|(zhì)化改造的龍華元芬新村。 南都記者 趙炎雄 攝

記者從深圳市住房和建設(shè)局獲悉，為落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》等文件精神，推進(jìn)公寓類居住房屋用作社會(huì)主體出租的保障性租賃住房(以下簡(jiǎn)稱“社會(huì)類保租房”)加快發(fā)展保障性租賃住房，該局制定了《關(guān)于公寓類居住房屋用作社會(huì)主體出租的保障性租賃住房的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)自9月30日起施行，有效期兩年。

存量公寓庫(kù)存充裕

為建設(shè)籌集保租房提供可行渠道

《通知》指出，近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生變化，深圳市存量商務(wù)公寓、公寓等公寓類居住房屋庫(kù)存去化存在一定壓力，客觀上也為保障性租賃住房的建設(shè)籌集提供了可行渠道。為推進(jìn)深圳市保障性租賃住房建設(shè)籌集目標(biāo)順利完成，同時(shí)助力公寓類居住房屋庫(kù)存去化，有必要根據(jù)《深圳市保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定辦法（試行）》（深建規(guī)〔2023〕4號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《認(rèn)定辦法》），制定出臺(tái)《通知》，進(jìn)一步完善公寓類居住房屋用作社會(huì)類保租房的認(rèn)定機(jī)制和支持措施。

房源納保的條件有哪些？用作社會(huì)類保租房的存量公寓類居住房屋應(yīng)當(dāng)是已建成使用、房屋用途為商務(wù)公寓、公寓等用途的房屋，并滿足《認(rèn)定辦法》關(guān)于產(chǎn)權(quán)明晰居住存量房屋項(xiàng)目的條件：一是房源原則上須具有權(quán)屬證明文件。二是運(yùn)營(yíng)管理單位作為申請(qǐng)人的，申請(qǐng)認(rèn)定時(shí)房源收儲(chǔ)合同或者委托運(yùn)營(yíng)合同剩余期限不少于三年。三是房源規(guī)模不少于10套。四是已按規(guī)定經(jīng)過(guò)房屋結(jié)構(gòu)、消防、地質(zhì)災(zāi)害安全隱患排查，確保房屋安全使用。

如何申請(qǐng)納保？《通知》明確，一是明確項(xiàng)目申請(qǐng)人要求。公寓類居住房屋的房屋所有權(quán)人或者取得完整的出租經(jīng)營(yíng)權(quán)和收益權(quán)的運(yùn)營(yíng)管理單位可以作為申請(qǐng)人，向區(qū)住房主管部門申請(qǐng)將房源用作社會(huì)類保租房。二是明確申請(qǐng)材料。申請(qǐng)人需提交《認(rèn)定辦法》規(guī)定的材料，包括項(xiàng)目認(rèn)定申請(qǐng)書、申請(qǐng)人身份材料、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者其他合法權(quán)屬資料、收儲(chǔ)合同或者委托運(yùn)營(yíng)合同以及房屋所有權(quán)人知悉確認(rèn)函（運(yùn)營(yíng)管理單位作為申請(qǐng)人時(shí)提交）以及項(xiàng)目房源信息材料。三是明確納保流程。按照《認(rèn)定辦法》，由區(qū)住房主管部門受理項(xiàng)目申請(qǐng)進(jìn)行核查以及街道辦事處對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、消防、地質(zhì)災(zāi)害安全隱患排查情況進(jìn)行核查后，將核查滿足條件的項(xiàng)目提請(qǐng)區(qū)政府認(rèn)定，由區(qū)政府出具項(xiàng)目認(rèn)定書。四是明確項(xiàng)目認(rèn)定期限。項(xiàng)目認(rèn)定書的有效期遵循《認(rèn)定辦法》的規(guī)定，原則上不少于六年；由運(yùn)營(yíng)管理單位申請(qǐng)的，認(rèn)定書有效期限不得超過(guò)合同約定剩余期限，剩余期限不足六年的，認(rèn)定書有效期限為合同約定剩余期限。

明確運(yùn)營(yíng)管理要求

鼓勵(lì)主要面向新就業(yè)大學(xué)生等出租

房源納保后有哪些管理要求？《通知》指出，公寓類居住房屋認(rèn)定為社會(huì)類保租房后，應(yīng)當(dāng)遵循《深圳市保障性租賃住房管理辦法》等規(guī)定進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，《通知》主要明確以下內(nèi)容：

一是出租對(duì)象。鼓勵(lì)主要面向有租住需求的新就業(yè)大學(xué)生、青年人等新市民群體出租，承租人需滿足《深圳市保障性租賃住房管理辦法》規(guī)定的區(qū)域無(wú)房、未租住保障性住房等承租條件。

二是租金確定。項(xiàng)目租金按照《深圳市保障性租賃住房管理辦法》有關(guān)規(guī)定確定。

三是房源學(xué)位。考慮到公寓類居住房屋是否配備學(xué)位，在規(guī)劃建設(shè)時(shí)已作出安排，因此，該類房源用作社會(huì)類保租房后，承租人子女能否積分入學(xué)，按照房源所在區(qū)的積分入學(xué)政策規(guī)定執(zhí)行，積分類別以原房屋性質(zhì)為準(zhǔn)，并在租賃雙方簽訂的住房租賃合同中予以明確。

四是轉(zhuǎn)讓限制。用作保障性租賃住房期間，不得上市銷售或者變相銷售、擅自改變保障性租賃住房用途。

五是項(xiàng)目公示。出租人應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)顯著位置公示該項(xiàng)目性質(zhì)、單次租賃期限、禁止事項(xiàng)、投訴方式等內(nèi)容。

公寓納保支持措施

增值稅、房產(chǎn)稅等優(yōu)惠及金融支持

房源納保有哪些支持措施？《通知》提到，為鼓勵(lì)社會(huì)主體將存量公寓類居住房屋用作社會(huì)類保租房，《通知》按照國(guó)家有關(guān)保障性租賃住房支持政策，進(jìn)一步明確了公寓類居住房屋納保的支持措施。一是水電氣價(jià)格優(yōu)惠。對(duì)實(shí)行商用水電氣價(jià)格的商務(wù)公寓等公寓類居住房屋納保后，申請(qǐng)人可憑項(xiàng)目認(rèn)定書向水、電、燃?xì)獾仁姓梅?wù)企業(yè)申請(qǐng)享受居民水電氣價(jià)格政策；經(jīng)市政公用服務(wù)企業(yè)審核通過(guò)后，項(xiàng)目的用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；出租房屋的，出租人應(yīng)在住房租賃合同中按照居民水電氣價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)明確水、電、氣的具體價(jià)格。二是稅收優(yōu)惠。房源納保后，產(chǎn)權(quán)單位、運(yùn)營(yíng)單位按照《財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2021年第24號(hào)）享受增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠。三是金融支持?！锻ㄖ访鞔_鼓勵(lì)政策性銀行、商業(yè)銀行為公寓類居住房屋用作社會(huì)類保租房提供金融支持，引導(dǎo)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資公寓類居住房屋用作社會(huì)類保租房，鼓勵(lì)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)參與公寓類居住房屋用作社會(huì)類保租房基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）。具體而言，《中國(guó) 國(guó)家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見》（銀發(fā)〔2024〕2號(hào)）明確了住房租賃的信貸、債券、房地產(chǎn)投資信托等金融支持政策，房源納保后，產(chǎn)權(quán)單位、運(yùn)營(yíng)單位可以按規(guī)定從商業(yè)銀行獲得住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款、長(zhǎng)期的住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款以及發(fā)行住房租賃企業(yè)債券、發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金等政策優(yōu)惠。

知多D

公寓“納?！?/p>

目前住房政策強(qiáng)化了保障性租賃住房在我國(guó)住房保障體系中所占有的地位，多地鼓勵(lì)將存量房源轉(zhuǎn)化為保租房，即“納保”。公寓“納?！保侵腹㈩惥幼》课萦米魃鐣?huì)主體出租的保租房。

延展

享政策優(yōu)惠、盤活資產(chǎn)、去庫(kù)存

長(zhǎng)租公寓紛紛納保

越來(lái)越多的長(zhǎng)租公寓品牌加入保障性租賃住房體系，行業(yè)分析認(rèn)為，該模式不僅帶來(lái)政策優(yōu)惠，還解決了資產(chǎn)盤活和去庫(kù)存問(wèn)題。長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)因政策支持和市場(chǎng)需求不斷擴(kuò)大，未來(lái)將向資產(chǎn)管理方向發(fā)展。

萬(wàn)科華潤(rùn)龍湖

擴(kuò)大納保規(guī)模

其中萬(wàn)科泊寓成功納保10.82萬(wàn)間，成為市場(chǎng)領(lǐng)先的保障性租賃住房供應(yīng)商。

今年年中，萬(wàn)科曾透露計(jì)劃將旗下長(zhǎng)租公寓品牌“泊寓”納入不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，預(yù)計(jì)規(guī)模為10億元。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，泊寓已經(jīng)納保10.82萬(wàn)間房源，成為全國(guó)市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)中的納保數(shù)量第一。萬(wàn)科從2008年開始涉足長(zhǎng)租公寓，盡管最初步伐緩慢，但通過(guò)“萬(wàn)村計(jì)劃”，房源數(shù)量迅速擴(kuò)大。盡管面臨一些改造和管理上的挑戰(zhàn)，泊寓的經(jīng)營(yíng)狀況逐步穩(wěn)定并實(shí)現(xiàn)盈利。

目前，很多長(zhǎng)租公寓品牌紛紛加入保障性租賃住房的行列，像華潤(rùn)有巢、龍湖冠寓等都在積極擴(kuò)大納保規(guī)模。華潤(rùn)有巢通過(guò)REITs成功上市，管理規(guī)模已達(dá)5.6萬(wàn)間，其中2.5萬(wàn)間納入保障性租賃住房項(xiàng)目。龍湖冠寓也納保超過(guò)4萬(wàn)間房源，通過(guò)創(chuàng)新模式提供高品質(zhì)租賃住房。

納保多重原因

從品牌到資管

長(zhǎng)租公寓紛紛納保，這背后有多重原因。首先，納?？梢韵硎苷邇?yōu)惠，包括租金補(bǔ)貼和金融支持，這對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流和運(yùn)營(yíng)有很大幫助。其次，納保有助于盤活存量資產(chǎn)，提升運(yùn)營(yíng)效率。數(shù)據(jù)顯示，許多地方政府通過(guò)收購(gòu)存量商品房來(lái)充作保租房，這對(duì)于企業(yè)去庫(kù)存是一大利好。再次，市場(chǎng)需求旺盛，越來(lái)越多的年輕人傾向于租房而非買房，預(yù)計(jì)未來(lái)租賃市場(chǎng)規(guī)模會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。

盡管納入保障性租賃住房體系之后，租金和調(diào)價(jià)空間會(huì)受到限制，但這種限制并未顯著影響收益。事實(shí)上，許多企業(yè)都表示在政策支持下，收益表現(xiàn)良好。比如，多地對(duì)租金漲幅的限制為每年不高于5%，而這個(gè)漲幅本身已經(jīng)是一個(gè)相對(duì)高的水平。此外，還有稅收優(yōu)惠、民用水電氣價(jià)格等多重利好政策加持。

總體而言，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)正從“品牌之路”走向“資管之路”。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，企業(yè)需要不斷提升品牌運(yùn)營(yíng)能力，逐漸轉(zhuǎn)向資產(chǎn)管理，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化和保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

整合：李斌

采寫：南都記者 陳榮梅 綜合深圳房天下

公寓類居住房屋可納入社會(huì)類保租房！納保后的公寓可享受居民水電氣價(jià)格

深圳商報(bào)·讀創(chuàng)客戶端記者 李秀瑜

為落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》等文件精神，推進(jìn)公寓類居住房屋用作社會(huì)主體出租的保障性租賃住房（簡(jiǎn)稱“社會(huì)類保租房”），近日，市住房建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于公寓類居住房屋用作社會(huì)主體出租的保障性租賃住房的通知》。

值得關(guān)注的是，《通知》明確，對(duì)實(shí)行商用水電氣價(jià)格的商務(wù)公寓等公寓類居住房屋納保后，申請(qǐng)人可憑項(xiàng)目認(rèn)定書向水、電、燃?xì)獾仁姓梅?wù)企業(yè)申請(qǐng)享受居民水電氣價(jià)格政策。

房源納保的條件有哪些？根據(jù)《通知》，用作社會(huì)類保租房的存量公寓類居住房屋應(yīng)當(dāng)是已建成使用、房屋用途為商務(wù)公寓、公寓等用途的房屋。房源原則上須具有權(quán)屬證明文件；運(yùn)營(yíng)管理單位作為申請(qǐng)人的，申請(qǐng)認(rèn)定時(shí)房源收儲(chǔ)合同或者委托運(yùn)營(yíng)合同剩余期限不少于三年；房源規(guī)模不少于10套；已按規(guī)定經(jīng)過(guò)房屋結(jié)構(gòu)、消防、地質(zhì)災(zāi)害安全隱患排查，確保房屋安全使用。

如何申請(qǐng)納保？記者了解到，公寓類居住房屋的房屋所有權(quán)人或者取得完整的出租經(jīng)營(yíng)權(quán)和收益權(quán)的運(yùn)營(yíng)管理單位可以作為申請(qǐng)人，向區(qū)住房主管部門申請(qǐng)將房源用作社會(huì)類保租房。由區(qū)住房主管部門受理項(xiàng)目申請(qǐng)進(jìn)行核查以及街道辦事處對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、消防、地質(zhì)災(zāi)害安全隱患排查情況進(jìn)行核查后，將核查滿足條件的項(xiàng)目提請(qǐng)區(qū)政府認(rèn)定，由區(qū)政府出具項(xiàng)目認(rèn)定書。項(xiàng)目認(rèn)定書的有效期遵循《認(rèn)定辦法》的規(guī)定，原則上不少于六年；由運(yùn)營(yíng)管理單位申請(qǐng)的，認(rèn)定書有效期限不得超過(guò)合同約定剩余期限，剩余期限不足六年的，認(rèn)定書有效期限為合同約定剩余期限。

公寓類居住房屋認(rèn)定為社會(huì)類保租房后，應(yīng)遵循《深圳市保障性租賃住房管理辦法》等規(guī)定運(yùn)營(yíng)管理?！锻ㄖ访鞔_，鼓勵(lì)面向有租住需求的新就業(yè)大學(xué)生、青年人等新市民群體出租，承租人需滿足《深圳市保障性租賃住房管理辦法》規(guī)定的區(qū)域無(wú)房、未租住保障性住房等承租條件。

租金按照《深圳市保障性租賃住房管理辦法》有關(guān)規(guī)定確定。該類房源用作社會(huì)類保租房后，承租人子女能否積分入學(xué)，按照房源所在區(qū)的積分入學(xué)政策規(guī)定執(zhí)行，積分類別以原房屋性質(zhì)為準(zhǔn)，并在租賃雙方簽訂的住房租賃合同中予以明確。

值得關(guān)注的是，為鼓勵(lì)社會(huì)主體將存量公寓類居住房屋用作社會(huì)類保租房，《通知》進(jìn)一步明確了公寓類居住房屋納保的支持措施。其中，水電氣價(jià)格優(yōu)惠。對(duì)實(shí)行商用水電氣價(jià)格的商務(wù)公寓等公寓類居住房屋納保后，申請(qǐng)人可憑項(xiàng)目認(rèn)定書向水、電、燃?xì)獾仁姓梅?wù)企業(yè)申請(qǐng)享受居民水電氣價(jià)格政策；經(jīng)市政公用服務(wù)企業(yè)審核通過(guò)后，項(xiàng)目的用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；出租房屋的，出租人應(yīng)在住房租賃合同中按照居民水電氣價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)明確水、電、氣的具體價(jià)格。

此外，房源納保后，產(chǎn)權(quán)單位、運(yùn)營(yíng)單位按照《財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》享受增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠?！锻ㄖ愤€明確，鼓勵(lì)政策性銀行、商業(yè)銀行為公寓類居住房屋用作社會(huì)類保租房提供金融支持，引導(dǎo)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資公寓類居住房屋用作社會(huì)類保租房，鼓勵(lì)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)參與公寓類居住房屋用作社會(huì)類保租房基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）。