大亞灣區域的錦繡壹號和龍光城能購買嗎？

作者： 美房網康輝

來源微信公眾號：美房深圳

深圳東面，靠近坪山區域的惠陽大亞灣區域，最近有很多網友都在那邊買房，那么在大亞灣區域的這幾個樓盤，包括錦繡壹號、龍光城等幾個緊挨著的坪山區域的樓盤，是否能購買？現在我給大家做一個分析，供大家購房的時候參考。

康老師在前面的文章反復強調，房產的價值等于周邊國家公共配套價值的總和。國家公共配套指的是產業、交通、學校、醫療和商業，而這里面最重要的也最直接的：第一個是產業，第二個是學校。由于現在整個中國的交通越來越發達，交通包含高鐵，地鐵，高速路等等，都是比較普遍的，因此交通、商業、醫療等相對放在后面。

我在前面的文章中就已經說過，惠州和深圳之間的交通地鐵現在屬于一種不確定的狀態，深惠一體化現在尚未確定，因此交通對惠州來講，目前難以實現特別順暢的地鐵的這種交接。因此，在大亞灣購房，交通目前體現的占比不是特別明顯，最多只占百分之二十。

在深圳市內，地鐵是特別重要的交通工具。因此在市內買房，交通是最重要的考慮指標之一，縱觀整個深圳樓市的發展，就可以看出，深圳凡是歷年來修了地鐵的地方，房價漲的特別快的。比如大家可以看像一號線、二號線、線、五號線和十一號線，還有新修的八號線等，周邊都是應聲漲價。

地鐵線路圖

眾所周知，在中國的每個城市的財政都是獨立分開的，也就是說，深圳和惠州的財政都是獨立分開的單位，這會導致什么問題呢？深圳的錢歸深圳使用，惠州的錢歸惠州使用，因此深圳的錢不會運到惠州去，所以，深圳有錢，地鐵也不會修到惠州去，除非深圳自己已經發展得很好了，錢沒地方花了，才給惠州。但這顯然不太可能。因此，從交通來講，深圳的地鐵，特別是像十線，三號線，能不能延長到惠州，能不能延長到惠陽或者南站，這都是未知數。因為一旦跨區，財政協調是非常困難的。

在上一篇文章中也講到，在深圳市內，名校是導致房價漲得最快的主要因素之一，例如我們在上一篇文章中講到，在深圳中學初中部劃片的范圍內的房價要比沒有在劃片范圍內的房價要遠遠高于至少每平米三萬到四萬。

那么，現在我們在大亞灣區的錦秀壹號龍光城等臨近坪山的片區購房，學校是什么樣的呢？我們的航拍員小田親自到現場調研，最后發現龍光城也建立了一些學校，比如像華中師范附屬大亞灣小學、秀新學校、坪山新區外國語學校、正陽小學以及其他的一些學校。除了正陽小學是八月份開學，其他的基本都是九月份才正式開學。

華中師范附屬大亞灣小學

很多樓盤都會把學校作為銷售的噱頭，但是大部分的購房者都不知道這學校到底是不是真的名校，不清楚里面的一個標準。康輝老師在這里可以告訴大家，學校好和壞，主要是由學校的管理層來自哪里、學校的硬件設施、學校的課程設置，學校的吃飯住宿條件以及學校的師資力量是211工程的畢業生還是周邊一些中專生當老師來決定的。

現在我們來評判整個大亞灣的學校，可以說大亞灣的學校名頭是有了，但是整個師資的力量，管理層的素質，學生的課程設置等等一系列的軟件，依然達不到標準，盡管硬件基本上與深圳市內差別不大，但是軟件方面，依然存在非常嚴重的滯后。

美房網做了一個研究分析，大家可以到時候加我們文章下方的微信，獲取相關的資料。

產業方面，現在整個大亞灣地區的產業基本上還沒有成型，特別像是一些重點的高科技，金融，這些在大亞灣都沒有落地，整體來講，大亞灣房子目前的狀況，就是跟著整個深圳大市在往前走，從深圳的兩萬，惠州的三四千，一直在同步發展，惠州整個房產的價格，相當于深圳的三分之一，這是一個比較合理的價位。

現在我們回到兩個樓盤，錦繡壹號和龍光城值不值得購買的問題，我們從下面的圖可以看出，無論是錦繡壹號還是龍光城，社區都很漂亮，小區環境優美，戶型設計合理，開發商品牌都是比較大的品牌，用材用料都是比較好的，比如錦繡壹號電梯用的30，外立面石材用的是冠珠瓷磚，品質不差。

錦繡壹號

龍光城

因此錦繡壹號和龍光城等項目是比較適合于自住，如果購房是用于自己住，那么錦繡壹號和龍光城是沒有問題的，可以滿足我們在深圳或者深圳周邊有自己的一套房的夢想。

當然，如果只是適合居住，大亞灣依然有很多非常好的項目適合我們入手，接下來，我們會深度去介紹，大亞灣區域適合我們居住的都有哪些樓盤，歡迎繼續關注康老師的文章！

作者簡介：美房網康輝，美房網投資俱樂部首席分析師，畢業于北京理工大學應用數學專業，長期從事宏觀經濟分析和房地產市場研究，已發表六百余篇房地產時事觀點見諸各大媒體。十年來，康老師做了很多房產投資，并且帶領美房網投資俱樂部會員在多個城市進行了大量的投資實踐。

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鄭重聲明：本文來自微信公眾號美房深圳首發，是美房深圳原創文章，歡迎轉發，不歡迎轉載。如需轉載請保留本版權說明。

住在惠州大亞灣區這些小區的人要發財了！大亞灣10月小區漲跌排行

文 | 博學多才的雪碧

編輯 | 博學多才的雪碧

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圖片來源于網絡

金九銀十，本該是樓市回暖的季節，惠州大亞灣的二手房市場卻上演著冰火兩重天的戲碼，一邊是“聽濤雅苑”別墅價格扶搖直上，環比漲幅高達5.42%，另一邊卻是“泰豐牧馬湖”別墅價格斷崖式下跌，跌幅令人咋舌，高達28.84%，這巨大的價格波動背后，究竟是市場規律的自然反應，還是資本暗流涌動的結果？是炒房客的狂歡，還是剛需族的噩夢？

為了探尋真相，我們深入大亞灣，試圖撥開迷霧，還原一個真實的二手房市場

大亞灣，這座曾經默默無聞的小漁村，如今已蛻變為濱海新城，近年來，隨著深圳東進戰略的推進，大亞灣憑借其地理位置和價格優勢，吸引了大量投資客和購房者涌入，二手房市場也隨之水漲船高

繁榮的表象之下，卻隱藏著暗流涌動的危機

1.漲幅之王：聽濤雅苑，真實價值幾何？

位于大亞灣中心區中興中路的聽濤雅苑，本月以5.42%的漲幅，成為當之無愧的“漲幅之王”，這個均價6964元/㎡的別墅區，究竟有何魅力，能夠逆勢上漲？

據當地房產中介透露，聽濤雅苑地理位置優越，周邊配套成熟，環境優美，居住舒適度高，一直以來都是大亞灣的熱門小區，近期，隨著深圳地鐵14號線（惠州段）的建設提速，該小區的交通優勢更加凸顯，吸引了更多來自深圳的購房者，價格也隨之水漲船高

也有業內人士指出，聽濤雅苑此次漲幅過快，不排除存在炒作的嫌疑，一些中介機構為了促成交易，可能會刻意抬高房價，制造房源緊張的假象，誤導購房者

2.跌幅之王：泰豐牧馬湖，為何一蹶不振？

與聽濤雅苑形成鮮明對比的是，位于大亞灣大道218號的泰豐牧馬湖別墅區，本月價格遭遇滑鐵盧，跌幅高達28.84%，均價僅為21906元/㎡，是什么原因導致這個曾經的豪宅區如今門可羅雀？

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據了解，泰豐牧馬湖雖然環境優美，但地理位置相對偏遠，周邊配套設施不完善，生活便利性較差，該小區開發時間較早，房屋品質和物業管理水平難以滿足現代人的需求，近年來，隨著大亞灣新樓盤不斷涌現，泰豐牧馬湖的競爭力逐漸下降，價格也一路走低

更為重要的是，泰豐牧馬湖此前價格虛高，存在一定的炒作成分，隨著樓市調控政策的收緊，炒房客紛紛撤離，導致該小區價格出現大幅回調

3.人氣之王：卓越東部蔚藍海岸，是金子總會發光？

在價格波動劇烈的市場環境下，位于石化大道西66號的卓越東部蔚藍海岸卻以其穩定的價格和超高的人氣，成為購房者眼中的“香餑餑”，這個均價8292元/㎡的小區，究竟有何過人之處？

據悉，卓越東部蔚藍海岸是大型品牌開發商開發的品質小區，小區環境優美，配套齊全，物業管理規范，居住舒適度高，該小區地理位置優越，交通便利，周邊商業、教育、醫療等配套設施一應俱全，生活便利性極高

更重要的是，卓越東部蔚藍海岸價格合理，不存在過度的炒作，因此能夠在市場波動中保持穩定

通過對大亞灣二手房市場漲跌情況的分析，我們可以看出，價格波動并非完全由市場規律決定，人為炒作、政策調控、區域發展等因素都會對房價產生重要影響

對于購房者而言，在選擇二手房時，要保持理性，謹慎出手，不要盲目跟風，也不要輕易相信所謂“內部消息”或“低價房源”，要根據自身需求和經濟實力，選擇性價比高的優質房源

1.地段為王，配套至上，選擇交通便利、周邊配套完善的成熟小區，生活會更加方便舒適

2.品牌保障，品質為先，選擇品牌開發商開發的品質小區，房屋質量和物業管理更有保障

圖片來源于網絡

3.量力而行，理性投資，根據自身經濟實力，選擇合適的房源，避免過度負債，影響生活質量

大亞灣，這座充滿活力的濱海新城，未來發展潛力巨大

隨著深圳東進戰略的深入推進，大亞灣將承接更多來自深圳的產業轉移和人口外溢，為當地經濟發展注入新的活力

大亞灣自身也在不斷完善城市功能，提升城市品質，努力打造宜居宜業的現代化濱海新城

機遇與挑戰并存，大亞灣在發展過程中，也面臨著一些問題，例如：城市規劃有待完善、公共服務設施有待提升、環境保護壓力較大等

相信在政府的引導和社會各界的共同努力下，大亞灣能夠克服困難，抓住機遇，實現高質量發展，成為粵港澳大灣區一顆璀璨的明珠

大亞灣二手房市場，一半是海水，一半是火焰，機遇與風險并存，理性與沖動博弈

對于購房者而言，要擦亮雙眼，理性分析市場，謹慎做出選擇

對于大亞灣而言，要堅持“房住不炒”的定位，加強市場監管，維護市場秩序，讓房地產市場回歸理性，健康發展

讓我們共同期待，大亞灣的明天更加美好！

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